住房租赁,已到春江水暖时

住房租赁,已到春江水暖时
2021年02月28日 13:33 国际金融报

新年新气象!住房租赁毫无疑问地成为新年房地产市场的一大热门话题。

道可道,非常道;名可名,非常名。当人们在热议住房租赁的时候,很多人其实只是看了个热闹,聊了个表象,至于为什么要发展住房租赁及支撑其健康发展等深层次逻辑,却鲜有人关注与过问。

知道来处,可更好地引导去处;知道原委,可了解其意义与价值所在;把握趋势,可赢得主动与未来,这对正确看待和发展住房租赁大有裨益。

这话并非矫揉造作。上世纪八十年代中期以前,我国城市住房多以分配(即公租房)为主。虽然租金便宜,但无品质可言,两代人、三代人甚至四世同堂仍挤住一起的家庭大有人在,各种尴尬与不便尽在不言中。

“找媳妇容易,找房子难”这句话,当时在全国各个城市广为流传。虽然家家都有改善居住条件的迫切需求,政府也有帮助老百姓解决困难的现实愿望,但在当时的情况下,如何破解这道难题,似乎并没有人知道。

伴着劲吹的改革开放东风,我国由计划经济时代向市场经济转型的步伐不断加大加快,懵懂的“商品房”借着旧城改造这条“船”出海了。

在热切的市场期盼中,如何支持刚刚起步的房地产市场稳步发展,帮助人们尽快改善住房条件,对当时社会各方来说是挑战,更是机会。

眼看着“肥美的螃蟹”,却不知道该怎么吃,是当时人们的尴尬。就连离市场最近的金融机构,也只是“雾里看花”,觉得既朦胧,又刺激,但更多的还是想“等等看”。

转机出现在1985年。当年,深圳南油集团员工在集体购房时出现了资金缺口。面对新生事物,虽然金融机构都表现出极大兴趣,但没有可摸的“石头”,这“河”该怎么过,成为横在人们面前的“天堑”。

当时,金融机构面临的问题既涉及到政策层面,又涉及到业务层面,甚至还涉及到责任问题等。这种情况下,做与不做,其实都能说得过去,也不会受到指责。而这时候,要往前走一步,市场就需要一位勇敢的“领航者”。

是局,总要有人来破;是旗,就要有人来扛!但仅有胆量与勇气是不够的,如果没有长远发展的战略眼光,就算想破这个局,也未必能走出一招好棋。也就是说,不谋全局者,不足以谋一域。

“动与静”之间,建设银行凭着对建筑行业的特别理解和对我国房地产市场未来发展趋势的准确研判与把握,借鉴香港经验,大胆尝试,成为第一个“吃螃蟹”者,于当年在深圳率先推出“职工购房抵押贷款”,办理了国内首笔楼宇按揭贷款。

某种意义上讲,这笔贷款“时代”特征显著。它不仅开启了国内个人商品房贷款的元年,还拉开了国内金融机构主动探索住房金融的序幕,实现了按揭贷款从零到一的跨越,让按揭贷款从此大大方方地走进了寻常人家,在惠及更多家庭的同时,也给在黑暗中摸索的房地产市场带来了曙光。而支撑房地产市场能持续走下去的逻辑遵循,就是摆正“谋全局”与“谋一域”的关系。

正是看准了房地产市场的未来趋势,凭借房改金融业务,建设银行在当时由专业银行向商业银行转轨的过程中,趟出了一条独有的特色发展路径,与其他金融机构形成了鲜明的差异化发展,赢得了全国一半以上的房改金融业务。这既是市场行为的必然结果,也是社会发展对创新引领者的奖赏。

“小时候我伴你成长,长大后我分享你的快乐”。伴随着房改金融业务在全国快速推进,特别是随着福利分房政策的逐步取消,越来越多的金融机构纷纷由观望到跟进,渐渐形成你追我赶的竞争局面。这当中,建设银行的房地产金融业务一直被模仿,但从未被超越,市场地位一路领先至今,其中很重要也是很关键的一点——就是率先躬身入局。

而当时我国之所以要取消福利分房,加大加快房改进程,除了有制度上的考虑外,其中一个重要原因就是希望通过全民住房消费,来拉动经济增长,并由此来带动其他产业链更长的消费。

目的显然已经达到。在金融机构的大力支持下,我国房地产市场从空白一片,白纸一张,历经30多年的持续发展,已从当初的丑小鸭长成今天的白天鹅,市场发育得十分成熟与繁荣,在极大地改善和提升了人们生活水平的同时,也有力地支持了国民经济的快速发展。

但问题也随之而来。在庞大的市场需求刺激下,人们对房子的认识也逐渐由最初的居住需求,转向投资需求。尤其是在以买为主的单一住房供应模式下,进一步刺激了人们对拥有属于自己住房的渴望,结果是“月亮走,我也走”。

