来源：秦朔朋友圈
元旦前，苏北某地一家银行集中拍卖一批抵押房产，大部分是门面和商业性用房，打电话问了一下，有的是个人贷款买的，租不出去，没有现金流，苦苦撑了几年，疫情后实在撑不下去索性断供了，银行只能通过法院拍卖。也有开发商几年前的抵债房，到期以后门面房无人问津，又无钱去银行赎回，银行捧着一堆房子只能拿去拍卖。
一个不大的县城，一家银行拿出来拍卖的门面和商业性用房居然有几百套。这个县城七八年前我去过，是刘强东先生老家的邻县，一个百万人口的大县。县里主要领导也是省级机关下去的。那是个夏天的晚上，晚饭后他陪我在市中心转了一圈。夜晚的市中心流光溢彩，霓虹灯闪烁，人头攒动，非常繁华。
县委办公室主任告诉我们，市中心的门面房炒到了5～6万元一平米，“比你们南京新街口还高”。当时电商还处于萌动阶段，招商引资来的浙江人以很低的价格跑马圈地大搞商业房地产开发，每个新建小区清一色配建一圈门面房，售价是商品房价格的数倍。
在这个相对闭塞的苏北县城，传统“一铺旺三代”的理念深入人心。所以，当时门面房一推出，就出现类似现在北京、上海、深圳、南京等城市的“摇号打新”，那个“新”不是住房，而是门面房，当时的理解是门面房少，是稀缺资源。哪知事易时移，时代抛弃“一铺旺三代”的传统投资理念时，招呼都不打一声。
短短几年时间，随着电商的崛起，许多城市的商业街从人头攒动到门可罗雀，成片凋零萎顿。这个经济并不发达的小县城，门面房从打破头托人找关系集资摇号抢到现在被批量甩卖，真是恍然隔世。
县里熟悉情况的人士介绍，前几年高峰期，全县纳税前三十强的大户都被地方政府优惠政策“指引”搞房地产开发，配建大批的商业用房，结果现在全烂在那里，多家银行陷入数十亿信贷资金困局。
这边几百间门面和商业性用房还没拍完，元旦刚过，1月6日，雨润作为实际控制人的南京中央商场（集团）股份有限公司发布公告称，其全资子公司将向江苏一家国有企业出售百货大楼的商铺和部分楼层，用以偿还债务，金额约3.05亿元。这处位于南京新街口黄金商圈的大型商场这几年经营每况愈下，股票被交易所ST以后又戴上了星号，面临摘牌命运。
公司经营层向媒体解释说，“这符合公司向轻资产转型的战略，以前自持运营开发建设的商业地产项目，如今在改变策略，尝试卖掉一些商业地产，或者做返租经营。”
*ST中商抛售“黄金商圈”的物业，目前接盘方还不明朗，其账面情况仍不容乐观。据公告，此前不久，其全资子公司还因拖欠1294.51万元工程款，被承包单位告上法庭。
*ST中商是传统商业“变天了”以后难以回血的一个缩影。往日奉为圭皋的商业物业被时代抛弃的时候，留下的只有叹息和呜咽。
这一情况不仅在内地出现，香港也出现大批旺铺持有人身处“债务悬崖”的问题。
前不久与一位在香港的中资金融机构负责人谈到所谓的“线下”实体商业的凋零，他说这两年香港各类实体商业的情况也十分困顿，面临着空前的困难，许多商业经营者和物业持有人因为现金流断流而相互间连环欠债，最终都背上了银行巨额债务，许多人处在破产边缘。
商业地产僵尸化（Zombie Companies）导致许多人的财富“就像海水一样蒸发掉了，不留下一丝痕迹”。而商业地产流金淌银的年代都是加杠杆的——物业持有人通过贷款购得，再趸放给经营户，经营户以经营现金流付租金。
香港闹市区一间不大的商铺，过去的标价都是几千万甚至上亿港币计，年租金动辄以百万港币计。随着这两年现金流从源头消失，“现金奶牛”效应不再，这些过去“生金蛋”的旺铺资产因为流动性和现金流的消失瞬间失去了价值变现能力，捧了一堆门面房在手上，银行也是坐困愁城，无计可施。
而日本在90年代泡沫破灭后，商业地产的价格跌去了80%，许多靠高杠杆持有物业的投资人成为“溺水者”——因负资产而破产，这位中资金融机构负责人说，从这一轮香港商业的大衰退来看，部分高负债的投资人因资产负债表的撕裂可能会重蹈当年的覆辙。
他的钱一部分是从家里做生意的亲戚那儿融来的，赚了带他们分，有时也跟周围的人融资付利息。每次拍卖车牌，当地的报纸都有现场报道，看着出租车营运证的价格一骑绝尘，十万、十五万、二十万、三十万……几年后，大城市的出租车营运证在二级市场的转让价已是八九十万直逼百万，并且变现能力极强，你可以直接转让，也可以到银行抵押贷款。
这位兄弟通过银行抵押贷款，不断增加持有量。手上攥了一把营运证的人当然是不用像我们这样写稿挣辛苦钱的，营运证价格年年涨，每辆出租车至少两个人开，这意味着有几十个人每月都给他交租子，他俨然是我们队伍中“先富起来的人”。
