“我们提议设立GSE机构——国家住房银行，通过发债做三件事：第一，向地方政府收储土地；第二，通过发债向房地产企业注入累积优先股；第三，筹建全国政策性租赁住房酒店管理体系。”
10月19日下午，兴业银行首席经济学家鲁政委在观察者网举办的2024年第三期中国经济季度观察·圆桌纵横谈上作出上述表述。
供图：观察者网鲁政委以美国“两房”（房地美、房利美）的债务情况为参考，提出不必在中国实行“隐性债务”显性化并转为中央债务，可以考虑直接转化为GSE（政府扶持企业，government-sponsored enterprise）的机构债。
以下为发言节选：
目前为止，我国公布出来的隐性债务大概相当于GDP的多少呢？2023年的数据大概是40%多。美国的“两房”债务大概占GDP的比重是多少？2008年金融危机时，大概是90%。2021年的数据依然是60%多，不到70%，而中国是40%-50%之间。
这意味着，我们完全不用把“隐债”显性化之后转为中央债务，而是直接把它转为GSE机构债。那么，中国有没有机构债？有，铁道债就是机构债。
在这样的背景下，我们的建议就很清楚了：提议设立GSE机构——国家住房银行。
国家住房银行可以通过发债做三件事：第一，向地方政府收储土地，以解决目前地方政府增量的政府基金收入从哪里来的问题。化债只是解决了过去欠钱的问题，但新增的收入还没有保证。我们可以让地方政府逐步减少对土地的依赖，但是不能直接“拔氧气瓶”，这会导致地方政府功能紊乱，出现各种追讨过去欠款、罚款等现象，以及拖欠普通企业资金的情况。
第二，国家住房银行发的债向房地产企业注入累积优先股。优先股意味着在普通股之前分红，累积意味着有股息，如果这个企业今年不能赚钱，不要还本金和利息，记在账上，一直等到哪一年开始盈利了，企业先把历年欠的股息全部还清，才可以跟普通股分红。而且，优先股的股东在董事会里不干预企业日常经营，但是在分红的时候有一票否决权，同时要限制高管的薪酬。一旦把历年股息还清后，优先股的股东就开始退出。
第三，由国家住房银行筹建全国政策性租赁住房酒店管理体系。我特别加了“酒店”两个字，意思不是让你盖新房子，而是去观察哪里的房子好租。如果交通便利、有人愿意出租，就盘下来，比如房东愿意把这个房子给你出租20年；或者，房东可能愿意卖给你，那就买下来。这种情况尤其适合“老破小”式的房子，它们往往在城市中央，交通便利、非常适合出租，但是可能没有厨房或卫生间。你可以进行轻装修，把“老破小”改造成干净、卫生、安全的房间。
这样做的好处是，减轻了政府显性杠杆的上升压力，释放了负债空间，有利于维持中国的国家主权评级。从整个金融体系的角度看，大量释放了对商业银行资本金的不必要占用，提升了商业银行体系的稳健性。
