我从今年三月开始找房子
最终在这个四月在静安寺附近租下一套小高层
面积不大但位置很好,租金5800元/月,就当我觉得租金有点贵的时候
房东那边跟我说这套房去年这个时候还租的7600元/月
从7600到5800,前后大概23%的降幅
如果不是诓我,我想我的选题又来了
我将这个问题抛给一线中介,对方说太正常了,然后扔来一份数据
这是贝壳系租赁在全国7个城市的租金波动数据
上海的租金不管是环比还是同比都有明显下滑
具体的我展开跟大家说
可能是近半年来租赁市场的最大变化
01
“现在的租金对比去年轻松掉个20%”
这是市调过程中中介小哥们叨叨最多的一句
全市情况是不是都如此,我拿到3个核心数据
首先是贝壳的租金环比,今年1季度环比去年4季度
环比下跌了3%左右,跌幅不大,也就是5000元月租降了150元
不对劲的地方是租赁旺季居然敌不过去年底的租赁淡季
接着我对比了今年1季度跟去年1季度,同比跌幅居然达到10%
这还是平均跌幅,也就是说至少有相当部分租金跌幅是在20%左右
根据过往租金数据,5%以内的波动都是正常范围
也就是5000月租的房子分别的旺季跟淡季涨250元跟降250元都正常
去年10月也是上海租赁低谷,那时候10月租金单价同比下降了6%
这些数字对比今天的10%不是一个量级
所以上海的租金经历了什么
我市调了全市14个区的2-3个核心板块的一室户租金的变化
哪怕是一室户这种较为坚挺的租赁产品,这个4月租金水平对比去年4月也要下滑8.7%
考察对象为同小区同户型的中等楼层中等装修的租金同比波动,注:外环内一室户为30-40平左右,外环外一室户在40-50平左右
嘉定安亭的红梅小区一室户月租去年4月2850元左右,今年4月2350元左右
南翔一室户月租去年4月3000元左右,今年4月2700元左右
松江九亭的青春驿站小区的租金同比去年4月降幅达到10%
印象最深的是我刚来上海租过的宝山杨行的富杨路223弄
一室户月租从去年2700元降到今年2000元,直接跌回我刚来上海的2016年
这波跌价里有两类房子跌的比较多
一类是市中心老破小
杨浦的中原还有五角场的次新租赁价格还比较坚挺,但老房子租金降幅超10%
我踩盘的静安那种新式里弄里的老房子,已经不是降幅问题
而是降价也没人愿意租,踩着木楼梯吱呀呀,一楼公区还有人做饭,我自己看到这样的房子也是扭头就走
还有一类就是大户型
市调的几乎所有板块里一室户是所有面积段跌幅最小的,越大户型跌的越多
五角场的两房降幅超过10%
静安的中凯城市之光两室租金去年11000元/月,今年7500元/月
中山公园的门店经理跟我说,去年4月他们门店租赁营业额20万左右,今年减半
中介小哥们对租金价格描述最多的一句就是
去年的成交价今年的挂牌价
有几位从事租赁五六年的中介小哥说这种跌法没怎么见过
02
那这样的租金下滑,背后的租赁开单量一定很少吧
奇怪的是订单量反而能维持基本的平稳
就算有降低的但是跟租金的跌幅比起来洒洒水
这方面我拿到了一个核心数据
租赁关于成交订单的计算有个大三月的概念,就是过年后截至三月底
今年的大三月贝壳的租赁订单数量在2.58万套左右,算不错的
这里面包括了省心租出房、普租、链家自如出房
其中省心租的数据接近8000多套,对比往年也是正常数据
所以成交单量在成交价格面前显得情绪稳定的多
我市调了全市范围的核心板块单门店的开单量情况
在我市调的14个区的40多个板块里他们对比去年同期的开单量
平均跌幅控制在14.6%左右,其中20%的板块开单量跟去年没发生变化
宝山的区中心淞宝,价格虽然下滑,但是陪读的人还跟去年一样多
临港的海湾,因为附近有上师大附中、附小等学校,周边学生撑起租赁市场
浦东花木的小哥跟我说今年跟去年差不多的开单量,只不过今年过来租赁的人有不少是从外滩或者陆家嘴过来的,租金消费降级也是部分板块的客户动力之一
还有些板块的租赁单量不降反增
徐汇滨江附近涌入不少阿里巴巴园区过来的企业,附近租赁需求也起来了
杨浦新江湾城一房难求,这里去年10月开始就陆续有企业从漕河泾搬入
我们都嫌有点远的朱家角因为环境好还涌入不少自由工作者
最让我没想到的是保租房
我三月找房的时候也开始关注保租房,因为就连静安也有保租房可以选
