· 易居沃顿 | 文 关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 字数 6k+ ·
了不起的新世代，如何开启不动产的增量时代
易居沃顿PMBA第十期新春模块第一天，韩置、司徒文聪拆解后疫情时代的新商业与新消费，马红漫从宏观经济维度展望2022。
经济发展有上行期和下行期，个人能够获得的时代机遇有多有少，面对不确定的未来，要回到常识，回归理性，学会“择高处立，就平处坐，向宽处行”“让我们泰然自若，与自己的时代狭路相逢！”
韩置：《打造后疫情时代商业产品-太古里》
| 太古地产零售业务董事 韩置
巴黎城市规划师卡洛斯·莫雷诺（Carlos Moreno）曾提出“15分钟城市”的概念，即创造一个让居民需要的一切，都能在15分钟内步行或骑自行车可达的城市。
具体来说，在上下班高峰期，你可以在家办公或步行到附近的办公室，而不是将时间耗在交通工具上；可以步行去杂货店、看医生、送孩子上学，或处理其他日常事务。
每个社区都具备六项社会功能，包括居住、工作、供应、关怀、学习和娱乐。
疫情以来，人们长期习惯的生活方式被打破，沟通、旅行、消费和社交半径都受到了不同程度的限制，三点一线的生活变成了一点一线，以家为圆心的活动半径从10公里变为500米，生活空间成为了工作和生活共有的空间。
由此带来的生活方式和消费习惯的改变，势必带来商业的更迭。作为地产人，必须洞察后疫情时代人们的生活方式， 研究“人”的生活状态及由此引起的生活圈互动需求。
韩置提出，商业的打造必须要满足以人为本和可持续性的原则，更加关注消费者的生活幸福感。
有越来越多的房企在探索以人为尺度的商业空间的新可能，前滩太古里的打造，正是基于思考如何在城市的步行时长范围内，满足人们日常生活一切之需，将工作、生活、娱乐、社交等融合在一起。
当下，很多商业都趋于一致，但韩置认为，好的商业一定是要思考如何给消费者带来不一样的体验。他从后疫情时代的空间需求变化，分享了关于“以人为本”的产品研发以及商业可持续性发展的诸多洞察：
1、好的商业项目要以人为本，以消费者为核心，与其产生情感联系，真正洞察消费者的生活需求；产品概念要清晰，用三句话就能总结概括；要坚持长期主义，保证经济、材料寿命、社会责任等方面的可持续性。
2、后疫情时代，人的行为发生了很多改变，其中“15分钟超微型城市”的概念满足了人们生活的所有需求，包括提供连接人与人关系的活动空间、多样化的社区活动，以及交流放松的第三空间。
3、情感联系需要具备同理心，只有不断累积经验才能抓住与消费者的情感联系，但同时，也需要实实在在做调研、看数据。
4、当下，人们的民族自信在提高，社群连接与自我认同感都在增强，时代在不断变化，商业必须要不停创新、不停改变，这件事没有舒适区。
5、打造项目空间时，要把自己想象成顾客，从顾客的角度，设计合理的空间流线，切身体会顾客真正的需求。
6、未来场所营造要有八大原则：可步行性、空间多样性、可持续的自我进化、具有文化内涵、公共空间的连接性、具备社交传播的兴趣点、场所趣味性、较强的故事感。
司徒文聪：《如何瞄准中国新世代的线下实体消费》
| URF盈展·年轻力消费集团主席 司徒文聪
疫情加速了线上化进程，如今的实体商业需要提供给消费者一个到达的理由，提供线上无法感受的体验，因此，场景体验的厚度和深度成为了吸引消费者的重中之重。
2019年底，TX淮海｜年轻力中心开业，不到两年就成为了中国年轻人的潮流圣地。它呈现出了与传统商业完全迥异的打法：打破空间界限，重塑“以人为尺度”的商业空间。
社会学家鲍德里亚在《消费社会》中提出：在消费社会，我们消费的并不是物的有用性，而是通过消费体现自己的身份。“人”对于“货”的消费，实质上是消费物背后所承载的符号意义。
这意味着在当下这个时代，消费即自我，它代表着一个人的圈层归属和价值意义。那新世代消费群体喜欢什么，又不喜欢什么？
司徒文聪提出：“今天年轻人不喜欢的地方有四类：父母喜欢去的地方、没有故事与话题的地方、千篇一律的地方、没有社群认同的地方。什么才能吸引他们？就是有策划、有展览、有设计、有新意、有社交符号、不断闪变的地方。”
