卖好地,深圳继续放宽房地产政策

卖好地,深圳继续放宽房地产政策
2024年08月28日 22:28 朱罗纪微博号

今天,规自局发布一则宝中的土地拍卖公告,是今年深圳第二次卖地。信息量比较大,显示出政府在继续放宽房地产政策。但我认为有必要提出一点,此举可能会导致市场不公平竞争,开发商需要提前做好应对。

地块基本信息,位置在宝安中心区金科路∩裕安路,已经开盘的中铁阅臻府旁边,两者完全共享同样配套。地段上很大的竞争优势是区域纯粹的“宝中”光环,加上家门口读书的学校BUFF,海韵+新安都在旁边。

地块本身占地小1万平米,和越秀瑞樾府一样规模,建面5.4万平米,容积率≤5.4,限高150米,是个纯住宅盘,只配了2000平米的底商。和中铁阅臻府(占地约1.52万平米,建面约8.2万平米)比起来,容积率一样,规模小一些。

但最重要的,是土地出让条件设计的不同,这些也是释放信息量巨大的地方。

第一次取消了最高限价要求,意味着开发商在未来卖楼时可以随行就市“自由定价”(既可向上也可向下);没有任何公配需要建设和无偿移交,意味着开发商的成本可以减省,社区也更加纯粹,往外卖的时候话术更有底气;没有9070户型政策的要求,意味着开发商在产品设计上可以有更灵活的空间;没有像中铁阅臻府那样要求有一半现售,意味着开发商能够提前回笼资金,财务成本可以降低;要求“交房即发证”,意味着业主可以早1年左右的时间拿到房产证,能够提高对买家的吸引力……

我的解读是如下几点:

第一,这释放了深圳在继续放宽房地产政策的信号。放宽的力度不算重磅,因为市场期待的是全面解除限购、限售等等政策,但也是往前进了一步。给到开发商更多的自由空间,在产品设计上、价格上,开发商的自由度都比以前为高,并且在财务灵活度上也没有制造障碍……这是很重要的开始。以今时今日的市场情势而言,房地产政策的放宽,深圳需要继续贯彻小平精神,步子要更大一些。

第二,释放深圳在继续呼应市场卖宝地的信号。这个我在先前的文章里谈到了《“超总”豪地好快的亮相,深圳“压箱底”的宝地都慢慢出来了》,深圳这两年的做法非常棒。市场不好,土地错配,政策方最终还是纠错了。这两年从北站、宝中、超总、后海拿出来了很多压箱底的宝地,通过更改法图,把更多好地段的、原本容积率巨高的商办用地调整为容积率较低的住宅用地——比如这一块,原本法图是商业,容积率为8.0,现在调为R2,容积率5.4。预计这块地之后,深圳还会把后海那两块宝地拿出来卖。拿出来好地,才更能够满足“人民群众对美好生活的追求”,提升居住品质。

第三,限价放开是双刃剑。这块地这样的设计,账很好算,因为没有啥隐性成本。起价20.8亿,楼面价38519元/平米,参考中铁阅臻府去年此时的拍地,最终实现价格是34.06亿元+3.55万平米现房销售面积,楼面价是41385元/平米。1年过去,好的地方在于,这块地没有要求一半的面积现售,可以提前2年回笼资金——阅臻府现售部分要拖到2026年才能卖,坏的地方在于这1年深圳真实房价继续跌了2成左右——阅臻府限价8.86万/平米,但备案价只有8.6万/平米,而再加上开盘折扣均价只有8.33万/平米,比限价少了5000多/平米,说明了限价“太高了”。而且,开盘去化也大约只有3成。那么,对开发商而言,这会成为他出价的基础,即意味着他的心态会很保守,会显著低于中铁阅臻府、越秀瑞樾府的实现价格。我认为,基于起拍价的地售比就冲到了接近50%,这个起拍价设计的太高了,原来有限价你最多只能向下调整15%,限价放开后开发商到时候可以随行就市,真的有可能大幅开低

第四,会引发不公平竞争的质疑。鉴于这个政策放宽只是针对一块地,我看完,第一反应是:中铁阅臻府大概率要当冤大头了。不但是一半要现售,而且人家价格还很有可能便宜不少——熊市的时候,往下杀价是可以很凶猛的。尤其是到2026年市场如果还是不好,那现售部分就更麻烦。还有一点,这块地是深圳建筑新规之后的第一块地,它的赠送面积空间当然也更大。但这样就会引发一个问题:如果针对每一块地的政策都不一样,会否引发市场不公平竞争我认为是会的。虽说每一块地都有自己的特性,但那应该只限于土地条件的范围,针对市场的政策不能不一致,这是市场经济的基本要求,市场竞争要公平,便需要统一的准入规则。现在,往小里说,这相邻的两块地,一块地要求现售,另一块地不要求,一块地限价,最低只能8.5折卖,隔1年后卖新地,什么都不要求,这会让前面的项目非常难堪。往大里说,市场上其它新盘都要遵守“限价+85折”调整的要求,但新卖的地块不要求,也会造成同样的结果。政策放宽是正确的事,但是都应该是一视同仁的,不能够区别对待。

第五,最受益者是政府卖地。我个人是不赞同卖地这么卖的。以前其实也很少这么干,具体是什么原因我也不知道。我们只接着上面说这个结果,它的出让条件这么设计,每一块地都不一样,说到底最受益的一定是政府自身。它是土地的唯一、垄断供应商,如果它想更好的把地卖出去,并且实现一个好价格,那么理论上它可以随意的设计每一块地的出让条件。去年深圳卖了14块地(出让金312.47亿),今年只卖了1块(出让金51.79亿,这是第二块),说明了什么?1)之前的土地出让“两集中”已经流产了,都没有人买地了还集中个锤子;2)深圳会很缺钱,往年深圳正常年份的土地收入都是在1500亿左右(土地出让+土地整备)。卖地对于城市的今天和未来,一定是更加重要的。从这个角度,政府卖地设计规则,很可能会产生一种结果:每一次卖地都会把之前买地的开发商变成“对手盘”

这是值得注意的,我个人还是重申原来的期待:深圳最好还是尽快全面一刀切的解除掉所有的限制政策,让市场快速完成调整,重新出发。钝刀子割肉,实际上就是计划经济了,割到最后割得大家都丧了,没有一个开发商愿意买地。

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