后疫情时代买房新思维_

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· 刘远举 | 文关注秦朔朋友圈 ID：qspyq2015 ·

青春才几年，疫情占三年。过去这两年多，疫情反复出现，特别是对于经历了“封城”的人来说，就更是刻骨铭心。

在这段时间，家有了全新的含义。

平时，一个上班的人，睡觉8小时，通勤2小时，上班9小时，算起来一天呆在自己房子里，清醒的时间不过5小时。每天晚上7点到家，12点睡觉，第二天起床就走了。很多人，像是自己的房子的一个过客罢了。

疫情改变了这一切，房子成为了一家人休息、工作、生活、娱乐的唯一场所。每天24小时呆在房子中，很多人对房子有了新的思考角度。

新冠病毒已经存在近三年了，但疫情仍然没有被彻底消灭，会时不时地出现。国人可能还会在很长一段时期中，不时面临封控。这个现实，会带来对房型、户型的新思考和新需求。

那么，后疫情时代，应该选择怎样的住宅？

大小与容积率

封控期间，家的面积，就是你能活动的最大面积。封控经历，肯定会推动对更大面积的需求。

根据2021《疫情下的住房消费者预期调查》报告显示，有41.6%的受访者表示疫情后更想购买更大的户型。

囤物也需要空间的。比如冰柜大多数都不是家用的，所以在设计的时候对降噪考虑得少，声音一般都比冰箱大。现在也有了家用冰柜，声音小，但冰柜往往是上翻式开门，空间利用率更低。即便现在开发了立式冰柜，也总需要更大的面积。

更重要的是活动空间。以前这些空间大都在小区公共空间进行，但现在隔离频率高，所有的活动都缩到了家中。

大的需求，很直接，不需要多说了。除了大，低密度也很重要。

首先，低密度能极大降低遇到阳性封控整个小区的概率。一个高层，10000人的小区，和一个200人的小区，前者被封的概率可能要大好多倍。因为不仅仅是人数的问题，还有人口流动频次的问题。高密度小区，人员结构更复杂，流动性更强。

其次，低密度能避免交叉感染。高密度楼房，气溶胶传染的可能性更大。此次上海会出现“一人感染，整栋拉走”，很多情况是因为上海还有很多共用厨房、卫生间的老房子。

除了这种极端情况，楼上楼下的气溶胶传播，也是可能的，当然，以后的户型在这一点上，也会有所考虑，装修时也会重视存水弯、防烟道倒流。

更贵的低密度方案是独栋、联排。一家独占一个下水道，都不会有上下楼层气溶胶感染的问题。叠拼户型，一栋楼3家，相互传染的概率也小。

另一个气溶胶感染的途径是电梯。显然，密度越小，电梯感染的风险相应也越小。顺便说一句，电梯是可以开门待客的，找电梯公司设置即可，这样可以有效避免电梯内气溶胶感染。

低密度的第三个好处是，低密度小区会有花园、露台、大阳台。封控期间，能“足不出户而出户”。

低密度的第四个好处，比较微妙，是关于居委会的能力。

现在很多人都觉得，买房要居委会、业委会、物业能力强的小区。这个说法，也对，也不对。

安全和自由是一对矛盾。

高密度小区，会稀释居委会的服务能力与管理能力。但另一方面，低密度小区其实可能也会稀释居委会的管理能力。

假设是一个10栋楼的小区，每栋25层，每层4家，共1000家，10个门洞只需要10个志愿者就可以守住了。如果是叠墅，一个单元3家，同样1000户，就会有330个门洞，就算一个志愿者管3个，也需要100个。另外，志愿者要送东西上门，可能需要走得更远、更久、花更多时间，志愿者不足，服务就自然会下降。

如何囤电？

人要看得长远。

你只看到疫情，为疫情做准备，但下一次可能不是疫情，而是石油运不进来，你需要囤汽油。一旦遇到战争，中国大概率会被限油。到时候汽油价格肯定会涨。仅仅涨价也就算了，很可能会限制，非必要不开车。一辆车一个月只能加一箱油，1000块。

能囤油吗？囤油是一个非常麻烦的工程，要防火、防静电，更何况，也没地方让你提一个桶去买油的，所以，这个就不用想了。

用电车是个办法。但是，油都限制了，难道不会限电？中国的煤炭虽然充分，但火电厂并不能突然增多。

假设规定一个月不能超200度，超了就10块钱一度，超过400度，则断电。有没有这个可能呢？只能这样说，上海这60天静默，虽然说是紧急状态，但实际上的管理属于居民自治。根据中华人民共和国宪法，非常法律状态有三类：紧急状态、战争、动员。所以，真正的紧急状态下，会发生什么？

能囤电吗？理论上可以，特斯拉就出过大充电宝，但实际上，造价很高，再说囤的电，也得经过电表进来。

但是，你可以自己发电。光伏已经进入实用阶段了。一个平方的光伏，发电功率是150瓦。60平方就是9kw，价格是5万。发电量根据各地日照情况而定，以上海为例，大致上一年能发1万度电。

发电几乎只有独栋、联排才能考虑了。顶面面积大于60平方是没多大问题的，一个月800度电的额度应该够了，两辆电动车每天跑也够了。叠墅一般是3家，楼面共享，一家260度，也基本够了，还有电网的电可以用。

还有一种情况是，高层或者多层的顶楼，楼面理论上属于全体居民的，但实际上如果没人质疑，顶楼用户安装几十平的太阳能面板，是没有多大问题的。

安装好太阳能面板，白天可以自己用，自己用不完，可以把电卖给国家电网。或者买大蓄电池存起来。

一般来说，这5万块的投资要花6年左右收回成本。但如果按机会成本算，则更快。有了光伏补充，可以让一个家庭少用阶梯电价的最后一阶段的电。这个电很贵。如果一个家庭用电量大，相对的机会成本就高，而太阳能发电能让一个家庭少用最高阶梯的电，那么，它发的一度电的收益就不是3毛多，而是8毛甚至1块，这个收回成本的时间会缩短到3年。

安装需要办一些手续，这个有国家政策支持的，以前还有补贴，现在没有了，但在安装政策上，几乎是一路绿灯，物业没有权力干涉。

区域与地铁

既然是选择，就不可能是“既要又要”，如果要了“低密度”，甚至要的是“别墅”“大面积”，那大概率要在区位上牺牲。如果上面所说的这些因素越来越重要，那么，人们的需求，就会越来越偏向郊区。

与区域相对应的一个问题是要不要地铁。如果是每天上班，地铁还是需要的。如果不是，那么地铁未必一定需要。社会问题越多，公共场所的风险就越高，能开车最好自己开车。既然开车多，地铁就是一个备选项，而不是必选项。

在这个问题上一旦舍弃，那么区位的选择余地就会更大，其他因素就能被更好地照顾到。当然，哪种类型的房子好，最终要看家庭需求。不过可以肯定的是，疫情肯定改变了人心，人心会改变市场，市场则会改变各种房型、户型、区位的价格结构。