当下任何的商业和品牌都妄图抓住年轻人，但事实上，要想链接任何一个客群，一味讨好没有用，必须要和他们对话、互动，玩到一起。只有真正与目标群体产生情感链接，让自己成为IP，才能有长久的粉丝粘性。
而除了对客群的精准洞察，如何呈现也非常重要。“不能再仅仅只是把品牌简单地陈列在线下空间，要‘小题大做’，将商品放大，通过策展的方法呈现内容，通过故事牵引出新世代消费群体的情绪，从而达成消费。”
现在以及未来，商业的逻辑正在逐渐从租金和坪效演变为体验和文化。本次课程，司徒文聪以《如何瞄准中国新世代的线下实体消费》为主题进行分享，阐释了他对于“Z世代”的精准洞察以及“策展型零售”的见解：
1、运营大型商业体时，一定要考虑清楚到底只是瞄准这一代的年轻人，还是始终与动态发展的年轻人产生链接？
2、每个年轻人都有自己的爱好、兴趣、习惯，他们不仅不会受主流媒体的影响，并且还有主观、个性等方面的需求，因此许多小众的社群、社区应运而生，“小众即大众”的现象也随之出现。
3、过去人们的消费形式更多属于功能型消费，而现在年轻人则是属于精神型消费。他们很重视情绪消费，愿意为孤独、寂寞买单，甚至愿意为了同情心买单。
4、未来两年，年轻人的消费方式会发生重要改变，精神悦己型的消费模式会取代刚需消费。服饰可能仍是重要的组成部分，但也会被更多的细分潮流消费所挑战，潮鞋、手办、电竞、Cosplay等正在成为年轻一代的消费新方向。
5、年轻人不喜欢他们父母喜欢去的地方，不喜欢没有故事与话题的地方，也不喜欢千篇一律、识别度低的地方和没有社群认同感的地方。因此如何将商业项目改造成有故事、有识别度、有社群认同感的空间，是很大的挑战。
6、现在的商业不单是购物、享受美食的地方，而是一个营造社群力聚集的流动性场景。通过“策展型零售”能够为年轻力赋能，运用场景化、策展化、自媒体化、游戏化的元素，达到闪变、跨界、故事的效果。
马红漫：《我们将迎来怎样的2022年》
| 著名财经评论家、财经主持人、经济学博士 马红漫
最近中央经济工作会议提出，目前的整体经济形势，面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力，不确定性在增加。
面对这三重压力，中央经济工作会议提出，今年的经济工作一定要“稳”字当头，特别强调要稳健有效、稳中求进。“稳”是最重要的核心点，保持国民经济运行的稳定，成为所有政策的指导核心。
在这个政策指导的核心之下，相应的政策就会陆续推进，包括财政政策、货币政策、房地产政策和新能源产业政策。
再说碳中和。“2030年前实现碳达峰，2060年前实现碳中和”的目标会是中国未来40年宏观经济发展最为重要的一条主线。它不仅会推动中国能源转型，还将深刻影响产业结构升级，甚至在很大程度上将改写绝大多数行业的游戏规则。除了新能源汽车，光伏、储能、风电、太阳能等发展都将受到极大推动。
而关于共同富裕，起源并不重要，起点才是关键。主观而言，需要在“全面小康”之后提出新的历史目标，客观上讲，经过改革开放40年的发展之后，贫富之间的差距确实比较严重。所以，无论是历史发展阶段也好，还是社会发展必然性也好，实现共同富裕无疑需要在这个时间节点进行推进。
中国经济确实有收缩调整的一面，但中国经济更有不断生长的一面。面对百年未有之大变局，中国经济出现了哪些变化？面对已经到来的2022年，中国又将面临哪些危机和变数？马红漫导师一一解答：
1、房地产行业现在最大的问题是市场良性循环的目标无法顺利推进，房企内部循环、地方财政循环、消费循环被打破，对国民经济造成了巨大伤害。基于此，房地产政策的边际正在改善，但基本逻辑肯定是“托而不举”。
2、智能化、新能源、智能化+新能源，这三个投资方向是中国未来产业创新变革的重要突破机会，也是财富洗牌的开始。
3、推进碳中和不仅可以解决全球温室气体问题、气候异常问题，还可以保障能源安全、助力产业结构升级，同时也是应对大国博弈的战略机会，最重要的是符合全人类利益。
4、十年后，企业找银行融资时，银行会看两个报表，一是碳排放计算前的报表，二是碳排放计算后的报表。以传统钢铁企业为例，若企业抵押给银行的资产中存在巨大的碳排放风险，那资产价格就会被打折。
5、2022年政策会趋暖，且形成一致性预期。未来2～3周政策可能会显现，这会改变大家对2022年经济增长的预判，恢复资本市场的信心。如果今年政策不发力，那么之前所预估5%以上的经济增速会变得很困难。