他嘻嘻哈哈每天车接车送，天天腆着个啤酒肚，见谁都眉开眼笑地说“请你喝啤酒”。到了2013年，形势变化了，网约车开始规模化地出现，出租车营运证价格随之跳水，仅仅两三年的时间，居然“腰斩再腰斩”。
去年这时候，据说十万一张也出不了手。前不久，我随口问一位出租车司机，营运证现在什么价格？他反问我，“你要吗？我不要钱送给你。”“要什么营运证呢？手机下个APP不就是营运证吗？”
那位当年说靠营运证后半生衣食无忧的兄弟，不知有没有在高位放空。但物质不灭，不管他的这批证在谁手中，只要是高价拿的，现在都是捧了个烫手山芋，这感觉就像中石油刚上市就冲进去，可能这辈子是解不了套了。
历史的本质和周期律从来不曾改变，它一旦启动，自然会有它自身的安排。城市的沿街门面、闹市区的商业综合体铺位、大城市出租车的营运证……曾几何时，它们都是中产阶级财富组合中最耀眼的塔尖类资产，也是银行眼中最硬核的安全等级最高的资产，因为持有这些意味着拥有现金流，有现金奶牛就有极强的变现能力，所以各路资金蜂涌而至，狼吞虎咽。
但时过境迁，现在相当一部分当年被爆炒的门面房和商铺冷清而凋敝，有些综合性市场已经荒芜长满野草，里面的活物只剩下流浪猫和野兔。这也意味着过去以高价抵给银行的这些所谓硬核资产，大部分已经像冰棍一样融化了。
实际上，这些年受电商冲击的，不仅仅是小区周围中小业主的门面、铺位，连市中心的大型商业综合体几乎都无一幸免。而所有的这些过去的安全资产无一不是以银行抵押进行财富的循环创造，无论是一圈圈的商铺还是大型商业综合体，如果失去现金流的造血功能，成了僵尸化的资产，终极受伤的必然是金融体系，这是一种传统商业银行不变的“抵押物信仰”的宿命。时代抛弃当铺思维和“抵押物信仰”的时候，从不打招呼。
迈克尔·波特教授和英特尔公司前首席执行官安迪·格鲁夫都是全球著名的战略管理专家，他们分别从理论和实践上对著名的“10倍速”变化的“超级竞争理论”进行论证。
这类似大自然中的黄河夺淮，江河改道，当一个全新的趋势成为战略性拐点时，标志着一个超级竞争时代的来临，商业的生态、本质面貌、商业逻辑和财富创造的路径都会发生颠覆性改变，面对趋势个人无能为力，只能顺势而为。
从乔布斯到马斯克，创新是走向未知的星辰大海的无尽旅程。马斯克把唯一的房子卖给中国人，自己住工厂里。他思考的是“挑战”“探索”“冒险”和“激情”，而守着几套门面房和垄断时代的营运证收租子的群体，这类词汇并不在他们的语言中，这是一种文化的迷失。
平庸地守卫财富，财富往往象冰棍一样消融。当超级竞争者挟新技术和新规则的优势，悄悄降临到你身边，一切就全部颠覆性地改变了。如一个镇上新开了一家沃尔玛时，对于传统的零售商夫妻老婆店来说，环境改变了，一个巨大的“10倍速”因素就产生了。
沃尔玛的存货管理系统是建立在现代扫描器和卫星通信基础上的，先进的物流系统在超市和仓库之间补充存货，它以大规模厂家直接进货降低成本，拥有系统化的培训和精确选址系统，对传统的千年不变的夫妻老婆店来说，这是竞争场上出现的一个格外强大的“十倍速”对手。
当声音技术在电影业中普及时，每个无声电影演员都亲身经历了“10倍速”力量的技术革新。当集装箱装运改变了海洋运输业时，“10倍速”因素让世界上主要港口重排序列。
同样，华尔街的兼并重组让传统银行发生了“10倍速”的变化，迪士尼兼并美国广播公司（ABC)、时代华纳与特纳广播系统的合并对广播行业产生了“10倍速”的变化。
“10倍速”的创新在创造新财富的同时，也在对旧财富格局进行毁灭式精准狙击和颠覆性破坏。
在一个“10倍速”的超级竞争者不断出现的时代，有关商业业态、财富创造、财富传承的故事不断出新，旧的模式不断被颠覆，过去被投资者奉为“圣杯”的业态和理念，如果不及时翻篇，那些看似坚固、高端的资产往往会突然解体，摔成八瓣，财富效应完全消失，甚至像海水一样被蒸发。
这不是偶发现象，而是大面积出现、激荡起来的波澜，一波又一波。过去几年间，从出租车营运证像过期的粮票一样被抛弃，到一些大型“线下”商业综合体的凋零冷清，都还只是这场革命的冰山一角吧。
所以，资本市场还在炒坛坛罐罐酱香酒、酱油、醋、鸭脖子、鸡翅膀时，看看马斯克的星辰大海，才能清醒地看到差距，看到农业文明和太空文明的财富观的差距。
现代经济需要渴望在具有挑战性的新环境中发挥创造力和冒险精神的人，需要马斯克那样富有魅力和激动人心的愿景。还是那句话，历史的本质和周期律从来不曾改变，它一旦启动，自然会有它自身的安排。
