导读：“只要一个企业能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，还是可以熬过去的。”郁亮直言，行业很艰难，但如果放在社会中去，房地产行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。
（文/解红娟 编辑/马媛媛）“最难的事情就是3月底跟大家交成绩单的时候，压力很大。”在6月28日下午举行的万科2021年年度股东大会上，万科董事会主席郁亮直言，“3月31日业绩发布会时市场压力是非常大的，现在至少比那时好一点点。”
在郁亮看来，市场压力的减少是体现数据上的。据各地网签公开数据统计，中国主要一、二线城市商品住宅销售面积1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比虽仍大幅下降但环比开始上升，进入6月之后市场进一步好转，环比明显上升。
“一方面是因为一些政策的出台正在带来积极影响，另一方面是因为疫情而延迟的需求释放带来的回补，当然还有季节性因素。”郁亮认为，短期市场已触底，但不会反弹而是恢复，恢复是一个缓慢温和的过程，企业只要专心做好自己的事就行了。
没有理由躺平
回顾年度业绩仍是股东大会的主要内容之一，但和3个月前的业绩发布会一上来就道歉不同，此次郁亮对万科的未来多了一份“信心”。
2021年，万科开发业务实现合同销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%；物业服务实现全口径收入240.4亿元，同比增长32.1%；物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入增速分别达到68.9%、13.9%和20.6%。
受开发业务销售额下滑和其他业务增长影响，万科营业收入微增8%至4528亿元，但权益净利润却下滑45.7%至225.2亿元。
“2021年万科归母净利润下降主要是由于房地产开发业务净利润大幅下降。”万科总裁、首席执行官祝九胜表示，受结算项目地价占售价比例上升的影响，开发业务的结算毛利率下降至23.0%；受联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少影响，2021年投资收益较2020年减少了69亿元；此外，万科对2021年末资产进行了全面减值测试，计提了35.3亿元资产减值。
但不可否认的是，万科依旧是业内最具安全感的房企。截至2021年底，万科期末货币资金1493.5亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，净负债率29.7%；有息负债2659.6亿。
面对这样的综合成绩，郁亮形容自己“就像一个学生没考好试，要拿成绩单给父母看一样。”
和郁亮预想的一致，市场上不乏看空万科的言论，主要原因不外乎房地产市场下行、房企融资端收紧、居民购房意愿下降等。
所以郁亮专门到受影响最大的市场去看了看，比如惠州、江门。“惠州很多客户来自于深圳的外溢需求，深圳市场调整后惠州卖房变得很难，不过我们的售楼员发现了一个独特的客群，就是那些在城中村租房生活却有子女入学需求的群体，我们可以结合长租公寓万村的客源长期跟踪。”
“所以这个市场还是在的。”郁亮直言，现场看过之后，觉得惠州至少能活下去，房子还能卖。
接着郁亮又去了江门。在这个市场上，万科面对的是当地最好的客户群，自然也拿出最高的水准，例如交付之前工程师在工地上住上3个多月以便于项目细节调整。“从效果来看客户非常满意，交付后也带来了很多销售，所以只要我们造出好的产品，客户是会买单的。”
“以前我们做销售的思路是为房子去找客户，今天我们越来越觉得应该是为客户去找房子。”祝九胜补充道，客户有什么诉求，万科就用什么样的产品方案、项目去满足他。例如，对于换房的客户，万科会先帮客户卖掉房子，再帮客户找到合适的房子。
前线的观察给了万科非常大的信心，在2022年业绩企稳回升之外，万科还有两个目标。一方面，万科开发业务要继续维持在第一阵营的行业地位；另一方面，万科想能够率先从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。
