玩“赚”长租公寓，这些运营技巧你要学会

曾在党的“十九大”的会议上，有代表提出：要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。作为行业内最大的风口，目前长租公寓已经走过一个发展的阶段，在受到各级政府支持的同时，也遭遇了外界的许多质疑。然而，也有更多的品牌长租公寓运营商在政策支持，以及行业的整顿之下，不断完善着自身的品牌和经营。

其实，想要做好长租公寓项目的运营和发展，建议先从这几个方面考虑：

1、发展现状

在服务上，长租公寓主要是以中介背景和酒店运营背景的企业为主，比如链家旗下的自如、世联行旗下的红璞，甚至如今的滨舍公寓。其中，世联行从2014年开始试水公寓，15年开始做短租类型的租赁产品，比如假日型、礼遇型短租房居多，同年推出红璞公寓，主打长租，2017年就完成了24个城市布局，截至同年7月，红璞公寓运营近2万间，签约近4.5间。自如成立在2011年5月，作为链家最早的一个事业部，定位于国内首家提供高品质租住产品和服务的O2O互联网公司，以产品和服务为核心。一般，自如会跟业主签订3-5年的合作协议，然后再集中进行设计、改造和房东老旧的家具、电器一般都会被撤出，换上新的。

作为近年全新崛起且备受瞩目的新租赁形式，长租公寓从某种意义上说，代表着全新生活方式的兴起。特别是服务闭环的打造，以及一整套的服务标准体系的建立，将成为未来各类型长租公寓平台竞争的热点。此时，滨舍公寓横空出世。作为一家以闲置房屋共享、交易服务、后房地产服务为核心的企业，滨舍公寓致力于成为中国领先的闲置房屋资源管理和服务平台。它是一家以高品质服务为运营基础的企业，任何时候保障产品和服务的品质，这是企业发展的根本，但不管做多大规模，品质关都是滨舍公寓坚持的第一关，过硬的品质也是唯一能够保证它健康存活持续发展的基础。

2、选址布局

目前，长租公寓主要集中布局在一二线城市居多，选址靠近地铁、公交等交通方便的路段。就滨舍公寓来说，城市布局方面主要集中在一二线城市，原因在于一二线城市就业机会多、租赁需求大，适宜于面向青年人群的长租公寓加盟项目的发展。

3、产品定位

长租公寓客群较广，像是滨舍公寓等品牌还面向商户、旅客等等。目前，长租公寓服务商旗下的长租公寓品牌，普遍都更注重细化产品线，既有面向社会新人、公司基层员工等普通的产品，也有面向企业金领、部分白领等高净值人群的高端产品。

为此，滨舍公寓率先开启长租公寓管理2.0时代。什么是长租公寓管理2.0模式？一般来说，长租公寓运营体系流程繁杂，且家具家电设备成本、人力成本、管理成本，运营成本居高不下，这样就直接导致商家运营压力的骤增，而最终分摊者——租户也难以接受。这时，滨舍公寓管理2.0模式横空出世，作为聚焦行业头部势能，打造服务生态闭环的新模式，吸引了许多长租公寓加盟项目的创投者。

通常，从房屋回收开始，经过专业装修团队的设计和自有家居和自有合作品牌家电供应、运营专业团队和售后服务，从而形成一整套标准的服务闭环体系，可以有效地控制经营成本。然而如何才能更加完善滨舍公寓管理2.0模式，将成为滨舍公寓面临的头一难关。

4、户型设计

长租公寓户型面积大小不一，存在大户型三房。部分服务商旗下的长租公寓主要有中介类企业和酒店运营企业。其中，酒店运营服务商在长租公寓的户型设计上，形式上较为自由，户型大小上主要是以小户型为主，就如滨舍公寓，面积范围大小普遍在18~25平米左右。

不同于酒店运营服务商以及其他企业运营的长租公寓一般在户型上更注重标准化，户型一般较小；中介服务商旗下长租公寓，主要以分散式为主，既有散租，也有整租，受到的资金压力较小，户型面积更自由，小户型之外，也有中等甚至100平米以上的大户型。

5、获取方式

中介依靠门店或合作对象获取客源。但两者略有不同。中介服务商主要依靠自身门店、营销代理方面的优势去获得房源。其中，链家自如获取方式主要包括三个：一是门店，包括业主主动到门店委托和经纪人在门店向业主推荐；二是社区，落地在每个社区的管家辐射和自如服务的影响力；三是口碑传播，主要是业主的相互推荐。其中，某些长租公寓则是凭借在营销代理上的行业口碑，通过合作对象去获取房源，其渠道包括地方政府、地方国企、开发商和城中村等等，在与之建立良好合作关系后，使得这些主体在有资产盘活、项目改造需求时，首先考虑项目，从而获取房源。

酒店运营企业所经营的长租公寓则是以“直营托管”的加盟模式，作为公寓运营模式。作为年轻创业者实现财富自由的平台，滨舍公寓率先在市场开启限制毛坯房托管的共享新模式，也同时在市场引进国际先进的公寓管理2.0模式，由业主支付相应数额的装修金，而品牌提供全屋定制装修、房屋运营的整合解决方案，从而为大众的城市提供更具性价比的一站式房屋咨询管理服务。

6、盈利方式

一般来说，以租金为主，尝试其他金融理财收入，目前，服务商长租公寓主要以租金收入为主，其次是增值服务费。而根据具体公司运营方式的不同，中介服务商和酒店式公寓运营企业又略有不同。

滨舍公寓做的事就是收房—装修——出租，对于业主是资产增值管理，对于租客则是提供标准化的公寓式租房服务。这其中关键的环节就是，滨舍公寓不仅是有房屋，也有服务。除了租金之外，滨舍在租赁期间要为滨舍业主和租客提供多样化的增值服务，比如资产查验、定期报告、租客认证、装修、搬家、报价和维修等等。同时，根据长租公寓出租时租客所面对的资金不足等问题，提供租金消费金融业务等，以帮助长租公寓加盟投资者增加盈利。

7、营销策略

当前，长租公寓加盟行业一般更偏重于内部营销。长租公寓服务商在营销上与房企直营长租公寓类似，主要分为对内营销和对外营销两个方面，对内营销主要是为了构建社区社交圈，增加客户粘性；对外营销则在于向外传统公司品牌，吸引年轻客户居住。从侧重点而言，有些中介服务型的长租公寓更看重内部营销，像是滨舍公寓这一类的品牌服务商则是更加注重内外兼修。

写在最后

长租公寓加盟服务商的长效发展，主要依托于自身门店、住宿管理经验等原有资源发展长租公寓，主要以轻资产运营模式运营。不同于国外，目前国内市场城市租售率普遍较低，所以导致了企业在拓展长租公寓时，项目成本普遍偏高，但在出租时租金收入却难以达到期望。即使在政策春风指引下，长租公寓加盟服务商想要收回成本，一般也需要3—5年的时间。

相信2020年，将是市场整合的全新一年，对整个长租行业来说，赛道竞争将会越来越激烈，产品也会越来越精细化，好的必须要更好，不好的也会逐渐被淘汰。滨舍公寓打造公寓管理2.0模式，有着最佳契机，也相信今后的长租行业会在国家政策的指引下，发生天翻地覆的变革，敬请期待长租行业未来发展！

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