6、推进共同富裕会影响产业发展，会带来消费行业的迅速崛起，提升中产阶层的边际消费能力；提振社会保障总体水平；鼓励中小企业的创新发展。
没有一棵树能长到天上，没有一家企业能持续当老大
这个时代，创新与困顿交织，走出至暗时刻，地产人不仅要会经济学，还要懂神经科学，跳出思维框架，探索前沿新知。
新春模块第二天，Michael L. Platt聚焦神经科学的视角，剖析神经科学如何影响商业创新。张维迎教授深入反垄断、产业政策和收入分配三个维度，不断强调企业家精神是经济增长的源泉。
就像张维迎教授所说，企业家精神最大的特质是面对不确定性，能够基于自己的洞察力，看到别人看不到的机会，想到别人想不到的办法。
Michael L. Platt：《通过神经科学管理创新》
| 宾夕法尼亚大学市场营销学、神经科学与心理学教授 Michael L. Platt 在线课程
一个成年人的大脑约重1400克，1000亿个脑细胞，超过100万亿个连接，数10种化学信使，可储存1000亿条讯息，平均每24小时产生4000种思想，是世界上最精密、最灵敏的器官。
因此可以说，大脑是人类所有行为的始源，也有人将大脑称之为“已知宇宙中最复杂的物体”。
人们往往把大脑分为左脑和右脑，甚至有“左脑科学家，右脑艺术家”的说法，但Michael L.Platt表示，这一理论并不正确。他认为，大脑确实存在着专注和创新两个区域的脑回路，一种开启另一种就会关闭，但它们不在左右脑，而是分布在脑内。事实上，左右脑是被整合在一起工作的，主要分为创造区域和任务区域，这是大脑的运作方式。
作为宾大整合知识（PIK）教授，Michael L.Platt在宾大医学院的神经科学系、沃顿商学院的市场营销系以及文理学院的心理学系工作教学，主要研究从神经科学到商业实战的应用，尤其是组织决策与管理、市场营销和创新等方面的问题。
Michael L.Platt认为，神经科学可以应用于商业领域的方方面面，比如，在人力资源和人才评估方面，神经科学可以用来提升组织的协作能力，还能够用来识别更具有创造力的人。
其原理可以简单理解为，神经科学可以通过检测人类大脑在受到外界刺激后的反应，配合相应的分析模型，对其进行深层次的分析，并对人们可能的一些行为进行预测。
但同时，Michael L.Platt也强调，虽然神经科学有用，但是就目前的发展水平而言，还远远达不到一些人想象中的那样——按一个按钮就能轻易改变人们的行为或思想。
神经科学触及人类决策的本源，Michael L.Platt的课程颠覆了同学们许多既有的认知。或许这一领域是陌生的，但正因如此，我们才能跳出条框，以拥抱新知的态度，拓展思维的广度。
本次课程，Michael L.Platt的分享聚焦于神经科学如何改变我们对决策、创新等方面的思考：
1、创新是商业成功的关键。调查数据显示，更具创造力的公司更具有商业优势。好的创造力可以推动公司营收的增长，也可以创造更大的市场份额，甚至在波动的市场中表现更好。
2、创造力很难获得，这意味着在招聘时，HR需要花更多时间和精力寻找具有创造力的职员。调查数据显示，每6位面试需要创造力职位的候选人中，只能找到一位合适且拥有创造力的员工。
3、在音乐领域，均衡器的按钮可以改变音乐的频率。人的大脑就如同一个均衡器，完成不同的工作就像制作不同类型的音乐，你需要在均衡器上设置不同的数值。
4、人们通常认为大脑分为左脑和右脑，左脑负责分析式功能，右脑负责创意式功能。但事实上，左右脑是共同工作的，只不过大脑的不同区域功能不同，在执行工作过程中，相应的区域功能会被激活。
5、当大脑中某一区域被激活时，其他区域就会被关闭。在进行回复邮件等常规工作时，需要专注力，那创新网络区域就会自动关闭。这意味着想要创新，就需要关闭执行常规工作的区域。另外，短期压力会推动创新，但长期压力会摧毁创新。
6、锻炼和冥想不仅可以减轻压力，保持身心健康，还有助于激活大脑的创新网络，预防阿尔兹海默症等病症的出现。因为从生物学的角度而言，当大脑脱离当前的工作状态，进入自由化，会更利于产生创新的想法。