不得不承认的是，万科在房地产服务行业确实做到了领头羊。截至目前，万物云在管项目总数4393个，在管面积7.8亿平米，同比增长35.9%；合同管理项目总数5553个，合同管理面积10.1亿平米，同比增长38.0%。
仅就在管面积而言，市场上可与其相比的只有碧桂园服务。
此外，万物云的优势还体现在“社区+商企+城市空间”的协同上，分别是以住宅为主的万科物业、以商业物业为主的万物梁行和主打城市服务的万物云城。按最新计划，“万科物业收入要增长25%，万物梁行要增长35%。”
“只要一个企业能够做好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，还是可以熬过去的。”郁亮直言，行业很艰难，但如果放在社会中去，房地产行业一定不是最艰难的一个，所以没有任何理由躺平。
回购股份倒计时两天
倒计时两天，留给万科的回购时间见底了。
2022年3月30日，万科公布回购计划，拟自筹资金以集中竞价方式回购公司普通股（A股），回购资金总额不超过25亿元且不低于20亿元，回购价格不超过18.27元/股，预计回购股份的数量约1.37亿股，时间为自3月30日起的3个月内。
从时间上算，万科回购计划的最后期限是6月30日，也就是2天后。在此之前，万科前后于18个交易日内累计回购股票7295.49万股，涉及资金约12.9亿元，占回购资金总额最低值的64.5%。
也就是说，想要圆满完成此次回购，万科需要在2天时间内回购价值7.1亿元的股票，平均每天斥资3.55亿元。而在此前成交记录中，万科单日用于回购的总金额最高为1.7亿元。
此外，从其前后回购频次、数量和谨慎态度来看，万科在短时间内斥巨资回购的可能性并不高。
观察者网了解到，万科首次试水回购是在5月10日，也就是回购计划发布后第41天。彼时，受限于2022年第一季度报告发布规则、五一节假日和回购价格等因素影响，万科在可回购的第一时间回购119.79万股A股，成交价17.99-18.25元/股，成交金额2166.56万元。
由于首次回购金额仅占回购总金额最低值的1.1%，万科此举被投资者诟病诚意不足。尽管如此，回购计划的执行还是带动了万科A股价上行，截至5月19日收盘，万科A报19.25元/股。
随后万科A股价在下行总趋势中上下波动，万科也足足观望了20天，直至5月30日才执行了年内的第二次股份回购。和首次回购一样，万科此次回购仍属于小打小闹，合计购股份113万股，成交总价2014.86万元。
不一样的是，万科自此开启了连续15个交易日回购股份的记录，从5月30日起至6月20日止。连续回购期间，万科有8个交易日回购金额大于1亿元，分别是6月6日、7日、8日、10日、13日、14日、16日和17日，其中有6个交易日回购价格低于18元/股。
不止万科，万科董监高和贝莱德都想用最少的钱买最多的股份，抄底万科。
6月13日，万科董监高人员郁亮、王海武、解冻、朱旭、韩慧华、阙东武增持公司A股股份共计25.67万股，增持金额近449万元。其中，郁亮增持最多，以17.58元/股成交均价增持8.87万股。
6月17日，BlackRock, Inc.以1183.25万港元增持万科企业好仓69.59万股，增持股价低至17.0028港元。增持后，BlackRock, Inc.最新持好仓数目为9570.42万股，持好仓比例由4.99%上升至5.03%。
值得一提的是，万科董监高下场和BlackRock, Inc.增持消息的爆出，让万科A股价有明显上浮迹象，这也是打断万科连续回购的现实原因之一。6月21日、22日、27日和28日，万科盘中股价最低分别为18.41元/股、18.68元/股、18.28元/股、18.3元/股，均超过18.27元/股的回购上限。
也就是说，如果未来两天股价仍未跌至18.27元/股以下，万科将没有回购机会。
对此，朱旭表示，接下来如果股价满足条件，万科会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。
对于关注较多的市值修复，朱旭直言，市值受到资本市场、公司自身业绩、资本市场预期和市场情绪影响，“作为公司而言，我们还是当好农民种好地，照顾好我们的客户，通过好产品好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值。”
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