对长租公寓加盟项目的运营者来说，一般不会参与公寓具体的营销环节，但其行为对营销产生的影响往往却是最大的。这是因为，公寓营销获客并不是单独切割的，而是与战略定位、企业基因、组织架构、绩效体系，还有资源配置相关。近来，在拓展长租公寓加盟项目的滨舍公寓便以“公寓营销获客”为研究方向，进行了一场长租公寓营销的专题研讨。
根据品牌的市场经验，影响长租公寓加盟投资项目营销的因素，主要有四点：
1、战略方向决定着客群定位，也决定了流量方向
服务式公寓营销获客一般以线下渠道为主、白领公寓以线上策略为主，而蓝领公寓则主要针对企业大客户展开营销。不同类型的公寓定位决定了营销获客的不同方向。对此，长租公寓营销获客的起点就应该是战略定位。
只有决策层先做好了战略定位，团队其他人才能根据项目的定位去展开选址、设计、营销获客稍等一系列的工作。但在现实中，也还是有很多公寓企业因为没有做好战略规划的意识，而是不管前提先把项目拿下，然后再看自己合适做白领还是蓝领公寓，以应对后期获客的聚焦点，避免各项业务开展的混乱。所以，对刚进入长租公寓市场的运营者来说，前期战略咨询是关键。
2、文化价值观无法改变企业基因，潜移默化决定流量管理
不同类型的公寓企业因为基因和企业文化的不同，在营销获客过程里也表现出各自不同的特点。比如，地产系公寓擅长拉新，而中介系和酒店系公寓在转化和留存方面则更有经验。当项目的基因无法转变，但如果可以意识到自身在基因和文化上的差异性，对应长租公寓，就可以明确自身的长处和短板，知道在哪里发力，哪里可以加分，有意识的规避和弥补经营管理的缺陷。
3、企业组织和绩效体系对流量销量影响深刻
在互联网时代，产品就是最好的营销。换言之，人们在打造某个产品时，就已经想好了要怎么去营销。然而很多运营者，因为组织架构的影响，开发设计和营销运营是相互割裂的。就以房产开发商为例，很多企业都会将公寓建成后，移交商业地产团队来运营。然后各部门各管一段，无法实现设计、营销、运营的一体化。
还有些企业虽然在理论上知道开发设计应该和营销运营提前协调沟通，但企业绩效却不支持，每个部门都有自己的KPI指标。所以，在长租公寓加盟项目的日常运营管理中，在绩效体系中能否围绕关键指标通过KPI设计把各部门串联起来，也是十分关键的环节。
4、空置成本是长租公寓最大隐形杀手，决策者的高度重视是流量管理的关键
很多长租公寓的控制成本通常不在财务报表中体现，通过查报表往往无法发现，这是长租公寓运营管理的最大硬性杀手之一。当然，随着长租公寓只能管理系统的不断升级，目前公寓各类控制问题已经能够被及时发现。系统甚至可以统计每一间房的空置时间，超过一定时间后会自动提醒。在处理区划问题上，运营者要给时间、给资源，给压力，这是保障长租公寓运营的关键。
给时间，就是要求运营者亲力亲为。作为长租公寓管理者，重要的事情之一，就是管理关键的人和事。对公寓来说，获取资源和区划是最重要的事，有时候去化问题甚至比获取资源更重要。
给资源，就是允许团队试错。这主要针对开放商，如果公寓按照过去开发商原有的采购、审判等流程走，只会成为公寓发展的绊脚石，因为原有的开发商后台团队不了解公寓业务。对此，滨舍公寓在房产开发商提供咨询服务时，给出的建议会是投钱、放权、严审。
给压力，主要是指指标体现。除了获客指标之外，也要对续租指标有所重视。续租不但本身对去化有贡献，而且续租的客服也是公寓拉新的一个重要途径。
面对这些困境，滨舍公寓也替想要经营长租公寓的朋友总结了一些解决方案和应对思路。如果说战略定位是解决一切问题的起点，那么要应对这些问题，就需要从战略定位出发，根据集团对公寓的不同顶层设计，选择不同路径。如果公寓没进入集团主战略，这时借力是比较适合的选择；这时可以将公寓委托给专业运营机构才是省力的选择，这样，也能让企业把集中精力放在自身的主业上。反之，如果进入了集团的主战略，就要踏破铁鞋，全力寻觅英才，在这里，专业的团队才能帮助品牌项目迅速成长，避免踩雷。
写在最后
不管是否进入集团主战略，都不要忘记武装自己。不管是选择借力还是寻觅人才，长租公寓都不要忘记武装自己，培养自己的人才。如果是选择委托管理的模式，可以适度甄选适合员工进入项目，跟合作的委托管理机构学习；假如是选择寻觅人才，就要快速组建团队，一来检验人才是否符合长租公寓加盟项目的运营标准，二来预防人才无法长期留存。
所以，对于滨舍公寓所分享的营销要点，你学会了吗？！
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