楼市的最大对手,来了!

楼市的最大对手,来了!
2021年04月21日 16:02 凤凰网房产

原创:刘晓博

谁是高房价最大的对手?

或许有人会说:是高利率。如果利率走高,房价一定跌。

这当然没有错,但关键问题是:自二战以来,人类社会的利率是不断走低的。比如美元的利率:

再比如欧元的利率:

再比如中国的房贷基准利率:

或有人会说:是房地产税。如果开征房地产税,房价一定跌。

全世界至少有一百多个国家开征了房地产税,最有代表性的是美国、欧洲,美国、欧洲的房价出现持续下跌了吗?

事实上,房地产税是地方政府的金饭碗。地方政府会砸了自己的金饭碗,让公务员降薪或者发不出工资吗?显然不会。

真正能对房地产市场产生强大资金分流作用的神器——第三支柱养老保险,即将在今年在中国有重大突破。

在2021年亚洲博鳌论坛,官方再次就此传递了强烈的信号。

据中国证券报报道,在4月20日博鳌论坛举行的“迎接老龄化社会-养老金改革”分论坛上,央行副行长李波、银保监会副主席肖远企先后表达了如下重要观点:

1、养老金改革应该成为金融供给侧改革的重要抓手。我国金融体系明显短板之一是长期资本不足,尤其是股本不足。从国际经验看,长期资本或“长钱”主要来源之一是积累型养老金。如果能推动向积累型养老金方向改革,将有效帮助弥补金融体系的明显短板,也就是长期资本不足问题。

2、我国现在的居民储蓄集中于银行账户和房产上,结构不够健康。应把一部分储蓄吸引到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可开展长期资产配置,其中有很大一部分可配置到股权类资产上。

3、我国的优势是有比较多的资源支持养老金转型。一是国有资本减持,后续力度可以更大;二是国有土地收益;三是从其他国家经验看,如果国有资本和国有土地收益不够,还可以发行一些50年、100年的超长期国债。

4、目前要做的是,把不具备养老特征的大量个人资金供给转化为长期的、有养老属性的、有相对安全保障和一定收益的第三支柱养老产品。现在缺乏长久期资产,应有相应金融产品供养第三支柱的资金投资。

那么问题来了:

什么是第三支柱养老保险,它为什么可以跟房地产争夺资金?国家为什么把它作为解决股市、楼市等一系列问题的最重要的“钥匙”?

第一支柱养老保险,是指基本养老保险,也就是五险一金里的内容,目前全国大约有10亿人有基本养老保险。

但大家也都知道,除了公务员、老师之外,普通人养老保险的“替代率”(退休收入÷退休前收入)是明显偏低的,退休后生活水平会降低。

所以发展出了企业年金和职业年金,但全国目前拥有这个“第二支柱养老保险”的人,不过数千万。

从长远看,必须发展商业化的养老保险,也就是第三支柱养老保险。在美国,基本上人人都会购买第三支柱养老保险。

从交纳第三支柱养老保险,到最终领取养老金,时间长达数十年。这样,就给社会提供了一笔长期资金,可以到资本市场上做超长期的投资。美国股市里,就有相当比例的市值,被第三支柱养老保险投资机构锁定,其中蓝筹股比重达到了1/3。

美国为什么常常出现10大牛市、20年大牛市,就是因为有这种长线资金锁定筹码。当然,市场监管到位、企业比较讲信用、好公司不断涌现,也是美国股市和养老金之间形成良性循环的重要原因。

中国股市一直缺乏长期投资者、机构投资者,呈现典型的“散户市场”特征。

目前老百姓养老的钱,无非是以下几个去处:第一,存银行,或者买理财(收益率低,跑不赢通胀);第二,自己炒股票,或者买基金(容易亏);第三,买房子(带来高房价)。

所以中国人资产里,不动产占比几乎是全世界最高的。在银行里,还有100万亿的存款或者理财。

这100万亿如果冲击房地产市场,其影响可想而知。目前中国每年新房和二手房年度成交额,也不过23到24万亿。如果“笼中虎”居民储蓄杀出来,让房价瞬间翻倍一点问题都没有。

而中国股市直接融资能力一直偏弱,很多钱不敢进股市。

通过发展第三支柱养老保险,就可以解决股市、楼市、养老等一系列困扰我们的长期问题。

首先,居民储蓄有了一个去处,对楼市起到釜底抽薪的作用。

如果第三支柱养老保险获得政策支持,有税收减免,其进入股市的投资可以优先获得新股配售,再加上国家给一些补贴,大家就愿意买。

从长远看,第三支柱养老保险是世界性的一个制度设计,越来越多的钱涌入是必然的。这样,就分流了楼市的资金。

楼市“资金围城”的尴尬局面,将获得解决。

其次,养老难题可以得到缓解。

“凯恩斯经济学 罗斯福新政”开创了政府干预经济的时代,其结果是利率不断走低,通胀侵蚀未来的财富(相当于寅吃卯粮),所有国家都存在养老难题。除了延迟退休,甚至不退休(日本正在迈向不退休社会),只能让个人加大购买商业养老金的力度。

有了三个支柱,养老难题可以缓解很多。

第三,股市获得长期投资者,大牛市可能到来。

可以简单计算一下,假设20%的居民储蓄(或者银行理财)转化为第三支柱养老保险,其中50%长期投资股市,可以给股市增加10万亿人民币的资金。这对于股市当然是重大利好。

但问题是:第三支柱养老金,是千家万户的养老钱。如果出现亏损,负面影响将非常巨大。

这里面要防止很多漏洞,比如负责投资的基金经理不能贪污受贿(比如替庄家高位接盘),上市公司不能有大面积财务造假,我们的基本制度有利于发展经济等等。

只有这些外部环境都具备,把老百姓的钱引入“第三支柱养老金”,长期投资股市,最终一石三鸟解决养老、楼市、股市的问题,才有可能。

在这个问题上,我们没有机会试错。

如果大家查一下新闻报道,就会发现国家对“第三支柱养老保险”制度的建立非常重视。银保监会主席郭树清在过去半年里多次提到这个问题。估计在今年年内,就会有较大突破。它跟碳排放一样,都是当前中国经济转型中超级重大的课题,将带来一系列超级投资机会。

对于保险行业来说,当然是重要的长期利好。

楼市会因为“第三支柱养老金”的出现、做大,而趋势性下跌吗?

恐怕也很难。因为手心手背都是肉,说到底房地产还是“含税率”最高的行业之一(大概仅次于香烟),是地方财税最重要的来源。

房地产行业必须稳住,中国经济才有转型、升级的稳定环境。

财经自媒体联盟

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