来源：秦朔朋友圈
作者：黄凡
日前，本人刚撰文探讨《房价究竟何时见底？》，收到回复甚多，可见房市真是牵动万人心。其中追问的最多的是——如何把握低价买房的时机？
我认为，房子与股票、商品、外汇等投资品的走势都是一样的，要判断最低点与最高点，无疑是难似登天，即使碰巧遇上，那纯属运气，不可预期，也不可复制。
不过，“跌多了会涨，涨多了会跌“的市场规律总会生效，而历史又是不断在重复的：
市场趋势形成不容易，一旦形成趋势，要逆转更为不易。
上述规律适用于一切投资市场，楼市、股市、汇市……无不如此。
众所周知，已经持续上涨二十年的国内房价前两年终于出现了拐点。踏入2023年，更是连被大家认为是“只涨不跌” 的深圳、上海等一线城市的二手房成交价也稳步下行。
根据笔者的亲身感知，上海许多小区一年来的房价下行幅度已经达到30%；根据公认价格真实的“贝壳找房”数据，深圳、南京等一、二线大城市不少小区的房价已经较几年前的最高点打了五折。也就是说，如果以25%的首付在最高点买房，那么房东就已经是被迫持有负资产了。
房价低迷之际，央行以及其它相关部门在五月份全面推出针对国内楼市的、被认为是“史无前例”的支持性举措。然而，这些举措并未能扭转房价下行的趋势。
显然，期待宏观政策的全面转向，会让房地产马上重回上升轨道是不现实的。笔者看好的一面，那就是宏观政策上的支持应出尽出，表明了央行以及各相关部门托市的决心。让我们可以不用担心地产市场崩盘。
多数国人资产集中在不同城市的住宅中，盼房价涨而让资产升值合情合理，但是时候面对现实，做些适当的重新配置以令自身的财富结构更均衡，更有利于抵御未来的市场波动。
房子何时才真正值得买？
1、如果是刚需一族， 房子“买得起”就买
这是我反复强调的原则，如果买房不至于负担过高的债务而影响生活质量，那么自住的房子只要买得起随时可买。房贷如果可以轻松还得起，安居就不需焦虑。
管它房价涨跌呢？“涨”固欣然，“不涨”也淡然。无论房价今后是涨还是跌，都不影响房子本身的使用价值。
而且，现在得益于政策上的全面支持，降低首付，等于降低了上车门槛，贷款利率降低，等于降低了持有成本，对于以自用为目的的买房人而言不失为好事。
2、如果要买房投资， 必须考虑“性价比”
如果能找到核心城市中地段够好、价格合理、租金回报高的房子，那买房投资也不失为有效的资产配置组成部分。
投资买房，租金回报率才是真正的“锚”，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。
而衡量房子是否值得投资的最重要指标，正是租金回报率。
以日本为例，1990年代初楼市泡沫破灭前夜，由于房价持续多年攀升，加上租金的涨幅远比不上房价，东京核心区公寓租金回报率低至2%左右；之后房价持续多年下跌，而租金回报率则不断上升，到2009年时租金回报率超过5%。此时，日元的无风险收益率仅在1%左右徘徊。结果，也就是这个时候房价真的见底了（如下图）：
因此，在租金回报率远高于无风险收益率时，出手买房结果一般都挺好。
在美国，情况也基本如此，在《房价究竟何时见底？》一文中，我有提到，在上一轮美国房价崩盘后，2012年，本人去考察了一趟，评估“抄底”机会，当时算过一笔账，房价大跌后，若是以当时市场价买入，买房后出租的租金回报扣除地税、管理费等成本后，租金回报率可以达到8%，而同期美元的无风险利率不足1%，同时借贷成本极低，对美国本地信用记录好的居民，房贷利率通常是2%左右。显然，当时买房的租金回报率远高于无风险收益率，也明显高于房贷利率，因此，不难做出“果断买”的投资决定。
另外，投资房产的地段考量十分重要。以下是美国二线城市西雅图一处房屋过去十年实盘价格走势（如下图）：
|数据来源：Zillow值得留意的是，即便是十年间房价涨了不少，这套目前价值70万美元的房子，现在的租金估计每月有近3700美元，即使扣除地税、管理费等成本，房东的租金回报率也相对合理。
事实上，西雅图地区房价在2012年见底后持续稳步爬升，除了因租金回报合理而具有良好的性价比外，还因该市有传统的高端制造业（如波音公司）、有高端服务业、更有引领潮流的信息产业（亚马逊、微软）等实业支撑，城市居民的就业率相对高，租客的素质普遍比较高而且收入稳定。也有人口的净流入预期，对房价提供了足够的支持。
若是买房投资，当地的专业管理不可或缺。
在外地买房投资，特别是在自己不太熟悉的海外买房投资，虽然中介们都在拼命宣传回报潜力如何高，但隐含的各种风险不容小视。除了价格涨跌的市场风险外，当地的法律环境、社会人文环境等都构成必须的风险考量。
因此，在投资前必须咨询可靠的当地专业人士，以避免踩坑。以获得稳定的租金为目的来投资，长期的持续管理（如代理出租等）必不可少，这也是需要在当地有可靠的专业人士协助的。
总而言之，根据性价比、地段、专业管理等因素综合考虑后作出投资房产决定，长期持有是能获得合理回报的。特别是在房地产市场经历长期低迷后，房价处于低位，若出手买入则长期回报更为丰厚。
日本核心城市在2009~2013年，美国主要城市在2011~2013年，都曾经为投资人提供了这样“抄底”的好机会。
我相信，在未来，国内楼市一定会有让投资人低价买入而获得长期丰厚回报的好机会。到时大家按上述几条标准来把握就好。
在机会来临之前我们可以做点什么？日子该怎么过就怎么过呗。为房价下行而焦虑则大可不必。以下段子很能说明问题——
“知道上海比房价跌得更多的是什么？不是手表不是茅台，是人民广场相亲角里对男方的收入要求。以前是：月薪3万以上，有房，可有贷款。现在是：月薪1万，有房，绝不可有贷款。”
显然，随着房价的下行，成家立业的门槛也明显降低，我们还是好好享受生活吧。
再补充一句，我们常提到日本经济从1990年代起因房地产泡沫破灭而“失去了三十年”，本人在这三十年间多次走访日本发现：国民富足，社会有序，生活精致。大家反而还少了买不起房子的烦恼呢。生活过着过着，周期的力量就起作用了，无论是股市指数，还是核心城市一些核心地段的房价，都在不知不觉之间再次回到了高位。
他山之石，可以攻玉。