开业当天我跟着同事去了现场,从现场的火爆也感受到了上海的租赁需求
这就让我有点不解了
往往租金下滑伴随着订单量的减少
也就是租房的人变少了,房屋空置变多,房东会降价出租
但现在是租房的人还在,可租金自己往下走了
一句以价换量也解释不通,因为量稳价跌几乎是同时发生
所以现在的租赁市场到底发生了什么
我从今年三月开始找房子
最终在这个四月在静安寺附近租下一套小高层
面积不大但位置很好,租金5800元/月,就当我觉得租金有点贵的时候
房东那边跟我说这套房去年这个时候还租的7600元/月
从7600到5800,前后大概23%的降幅
如果不是诓我,我想我的选题又来了
我将这个问题抛给一线中介,对方说太正常了,然后扔来一份数据
这是贝壳系租赁在全国7个城市的租金波动数据
上海的租金不管是环比还是同比都有明显下滑
具体的我展开跟大家说
可能是近半年来租赁市场的最大变化
01
“现在的租金对比去年轻松掉个20%”
这是市调过程中中介小哥们叨叨最多的一句
全市情况是不是都如此,我拿到3个核心数据
首先是贝壳的租金环比,今年1季度环比去年4季度
环比下跌了3%左右,跌幅不大,也就是5000元月租降了150元
不对劲的地方是租赁旺季居然敌不过去年底的租赁淡季
接着我对比了今年1季度跟去年1季度,同比跌幅居然达到10%
这还是平均跌幅,也就是说至少有相当部分租金跌幅是在20%左右
根据过往租金数据,5%以内的波动都是正常范围
也就是5000月租的房子分别的旺季跟淡季涨250元跟降250元都正常
去年10月也是上海租赁低谷,那时候10月租金单价同比下降了6%
这些数字对比今天的10%不是一个量级
所以上海的租金经历了什么
我市调了全市14个区的2-3个核心板块的一室户租金的变化
哪怕是一室户这种较为坚挺的租赁产品,这个4月租金水平对比去年4月也要下滑8.7%
考察对象为同小区同户型的中等楼层中等装修的租金同比波动,注:外环内一室户为30-40平左右,外环外一室户在40-50平左右
嘉定安亭的红梅小区一室户月租去年4月2850元左右,今年4月2350元左右
南翔一室户月租去年4月3000元左右,今年4月2700元左右
松江九亭的青春驿站小区的租金同比去年4月降幅达到10%
印象最深的是我刚来上海租过的宝山杨行的富杨路223弄
一室户月租从去年2700元降到今年2000元,直接跌回我刚来上海的2016年
这波跌价里有两类房子跌的比较多
一类是市中心老破小
杨浦的中原还有五角场的次新租赁价格还比较坚挺,但老房子租金降幅超10%
我踩盘的静安那种新式里弄里的老房子,已经不是降幅问题
而是降价也没人愿意租,踩着木楼梯吱呀呀,一楼公区还有人做饭,我自己看到这样的房子也是扭头就走
还有一类就是大户型
市调的几乎所有板块里一室户是所有面积段跌幅最小的,越大户型跌的越多
五角场的两房降幅超过10%
静安的中凯城市之光两室租金去年11000元/月,今年7500元/月
中山公园的门店经理跟我说,去年4月他们门店租赁营业额20万左右,今年减半
中介小哥们对租金价格描述最多的一句就是
去年的成交价今年的挂牌价
有几位从事租赁五六年的中介小哥说这种跌法没怎么见过
02
那这样的租金下滑,背后的租赁开单量一定很少吧
奇怪的是订单量反而能维持基本的平稳
就算有降低的但是跟租金的跌幅比起来洒洒水
这方面我拿到了一个核心数据
租赁关于成交订单的计算有个大三月的概念,就是过年后截至三月底
今年的大三月贝壳的租赁订单数量在2.58万套左右,算不错的
这里面包括了省心租出房、普租、链家自如出房
其中省心租的数据接近8000多套,对比往年也是正常数据
所以成交单量在成交价格面前显得情绪稳定的多
我市调了全市范围的核心板块单门店的开单量情况
在我市调的14个区的40多个板块里他们对比去年同期的开单量
平均跌幅控制在14.6%左右,其中20%的板块开单量跟去年没发生变化
宝山的区中心淞宝,价格虽然下滑,但是陪读的人还跟去年一样多
临港的海湾,因为附近有上师大附中、附小等学校,周边学生撑起租赁市场
浦东花木的小哥跟我说今年跟去年差不多的开单量,只不过今年过来租赁的人有不少是从外滩或者陆家嘴过来的,租金消费降级也是部分板块的客户动力之一
