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· 梁云风 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·
调控转向
在过去很长一段时间，我们一直在呼吁深圳改变土地供给“重商业、轻住宅”的现状。
深圳此前一直将土地向工业用地倾斜，住宅用地规模严重不足，在过往的土地总体规划中占比常年不及20%。
证券时报统计显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平米，而住宅用地成交面积仅为431.5万平米，不及工业用地的一半。
经济观察报最新的一篇报道统计，2019年，深圳全年计划供应1200公顷建设用地，其中居住用地供应150公顷，占比只有12.5%；商业服务业用地及产业用地供应达到355公顷，占比达29.6%，几乎接近宅地供应的2.5倍。
这种严重失衡的后果就是，因为工业用地和住宅用地失衡，导致的结果就是办公楼空置率持续攀升，而商品房价格居高不下，住地矛盾突出。
过去十年，深圳房价从2010年的平均15000元/平方米左右涨到了如今7万/平方米左右，翻了几番，其中主要原因就是城市发展过程中居住用地跟不上城市发展。
据任泽平《全球房地产》数据，深圳居住用地占整个城市面积只有11%，而伦敦、纽约、东京等国际大都市的居住用地占比都超过50%，深圳的住宅用地仅比香港的8%高一点。深圳楼市如何避免香港化，是一个非常严肃的问题。
深圳要改变这种状况，具体来看有两个措施，一是加快城市旧改进程，二是增加居住用地比例。以“7.15调控新政”为起点，我们看到深圳在地产政策方面开始有了明确转向。
7月15日的深圳楼市新政，用税收、金融、行政等措施收紧了楼市，在增加供给和收紧调控之间深圳选择了后者，在笔者之前的文章中是持批评态度的，但同时也理解这其中的不得已，毕竟深圳房价短期内波动太大，不利于经济的复苏与人们的期盼。
但很快就有相关的配套政策推荐。这也是本文要重点说的，深圳在收缩调控的同时，调控已经开始转向，寻求从根本上解决居住矛盾。
开源与节流
深圳的措施主要在两方面，可以简单地称之为开源与节流。
开源主要是指城市更新。深圳用地紧张，通过旧改的方式提升土地的利用度是缓解居住紧张的有效措施。作为城市更新的一部分，旧改一直受到房企和地方政府的重视，今年全国老旧小区计划改造数量、预算投资金额均翻番。截至6月末，全国新开工改造城镇老旧小区1.59万个，占年度目标任务（3.9万个）的40.4%。但由于城市更新项目周期长、难度大、涉及多方利益等因素，具备较高的进入门槛。尤其是在拆迁方面，以往只要一户不同意，旧改项目就“难产”。所以我们看到，一个旧改项目经常一做就是近十年时间，这无论是对房企还是对地方来说，都显得太漫长。
7月20日，《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》在深圳市人大常委会网站上公开征求意见，提出了破解新思路——“个别征收+行政诉讼”的解决方案，当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收，对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。这就极大地提高了旧改搬迁难的顽疾，通过对城市更新提速，改善居住条件。
今年是深圳特区成立40周年，很多使用年限过长的建筑及基础设施落后的城中村成为未来深圳土地开源的重要方向。深圳特区报统计显示，深圳城中村居住用地面积112平方公里、居住建筑面积达2.9亿平方米，而使用年限超过20年且占地面积超过5000平方米的老旧住宅区约570多个，总占地面积约15平方公里。未来深圳加快城中村和棚户区改造，将大大释放居住能力。
城市更新之外，另一方面则是增加居住用地总量。
7月31日，深圳再发《关于停止商务公寓审批的通知》，新规规定，正式在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。
表面上看，这是因为“7.15”新政后深圳市场都在传因为购房资格的问题，很多资金会去炒作商务公寓，这次可以看作是对“7.15”新政的补丁。但背后的深层次原因正是为了在供求矛盾日渐突出的背景下，通过压缩商业用地规模来适当提高居住及配套用地比例。因此在建设用地总量无法短期内大幅提升的情况下，我们也可以将减少公寓建设用地看做是另一种形式的节流。
