北京市朝阳区磨房北里社区，20世纪90年代建成的老小区，曾被环境脏乱、停车混乱、电梯难装困扰。如今，暖色调彩绘铺满入口通道，中心广场成了孩子玩耍、老人休憩的共享空间，新装电梯平稳运行。
“要是搬走的老邻居回来，怕都认不出来了。”多位居民感叹。
图为10月14日拍摄的北京市朝阳区磨房北里社区。新华社记者杨淑君 摄北京以改革系统思维大力推进老旧小区改造这项“民生改善综合体”工程。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人介绍，“十四五”以来，北京累计实施老旧小区改造3500余个、约9500万平方米，惠及居民约140万户。
这些“高龄”小区，靠什么“逆龄生长”？
危旧楼房，优先从房屋最危险、群众最迫切的楼栋试点。北京搭建政策体系，把危旧楼房改建审批权限全部下放区级办理，探索以拆除重建为核心的自主更新模式，坚持“谁所有、谁出资”“谁出资、谁受益”原则，“一楼一策”推进，方案全过程公示，逐户签订改建协议。
北京市不断优化改建方案，探索多元改建新模式。东城光明楼17号楼，成为首都核心区首个简易楼成套化改建项目；西城桦皮厂胡同8号楼，首创“混凝土模块化集成建筑+预制构件”建筑体系；朝阳劲松114号楼，首个引入社会企业参与危旧楼投资改建和后期运营；西城三里河一区28号楼，落地首个危旧楼房个人住房改建贷款（含带押改建）试点。
“十四五”期间，北京市累计开工危旧楼房改建项目17个、涉及37栋危旧楼，为危旧楼改建积累了实操经验，更让居民实实在在住进了新房。
成绩背后，难题也不少。居民诉求多元，对政策理解、户型设计、出资方式分歧较大，从“拆迁拿房”到“居民出资”，接受需要一个过程；危旧楼居民年龄偏大、收入偏低，出资能力有限；现行标准多针对新建项目，设计方案众口难调，常反复调整。
改建资金，从何而来？北京实行“成本共担”，政府、居民、产权单位、社会资本多方出资，并为前期试点项目给予财政补助，鼓励金融机构创新改建融资服务，在全国率先进行了危旧房带押改建试点，打通了居民“置换难、垫资大”的难点。
资金需求量大，单靠财政远远不够。北京自2018年启动引入社会资本试点，形成两种模式：民企参与的“劲松模式”，以盘活存量低效资源为核心，企业投资改造闲置空间获得经营权，用运营收益平衡改造投入；国企参与的“首开经验”，统筹非经营性资产改造，以资产运营实现长效管理。
目前，北京市已有70个老旧小区改造项目引入社会资本，累计投资约17亿元，覆盖16个区，带动居民室内装修等配套投入约9.8亿元。
朝阳劲松北社区，民营企业盘活闲置车棚、地下空间，引入社区食堂、便民商超，获20年经营权，成为全国市场化改造样板；大兴区枣园和三合南里项目，把废弃锅炉房改造成“三合·美邻坊”便民服务中心；通州怡乐园二区，将老旧礼堂改建为社区级家园中心，以运营收益反哺改造与物业。
改造千头万绪、众口难调。在推进标准化物业工作过程中，磨房北里社区党委依托“磨盘心”党建品牌，把协商贯穿改造全过程。
“社区工作比绣花还细，要做到极致。”社区党委书记王菁菁说，我们走出会议室，把议事协商搬到广场、楼门、施工现场，随时沟通、当场商量。建不建充电棚、电梯怎么加，都听居民意见，把钱花在刀刃上。
图为北京市朝阳区磨房北里社区内的电动自行车充电装置。（受访者供图）劲松街道办事处副主任王静媛介绍，这里的协商传统可追溯至20世纪80年代的“老年聊天会”，2024年正式推出“劲情聊”品牌，确立“三阶六步”工作法，从圆桌会议走向事发现场，让协商民主落地有声。
70岁的张玉荣在磨房北里社区住了30年：“现在标准化管理了，楼道粉刷一新，大件杂物随清随走。夜里漏水，给物业打电话，人家随时就到，服务到家了。”
城市更新，最终是为了人。探索专项资金进入资金支持范围、推动出台专门的条例法规、鼓励地方政府进一步探索创新、进一步调动各方积极性……成效与挑战并存，探索仍在前行。
从危旧楼到“好房子”，从老小区到新家园，共建共治共享的机制，正让更多“高龄”小区迎来“逆龄生长”。
来源：新华社
作者: 陈旭 杨淑君
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