7、与过去相比，人们保持注意力的时间大幅下降。这并不是大脑发生了变化，而是我们周围环境更丰富，信息切换成本较低，信息的多样化会更吸引人们的注意力。同时，大脑会根据周边的环境变化做出调整和适应。
8、随着年龄的自然增长，人们创造力的数值会逐渐减弱。数据显示，年轻人的创新力、探索力优于年长者，所以在工作中，领导者可以考虑将更有创新性的工作分配给较为年轻的员工。
9、神经多样性的表型（neurodiverse phenotypes）可能有助于解决人才危机。多动症、自闭症等人群虽然在某些方面有所缺失，但在其他方面或许极为突出，如智商高、更具创造力。过去他们可能会在常规的招聘流程中失去工作机会，但现在企业可以选择利用他们的专长解决人才危机，将人才各尽其用。
张维迎：《理解市场经济》
| 著名经济学家、北京大学国家发展研究院教授 张维迎
市场中最重要的是企业家和企业家精神，但是主流经济学里没有企业家和企业家精神。经济学家不理解企业家精神，因为经济学的研究范式本身就排除了企业家。
经济学谈的决策是科学决策，是基于数据和计算的，而企业家决策不是基于统计模型，不是基于计算，而是基于判断的、分散的决策。不同企业家按照自己的判断做出决策，并通过市场来进行论证和试错。
在一个不确定的世界里，知识和信息分散在不同人的头脑里，每个人只有有限的局部知识，决策离不开想象，离不开猜测，因而离不开企业家精神。
企业家精神有很多定义，包括不循规蹈矩，破坏规则，这需要勇气。
企业家精神所表现出来的不确定和创新性，使它更适合于相互纠错的市场经济。企业家精神是经济增长的源泉。理解经济增长的关键是理解企业家精神如何发挥作用，不能离开企业家精神谈经济增长。
管理是在给定约束条件下的求解，而企业家决策是改变约束条件本身。对企业家来说，约束条件是可变的。
古话说“巧妇难为无米之炊”，对普通人而言，没有米就做不出饭。但对企业家来说，要想做饭，就一定能找到米，即使找不到现成的米，也可以找生产稻谷的农民。事实上，正因为大部分人没有米就放弃了做饭，企业家做的饭才能卖出个好价钱。
100多年前，经济学家熊彼特提出：企业家有超越利润的目标。
企业家不仅仅是为了赚钱。企业家需要通过赚钱生存下去，而真正伟大的企业家，他的目标不只是赚钱这么简单。或许只有少数人会成功，但也正是那些少数派的伟大企业家，他们的成功带来了更好的产品和技术，推动了人类的进步：
1、大部分经济学家并不理解市场，这是因为经济学家不理解企业家精神，主流经济学范式已经排除了企业家，企业家似乎既没有必要，也没有可能。
2、经济学决策是科学的决策，目标是利润最大化，依靠数据和精准计算，得出唯一的最优解，而企业家决策不是基于计算，而是基于企业家的心智、想象力、警觉性、自信心、判断和勇气，追求的也不仅仅是利润，且答案也不是唯一的。
3、市场的核心就是企业家，但真正的企业家数量少之又少。真正的企业家精神是做原来没有做过的事情。事实上我们大部分人都是按照常规习惯做事情，最多可以做到科学决策，而大多数的企业管理人都是科学决策，这与企业家不同。
4、自由竞争不会导致真正的“垄断”。自由市场总是存在充分的竞争，因为企业家精神和创新从来不会让企业高枕无忧。唯一要反的垄断是强力施加的垄断，也就是部分企业享有的特权，比如像准入限制、特许权、财政补贴、融资优惠等等。
5、反垄断与创新并不相容。因为按照经济学的标准，任何创新都是垄断，那么经济学家所讲的“垄断”，其实就是现实生活中的创新。
6、没有任何一家企业可以做到持续垄断，因为企业家精神本质上是竞争性的。任何企业都不可能靠现有的产品和技术维持垄断地位，除非他们能做出正确的判断，为消费者生产出更好的产品。
7、企业家也会犯错误，但自由竞争会迫使企业家不断发现错误、修正错误，同时对于其他竞争者而言，发现别人的错误就是自己赚钱的机会。如果企业家不修正错误就会走向破产。
8、市场经济的真正优越性在于：让那些野心勃勃、有强烈的权力欲望、追求流芳千古的理想主义者，只能通过为他人创造价值才能实现自己的欲望，而不给人类带来灾难，至少不带来巨大的灾难。
9、利润是什么？是别人（员工、消费者等）剩下的东西，只有有能力的人才能拿到利润，而利润也是一种责任。市场中只有企业家的利润可能为负，其他相关利益者的收益不可能为负，除非企业破产，但企业破产进行清算时，也会优先偿还债务。
