远郊盘的价格底，你永远猜不到！
最近，位于空港片区的首创誉华洲特价海报满天飞，价格低至4500元/平。
与项目2021年的开盘价相比，这一波特价相当于“腰斩”。
这个价格，水分已经被挤得干干净净，你准备入手吗？
首创誉华洲挤水分
特价房仅4500元/平
首创誉华洲这一波促销非常猛，楼市君朋友圈一大半中介都在推项目特价。
海报显示，项目这批特价房源均价4500元/平起，且低于周边二手价。
楼市君看到这个价格的第一反应就是：简直是打骨折！
特价海报｜图源：楼市君朋友圈
首创誉华洲2020年10月开盘，开盘后的2年内，均价保持在6600-8000元/平，最高时月成交均价，达到8027元/平。
而且，整个2021年，首创誉华洲交出的成绩单都相当亮眼：全年成交1107套，平均每个月卖出约92套。
根据当时宣传，那一年的“金九银十”，项目更是以281套的网签成绩，高居昆明市新房网签量榜单TOP2，可以说出尽了风头。（数据来源：昆明市房管局网签备案数据）
但很快，首创誉华洲就遇到了楼市下行期，销量断崖式下滑。
之后，项目工程又停工，售楼部一度封盘，暂停销售。
去年7月，项目重启销售后，价格也降至5200-5700元/平，销量稍有提升。
近5个月以来，已成交约151套，交出了不错的成绩单。
但相比来说，此次推出的特价，依然是项目开盘以来的最低价。
远郊市场遇冷
生活配套缺乏制约片区发展
首创誉华洲价格创新低，楼市君认为，与项目面临的2大挑战不无关系。
其一，远郊盘整体行情下跌，现阶段只能推特价抢客。
首创誉华洲位处的空港板块，属于昆明远郊。
要知道，楼市通常有这样一个规律：市场较热时，需求呈现外溢趋势，部分买家往往会外溢至远郊盘；市场回调阶段，这部分买家又会回归主城。
近年来，楼市购买力整体减弱，远郊各大楼盘卖房更是压力山大。
加上主城多个刚需盘降价，部分远郊客群慢慢回流。
除空港外，太平、西翥、嵩明职教园区等远郊板块，目前也都面临整体房价回调、买房客户流失等困境。
那么，这类远郊区域，就只能进一步下调价格抢客。
来看空港近一年的房价走势就很明显，去年还在8000元/平上下波动，今年2月已降至5569元/平。
其二，板块配套不完善是根本，居住不便利。
依托昆明长水国际机场发展的空港板块，有远大的发展前景。
但相比主城区，空港目前还处于开发初期，缺乏重点配套，生活便捷度不高。
就以交通为例，片区公交线路不多，地铁仅有6号线，且该线路距大部分小区都有一段很长的距离。
所以，住在空港，自驾可能得成为必备技能，通勤成本相对较高。
同时还缺乏大型商业配套，大部分楼盘主要还是依靠自带的社区底商。
自身配套兑现难
房价水分已被挤干
除区域因素外，实际上，首创誉华洲自身也面临着不小的挑战。
首先，项目自身配套推进较慢，房价没有维稳的支撑点。
对于远郊大盘而言，若想推进去化，自身配套呈现就是销售关键点。
根据规划，首创誉华洲拟打造集居住、商业、教育、医疗等为一体的综合性大盘，其中商业规模有35万平。
项目原规划图｜图源：项目官微
但目前配套建设对开发商而言，实属有心无力，大部分都尚未启动，毕竟，项目住宅还在保交付阶段。
即使要建设配套，那也得靠住宅销售回血。
而且商业体量并不小，就算建起来，后续的招商和运营也是个大问题。
接下来，首创誉华洲有希望迎来实质性进展的重要配套就是学校。
根据去年5月官渡区大板桥街道办事处的回复，项目配套学校将力争在今年6月前建成，并移交滇中新区社会事务管理局。
至于9月是否能如期开学，我们一起期待。
图源：地方留言板
其次，项目后续还有很大库存，去化周期长。
根据中指院数据，截至今年3月，项目已取得预售证的房源中，还有约1360套库存。
关键是，这还不是全部。
按照早期规划，首创誉华洲规划为千亩大盘，总建面高达约180万平。
目前在开发的只是一期（A4地块），接下来，还有二期、三期待启动。
上述库存要消化，还需要很长时间，想要加快销售速度，推特价走量无疑就是一种方式。
项目一期效果图｜图源：滇中新区官网
那么问题来了，面对诸多挑战的首创誉华洲，到底值不值得抄底呢？
楼市君认为，事情还得分两面来看：
从当前现状来看，空港没有更多产业、配套支撑，缺乏人口和接盘购买力，短期内很难再有大行情。
如果你在意短期投资价值，那么建议不要碰。
不过，如果是空港的地缘性买家，或者就在空港工作，那还是可以淘一淘捡漏的，毕竟现在的价格，水分已经挤干。
而且，去年12月底，项目一期（3-5、10-13、19-24、39栋）交付，也就是说目前在售的都是现房，确定性较高。
项目一期批后公示实景｜图源：滇中新区官网
看完项目利弊，你觉得4字头起的空港现房，可以买吗？
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来源：昆明楼市一线
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