百亿债券到期在即,千亿房企雅居乐卖14处资产保平安?

百亿债券到期在即,千亿房企雅居乐卖14处资产保平安?
2022年01月15日 09:09 云南楼市观察

回笼资金,已成为各大房企的当务之急。

1月10日,雅居乐集团控股有限公司发布公告称,2021年7月1日至12月31日期间,集团已就14项非核心物业的出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同,售价合计约为人民币28.00亿元。

根据公告,这14项物业包括酒店5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗,出售物业所得的28亿元,将用作集团一般营运资金。

雅居乐虽然是三道红线绿档房企,但近期也是新闻不断。在裁员风波之外,甚至一度被传出要被保利收购,当然最终被雅居乐方面否认。

此次公告出售多处非核心物业,战略瘦身的意图很明显。不过,此番回血,能给“永续债之王”雅居乐起到多大的资金解渴作用呢?

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雅居乐没有公开详细的项目信息,而相关人士在接受媒体采访时提到,出售资产是在综合考量市场环境、时间节点和公司发展策略后,向管理要红利,主动开展资产盘点的结果。在行业收缩的大背景下,出售非核心业务,更加聚焦主业,减少经营风险,是房企普遍的选择。

而在变卖资产方面,这也不是雅居乐第一次出手,在2020年年底,它曾将大湾区的四项大宗资产摆上货架。

来源:雅居乐公告

近段时间以来,因为经营上的一些问题,雅居乐更是频繁登上新闻热点。

比如澎湃日前报道,有市场消息称,雅居乐武汉出现多楼盘退出或停工,目的是为集中资金兑付即将到期的境外债。

再往前的去年8月,一度传言雅居乐“总部裁员50%”。对于如此大的裁员潮,雅居乐方面进行了否认,但组织结构调整的说法, 其实间接坐实了裁员瘦身,只是比例没有那么夸张。

去年9月,关于保利发展即将收购雅居乐的消息,更是在市场上引起了广泛关注。当然这一消息也被雅居乐证伪。

值得一提的是,就在这两天,财联社报道,广东省召集多家房企开会,为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”,而在参与名单中,除了奥园集团、富力地产、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团外,雅居乐也赫然在列。

雅居乐非国企央企,那么此次是否是作为被纾困的企业参会呢?从雅居乐裁员、组织架构调整以及此次公告的资产处置等动作来看,可能性并不小。

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根据2021年中报,雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%,净负债率为45.3%,现金短债比为1.18倍,三道红线全面达标。

不过,三道红线指标,只是房企债务的冰山一角。在冰山之下,房企通过明股实债、永续债等方式隐藏的实际债务数据,同样不容忽视。

雅居乐一向有着“永续债之王”的称呼,随着近几年的快速扩张,其永续债规模从2017年的55.3亿元一路增长到了2021年年中的130.1亿元。

来源:雅居乐年中报

这些债务没有明确到期时间,不计入负债率,然而同样要付息,且会不断吞噬利润。所以,绿档房企雅居乐的真实债务压力,其实被永续债隐藏了不少。

去年10月,有传闻称雅居乐旗下一笔美元债未兑付利息,雅居乐随即紧急召开投资人沟通会作出澄清,否认了未付息的说法。

无奈这一稳定市场信心的举动,并没有让评级机构看好。11月,标普还是下调了雅居乐信用评级——“公司将需要依靠内部现金流和境内银行贷款来偿还到期债务”。

即便是明面的债务,雅居乐的偿债压力也不小。

据年中报,截至2021年6月30日,雅居乐一年内到期的有394.87亿元;同期现金及现金等价物为465.12亿元,其中限制现金为106.48亿元。

而Wind数据显示,雅居乐今年到期的境内外债券规模,一共高达百亿元左右。

对雅居乐来说,之所以选择收缩战线,出售非核心物业,销售放缓,现金回笼的速度达不到预期,想必也是一个重要原因。

来源:雅居乐年中报

雅居乐公告显示,2021年完成1390.1亿元的销售额,同比增长约0.6%,相较于1500亿元的销售目标,还有一百多亿元的缺口。

另外,如前面提到的,因为永续债吞噬利润等因素影响,雅居乐不仅销售放缓,增收不增利的困境也更加凸显。

去年上半年,雅居乐营业收入385亿元,同比增长15.1%,净利润52.9亿元,同比增长3.18%。毛利率下滑6.2个百分点至28.11%,创五年新低;净利率则下滑2.2个百分点至16.77%。

面对规模庞大的债务,多项指标都在下滑的雅居乐,变卖资产以充实现金流,显然是形势所迫的无奈之举。

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对非核心物业资产的剥离,一方面反映出雅居乐的现金流压力,另一方面,也是其业务多元化尝试受挫的一个缩影。

房地产企业拓展经营版图,以此提高抗风险能力,是相当普遍的操作。而在多元化尝试方面,雅居乐甚至可以说是到了用力过猛的程度。

2017年,雅居乐主席陈卓林曾放出豪言,非地产板块的业绩贡献要占到整个雅居乐集团业绩的一半。

而为了实现该目标,雅居乐一度搭建了地产、雅生活、环保、卓雅教育、雅城、房管、资本投资、商业管理和城市更新等九大产业集团。去年年底,雅居乐还1.4亿美元投资威马汽车,杀入造车赛道。

然而,从营收和利润贡献来看,相较于主航道的地产业务,其他相对边缘化的非核心业务更多还是点缀角色。

2021年上半年,雅居乐物业发展的确认销售收入为320.92亿元,物业发展业务收入与多元化业务收入的占比分别为83.2%及16.8%。

这些需要地产主业反哺的多元业务,并没有如预期中快速成长,为集团带来可观的营收和利润贡献,在地产承压的前提下,反而成了吸血的存在。

在去年8月,雅居乐对集团组织架构进行了较大的调整,旗下的原房管集团、商业集团、城更集团并入地产集团,成立全新的大地产集团。

像房管集团、商业集团、城更集团,都是近两三年来雅居乐拆分独立出来的,然而很快又重新并入了地产集团之中。由此可见,多元化失利的雅居乐已决心开启战略收缩。

不管是收缩战线,还是出售多项非核心物业,都可以压缩集团投入,让雅居乐更加聚焦于地产的主业。只不过,要成功渡劫,仅仅靠做减法,显然还远远不够。

来源:城楼大观

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