· 陈方勇 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 字数 2k+·
当中国驻休斯顿总领事馆被迫关闭，当TikTok可能被迫卖给美国公司，当“川建国”把美国搞得面目全非却依然拥有坚定的拥趸，我们应该清醒了，这已经不是还能不能韬光养晦“扮猪吃老虎”的问题，而是老大一定要遏制老二，为此不惜频频耍赖。
当我们无奈地看着脱钩压力上升，出口压力增加，能支撑经济的只有内需，于是一个新提法开始频繁出现，那就是“国内大循环”。
所谓“内循环”就是在自己能够控制的范围内完成投资、生产、消费、再投资的闭环。这样的状况其实我们并不陌生，原来叫“自给自足”，后来叫“拉动内需”，都是在遇到恶劣的外部环境时的应对之策。
我们也总会安慰自己：还好我们的人口够多，地域够广，市场够大，地区之间、城乡之间还存在很大的差距，靠自己的力量照样可以循环起来。
我仔细看了国泰君安关于“内循环”的一份研究报告，有三点值得关注：
1、长期的出口经济结构导致了我国长期高储蓄、高出口、低消费的经济格局。近年来居民储蓄继续大幅攀高，今年上半年居民储蓄存款就增加了8.33万亿元！有钱不敢花和没处花是长久以来形成的问题，要拉动内需，首先就得释放消费的压力，其次就是创造消费需求。
2、释放消费压力的对策：加大医疗、教育、养老等基础设施的投入，加强社会保障解除后顾之忧；坚持房地产调控，堵住房地产对居民消费的虹吸作用；提供产品、服务质量，吸收万亿海外消费回流，让消费留在国内；解除不合理的限购政策、税收政策，为消费升级创造条件；
3、中美脱钩在所难免，尤其在高科技领域，这会倒逼中国加大核心技术自主研发的力度，最近北斗三号全球卫星导航系统的建成及开通就是一个信号。科技内循环的核心在于数字经济，“新基建”就是数字经济的基础设施建设。数字经济包括产业数字化和数字产业化两大部分，既包含大数据、人工智能、物联网、移动互联网、云计算等新一代信息技术，也包括将已有的产业集群实现数字化转型，让产业效率大幅提升。
报告中关于房地产的部分，似乎是把房地产当成影响消费的偏负面的因素而加以防范。其实如果依照“房住不炒”的总定位，要防的只是财富空转的炒房，而房地产作为投资、消费双拉动的强引擎，在未来的经济发展中仍应寄予厚望。
在内循环的语境下，房地产行业的新出路在于“新城市化2.0”。
不妨看看最近几天曝出来的新闻：恒大新能源发布6款全新车型；前首富黄光裕低价变卖北京南站旁的悦秀城；深圳华润万象城里的主力店芮欧百货宣布将于8月底正式结束营业；日本杂货店鼻祖LOFT正式落地上海，至此日本生活方式品牌均已进入中国……而最令业内激动的是国家发改委网站上发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》。
这些信息叠加在一起看，有这么一些信息点：“地产为产业服务”、“运营决定价值”、“传统百货模式已死”、“消费升级市场基础强劲”、“解决持有难题的金融工具正在加速落地”。不知你看完有没有想明白“内循环”下房地产该怎么玩。
举几个房地产行业的学友跟我分享的故事，来看看当下房地产行业面临的困局和机会吧。
A学友有位好朋友在某省会城市酝酿产业勾地多时，砸入了上亿的前期投入，几乎是全部的身家，本来今年已经到了瓜熟蒂落的时候，眼看就可以顺利拿地。谁成想疫情一来，相关主管领导全部被问责下岗，新上台的班子对前任的项目采取搁置的态度，这下子资金完全被占住，一夜之间，愁白了头。
（注：所谓勾地就是在了解政府想法的基础上，结合公司的实际，在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行“勾兑”。与政府达成一致意向后，对外则设置许多挂牌门槛，然后走一个公开程序获取土地。既满足了市场需求，又保证了拍卖成功率。）
B学友曾经在某头部房企里负责文旅地产板块，就在他好不容易找到了整合IP、做文旅、做内容的感觉，总部却告诉他今年这条线要准备停了，因为靠这个真的拿不到公司理想的地块。他不想回到昔日的高周转状态，于是提出辞职，准备创业，自己接着做文旅。我问他是否真的想明白了，大平台都做不成的事，单枪匹马出来做失败的几率会更大。他说他只知道“艺术+商业”一定是有价值的，现在只是还没找到相得益彰的最好方式。
C学友在某历史名城做营销顾问公司，自己也顺带做过几个二房东，赚钱原本轻松。现在摆在他面前有一个挑战和一个机遇，挑战是来自全国越来越多品牌公司正在进入他所在的城市，竞争越来越激烈；机遇是政府开始高度关注城市更新，眼下就有一条老街有机会去操作改造经营。他发现他面前蛋糕似乎变小了，又似乎可以变得更大，完全取决于他下一步的选择。
抛开个性化的问题，我们其实可以看到他们共同面对的是这样的困局：老路不通，新路不懂。机会在老路这里已经变成死局，越小的公司就越有可能全军覆没，前功尽弃；新路是他们隐约都能看见的，这时小公司的优势是好调头，难点就在于该如何抓住新的机遇。
进入“内循环”意味着原来可以全球布局、全球配置的财富、人才、资源和生产能力，现在都要收缩到一国之内来考虑，这会带来区域之间的重新平衡。“新城市化2.0”讲的不再是农民进城的逻辑，而是城市之间的资源再分配。房地产的根本价值在于单位土地上聚集的资源的密度，所以走新路的重点是驾驭资源的能力。
明白了这样的道理，“新城市化2.0”中房地产业面临的重大机遇也就浮出水面：
1、跟随国内产业大转移和再分工趋势，抓住都市圈化的新城镇化机遇，以城市更新、产城融合的方式深度参与城市再造；
2、抓住境外消费回流、国潮崛起和消费升级趋势，培养深度运营能力，以内容重构的方式进行商业物业资产盘活；
3、积极拥抱“新基建”，特别是医疗、大健康、数字中心等，围绕“产学研生态化”的逻辑，跟随头部科技企业做产业布局，做新型的产业园区投资运营商；
4、积极搭建或打通从私募基金到公募REITs的完整金融投资闭环，深耕细分市场（如物流、产办、公寓等），打造完整的服务体系，轻重并举做大资产规模；
5、积极拥抱科技，借助5G、大数据、物联网、区块链人工智能等地产科技的应用改善经营效率，变空间资产为数字资产，实现资产价值的飞跃。
以上都跟卖房子的老路无关，却是能走的更长远的新路。
从制造业模式转向服务业模式，中国的房地产业已经喊了很久，现在是时候通过“内循环”的倒逼重新走向正路了。全球化的进程不会逆转，“内循环”不过是大国博弈过程中的一个缓冲，而每一次的调整都是修炼内功的好时机，此时不进化，更待何时？
作者陈方勇为城智更新研究院院长、中国城市更新论坛秘书长。
「 图片 | 视觉中国 」