深圳从今年开始减少商业用地，上半年，深圳商务公寓总供应面积同比下滑38.5%；同时加大居住用地的供应力度，全年计划供应居住用地293.2公顷（其中新供应129.2公顷、更新整备等164公顷），占全年建设用地供应总量的约25%，是2019年12.5%的两倍，尽管还是远远低于全国约33%的平均水平，更低于国际上40%以上的水平，但这种改变仍值得肯定，特别是提高土地供给配合“单限双竞”“双限双竞”等灵活竞价方式、购地资金审查、新购住房限售、配建人才住房等多种手段，对稳房价、提供更多城市居住空间来说是有积极意义的。
通过以上的开源与节流，深圳正在逐步改变宅地比例过少的现状，从源头上缓解高房价带来的压力。
土地供应空间有限
但深圳的问题在于，目前可用于开发的土地已经不多了。
相比于北上广，深圳在过去对人才引进的力度是最大的，本科生、硕士生、博士生到深圳落户分别给予1.5万元、2.5万元、3万元补助，因此深圳的外来人口流入速度一直都比北上广快，在这种情况下，如果土地不能持续足量供应，开源节流难免陷入“无米之炊”的困境。
中原地产首席分析师张大伟分析称，目前看全国房地产调控效果最好的一线城市代表北京和二线城市代表长沙，都是供应增加叠加限制投资，取得了市场的长期稳定效果。
那么深圳能不能增加土地供应呢？很难。
城市土地的供应，受限于城市的开发强度。所谓城市开发强度，也即“土地开发强度”，指一个区域建设用地占该区域土地总面积的比例。目前深圳的开发强度已经高达47%，也就是说，在深圳有将近一半的土地已经是水泥地了，远高于香港（24%）和其他三个一线城市（广州18%、北京22%、上海37%）。而根据国际标准，开发强度超过30%就不宜居了。
当下深圳不得不考虑的是，如何在不继续推高土地开发强度与满足宅地供应之间平衡了。
旧改、制造业外迁等当然是一种选择，但根本原因还是深圳的城市规模太小。比较四个一线城市我们发现，深圳城市人口不比另外三个少多少（2019年北京人口2153.6万人，上海2428.14万人，广州1530.59万人，深圳1343.88万人），城市面积却只有1997.47平方千米，远低于广州的7434.4平方千米、上海的6340.5平方千米和北京的16410.54平方千米，而广州、上海、北京无一不是经历了一轮又一轮的城市扩张。
所以深圳是人口密度最高的一线城市，高达6727人/平方千米，远高于北京的1312人/平方千米，上海的3829人/平方千米，广州的2058人/平方千米。所以说，深圳的高房价根本原因还在于供需严重失衡，再加上在很长一段时间内，深圳为了城市经济的发展，大量提供工业用地，更加剧了这种供需的错位。
因此，在保证经济发展现有用地不变的情况下，城市扩张成了深圳当下解决居住问题的最优选择。
东扩时机来了
如果扩容，深圳会往哪里扩呢？环深圳都市圈分别是珠海、中山、东莞和惠州，考虑到东莞的开发强度也达到了45%，珠海、中山（开发强度37%）毕竟隔着江，同时中山的开发强度也到了37%，北上与西进基本无望，只有惠州是珠三角土地开发强度最低的城市之一，其开发程度仅9%，惠州土地面积高达11347平方千米，2019年常住人口仅488万，从城市发展来看，东莞工业发展较强，而惠州更重生态，因此拥有大量可开发土地，似乎是深圳东扩唯一的选择。
自2015年起，深圳投入1.4万亿推进东扩战略，未来将有数十条地铁建造、300公里路途改建，特别是深圳地铁14号线和16号线直接连接惠州，惠州机场承接深圳外溢成为第二机场等布局，东扩已经有了明显雏形。
现在差的，就是一个时机而已。
不过，时机快来了。今年8月26日是深圳特区成立四十周年纪念日，网上一直在讨论，这个特殊日子中央会不会给深圳发大礼包，最受关注的莫过于两个，一是直辖，二是扩容。毕竟2018年海南特区成立30周年可是给足了礼包。
究竟是直辖还是扩容，或者二者兼有，我们拭目以待。
参考资料：
深圳特区报：深圳坚持“房住不炒”，已完成全年计划供应居住用地供应量的58.5%；
经济观察报：深圳叫停商务公寓后 城市更新住宅比例有望增加；
新京报：城市更新火热，哪些房企抢占主赛道？
「 图片 | 视觉中国 」
