截至11月27日上海二手房已经成交23968套
我们用工作日的日均成交替代空缺的两个工作日、用周六日的日均成交替代本周六，可以匡算出11月二手房成交套数26668套
按过去1年上海二手住宅/二手房月均91%的占比可以算出11月二手住宅成交套数
最后会停在2.4万套上下
这是2016年以来仅次于2020年的数据，是的11月的二手市场正在超出所有人预期
不过这就创纪录了么，可能算是吧
但我说的创纪录不是这个
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你发现了么
我们已经连续两个月破2万套了
9·29新政后我们的10月二手住宅成交来到2.2万套
紧接着这个11月二手住宅经过我们测算又来到了2.43万套
连续两个月破两万套这件事的稀奇并不是体现在体量或者枯荣线
而是这件事是我们在过去两年上海频繁调控背后所未曾遇过的
还是这张图你可以看到
5·27新政后的6月二手住宅成交了2.39万套，但7月二手住宅就回到1.87万套
不仅5·27如此，其实我们过去两年的每次调控都是如此
2023年9月1日“认房不认贷”后的9月-10月、2023年12月14日“放松普宅”后的12月-1月，都是环比衰减节奏
说的再远点，我们去看每年小阳春数据也是如此
今年3月成交1.85万套、进入4月就来到1.62万套
这样的起伏几乎是每年小阳春心照不宣的成交走势，今年3月如此、2023年也是、客观说除了特殊年份外几乎每年都是
也就是说不管是调控后数据还是天然成交数据，他们背后的涨跌逻辑似乎都不适用这次11月数据，即9·29新政后成交
你会发现9·29后劲比较大，火的不仅是首月、还有次月
并且还一浪高过一浪，10月突破2.2万套，11月又突破了2.2万套来到2.4万套
很多时候我们都会用9·29去跟5·27比较
前者连接着金九银十、后者连接着小阳春的尾巴
5·27放开了外环内单身限购、9·29将单身限购年限从3年改为1年
论背景论维度论量级这两次的政策挺适合比较
但就是这样的这次新政效果放一起你会发现9·29已经在新政效果上跑出了两倍于5·27的有效期
说实话这是让我们万万没想到的
想过他好，但没想过他这么好
而这也是我们想说的这个舆论层面尚停留在悬念层面的二手市场其实正在以创记录的方式打破我们对新政调控的认知
02
而这样的热度会持续多久
这是买方市场最关心的问题，同时也是最让我们震惊的一点
对于过往新政周期的推测我们遵循两点规律
首先新政是有有效期的，差不多2-4周，其次这些有效期的衰减力度，差不多在每周-8%
这两个数据来自过去两年上海经历的大大小小5-6次调控后的链家市场数据，因为是草签合同，所以这里的成交是先于网签7-15天不等的实时成交数据
又因为链家稳定的门店布控带来的稳定的成交市占，所以通过对他的成交波动可以看到全市二手在调控后的即时情况
而9·29新政后的成交走势也确实跟以往每次都一样，尤其跟5·27几乎同频
但进入11月你会发现9·29的新政数据依然不见倦意
截至到11月24日也就是上周末的转定单数据，你会看到市场的成交热度依然保持在10月中这个新政首月的水平
也就是说不仅是11月，12月的网签数据依然会维持11月上下的水平
匪夷所思
闻所未闻
那这样的数据要持续到什么时候
从链家9月30日-10月20日你就能看到10月这个新政首月的成色
从链家10月21日-11月17日你也能看到11月这个新政次月的成色
完整且具象的跟全市网签成交前频共振
链家成交市占可以参考25%于是我们通过链家数据可以得出一个相对客观成交走势
过去我们通过链家转定单数据算过新政后每周的衰减速度大概是-8%，我们也用这个数字精准推出5·27新政有效期
但这次9·29截至目前的衰减速率是-2.26%
也就是说哪怕我们就按照目前已有的衰减速度来推
这次9·29成交走势是这样的，过年期间成交流会断，但翻过年来数据还是维持这个量级继续往下走
注：回归平均值参考标准为2024年10月前1年链家周均成交水平866套/周最后顺利度过寒冬不说还无缝衔接2025年小阳春
这是什么样的成交力量，我只能说这是过去两年未曾见过的
而且有时候你不得不佩服每次上海新政出台的时间点
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而眼下的二手成交也极具新政特色
如果说9·29和5·27有什么不同的话应该就是补丁政策了
对比5·27新政后的一次性出台，9·29新政后我们还看到了契税改革
上海还比较特殊的一点是原本9·17全国楼市调控里取消非普，放到了11月中旬取消，就是新政后还有若干补丁政策助跑
而这些也让我们看到了极具成交特色的二手市场
从满五改满二带来的前滩成交潮、再到契税减免带来的普通刚改、再到普通住宅的全免普及带来的140平成交热
你去看黄浦滨江那几个豪宅项目、老静安的静安枫景苑、还有新天地的翠湖天地哪个带看量没起来
成没成交这件事还没看到数据，但动辄近百万税费的减免你说对144平以上房产成交没影响是不可能的
另外我最近在做全市单身购房市调，在我的市调样本里充斥着大量单身购房样本
刚毕业一两年恰逢上海限购放开，在家人的首付支持下购入上海小户型、还有工作四五年的年轻人，用五十万不到的首付上车市区的一室户，大批不到三十岁的购买力涌入二手市场
我又回去对比了5·27和9·29两次调控内容
这两次调控最大的放开可能就是放开单身限购，而9·29如果说和5·27有什么不同那就是单身社保年限从3年改成了1年
难道说上海1年社保人群的购买力大过3年
这点无从知晓，但我知道我们可能严重低估了上海的单身购买力
单身购买力被低估的背后真正被低估的可能是上海的外来人口
9`29新政后对单身人口的预估，数据来源©上海第七次人口普查，其中”外环外非沪籍人口“为浦东、闵行、宝山、嘉定这些绝大部分位于外环外以及金山、松江、青浦、奉贤、崇明这类全部位于外环外的区域的匡算结果
随着我市调的越多，你也会发现连带被低估的还有此时此刻人们的不安全感
担心老家的房子跌所以买在上海、担心租的房子突然被房东违约所以要有自己的房子
担心工作不稳定所以尽可能多借首付、担心其他理财会亏所以选择买房，毕竟还有比房子更值得投资的产品么
如今回想起来9月30日中介那句“昨晚我们见证历史了”还是被低估了
04
往往进入年底我们写二手市场的稿件会少，这毕竟是往年的成交淡季
但今年这个11月数据完全走出了自己行情，不仅是独立于往年11月的行情，也独立于以往我们调控的认知
希望正飘在市场的你能看到这篇文字，心里有个底
上海二手楼市不仅火了，而且正在以惊人的购买力持续推进中...
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