最近，杭州有银行悄悄调整了房贷政策，房贷最长可贷款到80岁，一举打破了贷款人最高年龄记录。
房贷的年龄限制是怎么回事
了解过住房贷款的人都知道，房贷不是想贷多久就贷多久，虽然贷款上限为30年，但是在以前的规定中，当房奴最多只能当到65岁。也就是说，如果你已经50岁了还想要办贷款，那就最多只能贷15年。
原因很简单：银行放贷款给你，最终目的是赚走你的利息，并且保证它放出去的本金收得回去；没到万不得已的话，它是不会把你抵押的房子拿去拍卖的。所以，银行出于风险控制角度考虑，首先会要求你保证有能力还款。
根据第六次全国人口普查的资料计算，2010年我国人口平均预期寿命达到74.83岁，至今又过了8年，这个数字应该还有所增长。不过，需要注意的是，绝大多数人创造财富的年岁远没有这么长，一般在55~65岁就退休了，甚至经济不景气的时候，还可能提前失业。即使是号称“铁饭碗”的国企，要求员工办理“内退”（提前办退休的手续）也不少，苛求高效率的外企就更不谈了。
所以，实际上大部分人在60岁左右就已经没有稳定的收入来支撑房贷了，这时候，如果你无法开具自己的工作单位证明、收入证明，就必须有子女的担保，否则是贷不到款的。
看到这里你就明白了，无论房贷的年龄上限是70岁，80岁还是100岁，只要你已经退休了还想办房贷，就必须有子女进行担保，银行默认你的子女会帮你还款。所以这次抬高年龄上限，说得不好听，就是想让我们榨干全家人的最后一点血去买房子。
延长房贷年限对你有好处吗
那贷款到80岁，对我们来说是坏事吗？
不是的，如果你本来就打算买房的话，这反而是好事。
这个政策首先在杭州推出，之后其他地区也可能会陆续跟进。目前不少城市新楼盘和二手房的房价之间仍然存在倒挂，一方面，炒房客买入新楼盘，如果可以顺利当二手房卖出的话，就是无风险套利；另一方面，刚需的盆友们也是尽可能选择新楼盘最好。
新楼盘可以少花点钱就不用说了，另外要考虑的是，二手房房价明显高于新房，说明市场对二手房的估值可能偏高了。这个和限价政策有关，因为新楼盘强行被限定在比较低的价格，炒房客就会涌入抢房，结果刚需反而买不到房子了，只好去买二手房，于是二手房市场就出现了虚增的需求，价格进一步上涨。所以我是推荐刚需买新楼盘的，除非价格倒挂消失了。
那买新楼盘和贷款年限延长有什么关系呢？
有两个层面的关系，第一个，一般新楼盘都要摇号，刚需可以找自己家里的几位长辈去参加摇号，即使老人摇中了，也不用再担心贷不着款了。这其实是一则定向利好，毕竟炒房客手上不差钱，但是刚需贷不贷款就差别很大。本来买房子的实际上就是年轻人，现在只是以老人的名义摇号了，那最后贷款由年轻人来还是天经地义的，也就无须考虑是70岁还是80岁，不是真的要80岁的老人出去赚钱。
第二个层面，是贷款时间越长越划算。本来你找父母去摇号，他们可能只能贷款10年，但现在银行放宽到80岁，你们家就可以贷款20年甚至30年了，这其实减轻了很多刚需的负担，接下来我详细地算给大家看。
到底怎么贷款最划算
我国的房贷，只有等额本息法和等额本金法两种方式，最长贷款年限30年。很多人算不清楚到底怎么贷款划算，就尽量少贷款，或者赶死赶活也要把贷款尽快还清，但其实，三十年等额本息法还款才是最划算的。
等额本金法，就是固定你每个月还的本金数额，然后在这个基础上添加你每个月应还的利息，就是你每个月的月供，前期较高，后期还了大半本金之后每个月的月供急速降低；等额本息法，就是采用浮动本金还款，刚好三十年还清，初期还的月供里几乎全是利息，后期还的月供里几乎全是本金，每个月的月供数额是固定的。
其实这两种还款方法的利息计算都是公平合理的：你还欠银行多少本金，当月就用剩余的本金乘一个固定利率，就得到当月应该还给银行的利息。对银行来说，你选哪种毫无差别，它收回去的钱可以再放贷款，还是一样能算利息。
两种方法的主要区别其实在于，等额本金法，在前面几年的还款压力很大，后面几年反而轻松了；而等额本息的还款曲线是平滑的，每个月还的数额固定。
一个很实际的问题是，如果你前面两年就能拿出很多钱来还款，那你还贷款干嘛呢？把等额本金法推到极致，你今天找银行贷100万，马上就还给银行，那你一分利息都不用出，也没有享受到丝毫便利。
贷款对于大多数人，尤其是刚需的意义，是让你的支出曲线变得漫长而平滑。本来是一次性拿出100万，现在是在30年里每个月拿出5300元；原本不可能实现的消费，平摊到足够长的年月里，你就买得起了。
另外，划不划算，除了要考虑名义利率（就是银行给你的贷款利率），还要考虑通货膨胀率。你付出利息的实际利率，是名义利率减去通胀率，那么，预期的通胀率越高，你就越划算。每个人都能感受到通货膨胀的发生，从二十年前花5毛钱可以买到一碗面，到现在楼下一碗面都5块了，而且，未来中国的通货膨胀也不会停下。
所以，你实际的房贷利率远没有银行给你的那么高，扣除通胀之后，其实是一个比较低的利率。那么最划算的房贷，就是时间尽可能长，还款方式选等额本息法。
最后我还想提到的一点建议，和财富观有关。我在之前写“财富幻觉”的时候提到过，能够快速变现的资产，价值是远大于纸面财富的。手上资产的流动性是很多人在投资和理财的时候容易忽视的，但却是极为重要的属性。如果你手上有几套房子，但是政府“限售”了，那你就只能眼睁睁地看着房价从高点跌下去，不管曾经房价涨到过多高，你都不能变现，那些都不是你的钱。
对于财力有限的“刚需”来说，流动性尤为重要。本来手上钱就不多，如果把自己逼到极致了，除了温饱开支，所有钱全部投到房产里去了，你的抗风险能力是非常差的。中国人提倡未雨绸缪，万一家中有急事，或者家人生病了，你不能快速拿出钱来解决问题，就可能是一生的遗憾。
另外，刚需一般也都是年轻人，不要在钱的问题上把自己逼得太死了，尽可能把压力后置是好事。因为人最值得挖掘的是自己的潜力，年轻人最值得投资的也是自己，等你升职加薪了，月供只会越来越轻松，这都不是事。
所以，不要担心贷款年限太长，扣掉通胀之后实际的利率并不高，留给自己一些流动性才是更重要的。那么，有需要的话，就好好利用延长的贷款期限吧。
