有粉丝给我发命题作文,想让我写一下上周国常会的政策,就是“继续研究储备新的去库存、稳市场政策”,以及“解放思想”云云。
我真的不知道说什么,实际上,我的确当时写了一篇小文谈论这个,但后来实在是……懒得发了。我既不认同什么“解放思想”的可能性,也不觉得“继续研究”会有什么石破天惊,更不觉得单靠政策可以挽狂澜于既倒……那些“探幽发微的事情咱们就少做点吧。看待政策,最重要的,是做了什么,而不是说了什么。相反,我认为上周两份文件里面的一些表述,存在令人不安的信号(希望未来是我错,但用脚投票的房产股已经在印证我的担忧)。
我认为房屋成交量尤其是二手房成交量的变化,更有探讨的价值。
比如这个端午,成交结构延续继续分化的特征——新房弱、二手房强。中指院的数据显示:端午假期期间,30个代表城市新房日均销售面积同比下降约16%,创过去6年新低,大约相当于2019年同期的58%。而二手房成交同比则显著增长,北京下跌是因为没落地政策(这个也继续显示出,政策的脉冲式作用)。
看深圳的情况,端午节新房成交同比上涨24%,二手房成交同比上涨100%。中原给的判断是:“市场信心持续回暖”。
判断是对的,比起之前,在政策的大力支持下,的确市场信心持续在回暖。但这只是一方面,A面,还有B面。
关于上述新房、二手房的成交分化特征,我上次的文章里讲的很多了《深圳政策落地,买还是卖?》,这里我做一点修正。
不能把二手房成交量的上升,作为一个市场是否到底的判断指标。我认为它指标意义有限。
成交量上升,当然首先是正面的,上升总比下跌好。但我的意思是,如果你停留在这个圈圈里,可能得不出什么正确的判断,进而令你操作失误。
二手房VS新房的成交分化特征,实际上从2022年就很明显了,但在全国范围内,真正令交易者熟知,是在去年全年的数据出炉之后。
2023年全年,全国新房(住宅)成交量大约11亿平米,下跌了8%,而二手房网签成交7.1亿平米,达到历史峰值,同比增长了42.6%,其中13个省份二手房成交超过了新房,前所未见。
这个能够说明我们先前讲的——买家害怕新房无法交付而转买二手,以及二手房跌价更多更“自由”,但还有另一个事实,被忽视了。那便是:全国大部分城市的二手房都在放量供应,挂牌量从未见过如此之庞大。而且,每一次刺激性的政策出台,伴随而来的几乎无一例外都是,二手房挂牌量的猛增。
这些数据,你随便到哪一个核心城市,都可以看得到。比如北上广深杭,比如重庆、成都、郑州等等,随便哪一个。
去年6月,上海易居研究院发布了一份《二手房挂牌激增现象研究》,当时数据如下:2023年6月初,13个重点城市二手房住宅挂牌量199万套,比年初159万套增长了25%。其中,重庆、成都、上海的二手房挂牌量规模分别高达22万套、20万套和18万套。
这里面很典型的是杭州,5.9杭州取消限购,第一周,贝壳平台的新增二手房挂牌量比4月日均大增46%。媒体报道强调:不少挂牌为了首套名额。但容我明确反对,这只是事实的一部分,甚至大概率是一小部分。长周期的数据,将有助于印证这一点。
深圳的二手房挂牌量情况,你不要看太短期,比如单周,有时候受政策影响,波动性没有参考价值。但如果你拉长一点看,按半年来看,去年1月、6月、12月和今年5月,大体上的数据分别为:不足4万套、大约5.4万套、5.9万套、突破6万套。二手房的市场供给量,整体曲线是在波动上升的。而且,过去这两周,随着深圳的政策猛出,挂牌量也在快速的蹿升。
这个说明了什么?
说明了房主这个庞大的群体对于后市非常的不乐观,他们在积极的抛售,他们想套现,他们想跑路。尤其是如下类型的房主:他们的供款压力巨大、他们的物业为非自住物业、他们的物业处于非核心城市非核心区域、他们需要置换住所……这些,都在积极的抛售。这里面,虽然说有一些是“以旧换新”、“以次换优”,媒体也往往会往这个方向引导。但是,正视事实:他们构不成主体,二手房市场的主要特征是房主抛售。
这是让二手房价格大幅杀跌的背后力量,也是二手房成交量大幅攀升的背后力量。这个背后力量,有不少观众注意到,但它未被给予和成交量同等的重视程度而加以分析。很简单,如果房主们的疯狂出货量得不到稳定和收敛,那么,市场的止跌修复也将很难满足观众的预期。仅仅是看成交量的变化,只是一个结果,一个A面。
我们可以清醒的意识到一点:这个二手房的挂牌量,可以非常庞大。因为,它几乎可以理解为过往20年的积压获利盘,在纷纷寻求落袋为安。这是在过往任何一次房地产调整时,我们看不到的景象。这一点,在我看二手盘的时候,印象深刻。有一些房主卖房并不那么Care价格多一些少一些,原因是他/她持有的时间够长,毫无负债,而且卖掉是为了run。这令我惊讶,又令我不安。而在过往,我们每一次的房地产调整,当政策出台救市时,随之而来的都是房主们的“返价”、开发商们的“惜售”。现在没了。
如果放到股市里,那么,这是一个放量下跌的故事。人们买二手房,有其它的因素,但有一个重要因素就是:二手房多啊,比以前多得不知道多多少,原来惜售的景象现在全不见了。
各位想一想,这些年我们建了那么大量的房子,如今他们纷纷抛售,不管背后发生了什么(背后一定是发生了重大的变化),这个规模,你得多大的接盘力量才能接得住?这个价格,你得往下杀到多么猛才能到底止跌?这个情绪,你得多么强力的政策才能逆转?
是以,回到政策面,我的看法:上述关于二手房的切入逻辑也许可以提供一个新的思维——我们的房地产政策也可以考虑,从稳定房主心态(二手房供应量)的角度,而不是单纯刺激买房人需求量的角度,去做一些有落地意义的尝试。我这样讲,丝毫没有任何要维护xxx的利益的初衷,而是强调一个基础概念,和一个基本事实。一个基础概念是:无论是有房者还是无房者,我们都需要认同私有财产是神圣而美好的。这是人性里的自然需求,即便是那些渴望房价疯狂下跌的无房者,他们最终的梦想也是想“让人民能够买得起房”(他们代表了人民)。一个基本事实是是:中国家庭的财富,7-8成都沉淀在土地和房子里,纵便你在城市里无房,你在农村也大概率拥有土地(尽管法律上大家都没有最终所有权)。这些财富的蒸发,是风险,也会带来更多的风险。
我们的政策可以思考,房主们现在最大的担忧和不安到底在何处,我相信,沿着这个路向,可以打开不一样的政策空间来。
也许,这可以称作是一点“解放思想”。?
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