就这样,房子价格在“投资拉动”,甚至是“投资冲动”下,一路上扬,持续走高,渐渐地迷失了初衷和方向,加大了供需矛盾,导致市场结构失调,社会问题增加,不但影响到普通百姓的正常生活,还影响到实体经济发展和经济结构调整与社会发展方式的转变,多重因素促使房地产市场迫切需要改变现有市场格局和发展模式。

这个局又该怎么破?国家的政策很明确,“房住不炒”、租购并举。但如何落地?似乎又是一道难题,这与30多年前的房地产市场颇为相似。

“带头大哥”在哪里?面对市场的提问,也并非没有举手者。一些长租公寓“应景”而生,但因经营思路或模式的局限与不可持续,把刚刚燃起的住房租赁之火给浇灭了大半。路在何方?再次引起了人们的深思。

市场的问题应由市场解决。市场需要培育,更需要引导。在这个问题上,胆量和勇气固然重要,但更重要的是要有长远战略眼光和切实可行的做法,这样才能用无形的市场之手,来推动有形的市场之变。

面对问题,建设银行再次率先躬身入局,向潮而立,抱着强烈的社会责任感,凭着对国家相关政策的正确理解、准确把握和对房地产市场未来发展趋势的基本研判,于2017年在金融系统提出,以住房租赁的方式来对接这个市场,就像30多年前那样,当起了房地产市场的“领航员”。

万事开头难。怎么做?建设银行借鉴互联网思维,用新金融搭平台的做法,将住房租赁网络遍布全国,并以“要租房,到建行”“要存房,到建行”引路,一上来就直接牵住了房地产发展方向的“牛鼻子”,让这个狂欢的“灰犀牛”渐渐地放慢脚步,慢慢地安静下来;同时,也让“惟房独尊”的人们逐渐地认识到,住房不一定都要买,租,其实也是挺好的。

用建设银行董事长田国立的话说,就是要用金融这把“温柔的手术刀”,通过对市场观念理念的培养和价值导向的持续引领,让更多的人慢慢接受“长租即长住,长住即安家”这种生活方式,在潜移默化间悄无声息地化解房地产市场的痛,可谓是用心良苦,颇具“大哥之范”。

说到“动手术”,没有不疼的,也没有不流血的。建设银行之所以提出要用“温柔的手术刀”,来解决房地产市场的问题,言下之意就是为了减轻减少房地产因价格问题而给人们生活带来的诸多不便,为国分忧,为民解难的意图十分清晰明了。其背后逻辑还是“谋全局”与“谋一域”的问题,体现的是格局与情怀。

先谋而后动。建设银行高调进军住房租赁市场的做法,很快就引来了众多围观者。虽然“看官们”的心态各异,但看着建设银行有声有色、有板有眼的做法,以及已经逐渐显现出来的社会效益,着实让一些机构单位心里痒痒的。

特别是今年,随着国家将住房租赁纳入到政策支持层面,政策红利将会惠及到像建行一样有志于住房租赁业务的机构单位。这时,围观者在一片“唏嘘声”中明白过来,原来,“隐形福利”往往隐含在对政策的把握和对未来发展趋势的研判中。

今年,是十四五规划实施的第一年。被写进规划的住房租赁作为国家战略,将迎来前所未有的战略机遇期和重大发展窗口期。而在这已经开始泛暖的春江水中,一定是先下水者先得鱼。

比如建设银行,不但借助住房租赁开启了业务发展的第二曲线,再次成为业务转型发展的领头羊,还依靠住房租赁、普惠金融、金融科技“三大战略”,与其他金融机构形成了鲜明的差异化发展,从而为自己主动从传统业务竞争中跳出来,开辟新战场,争取了时间,赢得了先机,当然也占领了住房租赁的高地。相应地,第二发展曲线又很好地支撑支持了传统业务,即第一曲线的发展,二者互利互补,交相辉映,相得益彰。

事实上,目前从事住房租赁的单位并非只有建设银行一家,但不以营利为目的的则只有建设银行一家。恰恰是这一点,让那些从事这类业务的机构单位既无法模仿,更无力超越。而支撑其这样做的背后逻辑是格局,是情怀,是责任,是担当,更是“谋全局”与“谋一域”的选择。

正所谓“知其然,而不知其所以然,欲摹写其情状,而心不能自喻,口不能自宣,笔不能自传。”故,要知其然,更要知其所以然。

只有这样,才能从战略的、宏观的、全局的角度看问题,才能有一种“登泰山而小天下”的气势和胸怀,也才能打开视野与胸襟,从更广更大的时空维度寻找和把握大的机遇,谋篇全局,一域一隅才能因势而上,赢得先机和发展。

就像住房租赁一样,国家有政策,市场有需求,建行有产品,还愁未来吗?

把握未来发展趋势,必赢得未来发展机遇,这是不争的事实。

作者:常青

编辑:陈偲

责任编辑:毕丹丹

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