还有些板块的租赁单量不降反增
徐汇滨江附近涌入不少阿里巴巴园区过来的企业,附近租赁需求也起来了
杨浦新江湾城一房难求,这里去年10月开始就陆续有企业从漕河泾搬入
我们都嫌有点远的朱家角因为环境好还涌入不少自由工作者
最让我没想到的是保租房
我三月找房的时候也开始关注保租房,因为就连静安也有保租房可以选
开业当天我跟着同事去了现场,从现场的火爆也感受到了上海的租赁需求
这就让我有点不解了
往往租金下滑伴随着订单量的减少
也就是租房的人变少了,房屋空置变多,房东会降价出租
但现在是租房的人还在,可租金自己往下走了
一句以价换量也解释不通,因为量稳价跌几乎是同时发生
所以现在的租赁市场到底发生了什么
03
看完库存我就明白了
得益于一线租赁作业人员的帮助我发现平稳的租赁成交订单背后
并没有平稳的库存和挂牌率以及去化周期
相反的成交量平稳的背后是
更高的库存、更高的挂牌率、更长的去化周期
首先库存,链家一位从业7年的租赁小哥跟我说
两三年前后台的租赁库存还在2-3万套上下,但今天已经来到6-7万套
尤其近期因为二手价格下滑,不少房东选择将原本挂二手的房子转挂租赁
库存变高背后两个原因
首先不少小区的租赁挂牌率上来了
这是机构租赁里负责收房的小伙伴过去半年最常见现象
比如龙柏二村,一共186栋、2658户
去年在链家的租赁挂牌差不多在15-20套,今年挂牌加上后台未展示的已经来到30套上下
高端更是如此,尚海湾豪庭大概2170户
去年在链家的租赁挂牌在30套左右,现在加上未展示的已经超出50套
其次单套租赁房源的去化周期翻倍了
就是单套房源投入后台挂牌库的时候,它多久可以租掉
链家某租赁条线的大区负责人跟我说
链家的这个数据在2021年的时候大概是13-18天
去年年中的时候来到28-30天
而今年这个数据是已经接近40天
去化周期跟房租有什么关系
以尚海湾豪庭某大户型为例,月租2.8万左右的大户型过去大概20天能租掉
但今年同样的房子得100天才能租掉
你说这时候房东能不降价么
所以从去年到今年尚海湾豪庭同户型月租已经从2.8万降到2.2万
所以最后你会发现一条这样的逻辑线
卖不掉的二手转租赁+租不掉的房变多-->单小区挂牌率走高
但租房需求还是那么多+尤其保租房的大量投入-->后台库存开始变多
于是很自然市场上单位房源的去化周期开始拉长
这也是为什么我们会看到租赁需求没有减少,但是租赁价格却降低了
背后的最底层原因是大家的租赁选择变多了
04
这就是眼下租赁市场的最真实现状
租房的需求还在那,但租金却大幅下滑
这背后最大的因素就是租赁房源的增多,包括了保租房的投入
这些因素推高了租赁库存,拉长了单位房源去化周期
最终都体现在房租下滑这一点上
而我的租金降幅超20%的小房子就是此时此刻成千上万套降价房源之一
不过看着眼前静安寺的小夜景,背后有一个点让我陷入一点点思考
你说保租房的大量入市上海会想不到租金下滑么
我觉得这是意料之中的事
但如此情况下上海依然在做保租房投入
以前我们看到的保租房还在闵行莘庄这些地方
但今天你在黄浦、静安这些地方都有保租房的选项
我们有的同事刚来上海就从网上渠道找到美兰湖的保租房
我同事贝贝从老房子换到静安区的保租房,房间条件更好了租金还没变
这座城市正在以更低的生活成本让来这里的年轻人有个家
而保租房的投入充盈了租赁房源的同时
也客观上降低了其他租赁房源的租金
抛开经济学里关于房租问题的探讨方向不谈
单租金下滑这点是真的降低了我和我的同事们的生活成本
我同事乔不丝从安亭搬到徐泾北城,半年前这里的三房月租还在4400元左右
半年后的今天月租已经来到4000出头
正在换房的其他同事也是如此
同样的租金现在可以租到更好的房子,或者同样的房子月租却打了9折
这样的租赁情况正在全市上演
市调过程中我还听到很多这样的声音
租赁小哥们渐渐发现我们对于房子的颜值、质量都有了更高的要求
这背后不是我们的审美突飞猛进,而是我们可以挑选的底气
眼下的租赁市场正在重新洗牌,也在重新开局
以上为正文,来自巧克丽丽
4000520066 欢迎批评指正
All Rights Reserved 新浪公司 版权所有