REITs是摆在商业地产面前必须形成闭环的过程

REITs是摆在商业地产面前必须形成闭环的过程
2019年11月16日 08:45 凤凰网房产

2019观点商业年会·现场快讯:2019观点商业年会于11月15日在上海召开,会上,越秀房产基金董事会主席、执行董事兼行政总裁林德良先生发表了题为“REITs及商业运营新模式”的演讲。

他认为,资产管理就是把开发、运营、金融化三个环节能把价值最大化,我们大概归纳了有三种,无非从开发、运营到退出,第一种就是开发之后出售,这是大家理解的最容易的一种,第二种是开发进行长期的运营、持有,但它需要很强的现金流进行支撑,第三种就是通过开发运营,最后金融化退出。

他表示,第一种开发销售,通过开发一直销售快速地回笼现金,第二种模式就是开发运营,通过运营不断地产生现金流的回笼,来补充他开发所需要的资金,这种模式的风险点在如果运营的不好的情况会出现什么问题?现金流可能断流了,或者现金流不够,或者出售的物业可以保证现金流,万一市场不好就不能形成闭环了,也就是开发运营是可以通过现金流的滚动来支持开发,但是会有风险点。

他讲到,第三种这个企业很厉害,通过开发运营不断地加强他的运营能力,所以他的现金流可以不断地补充到开发的环节。所有的商业地产拿到一个开发性的物业了,然后运营养好养贵了然后进行金融化的退出。

第一种模式就是从开发一直到出售,所以IRR可以达到10.4%,ROE才7.2%左右,第二种模式通过开发持有物业,IRR是7.7%,ROE是12.6%。第三种模式的可能性是什么?通过开发注入REITs,通过持有36%的股权,IRR和ROE都可以达到14%,这条路是我们摆在商业地产面前必须形成闭环的过程。

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