深圳政府公众号发布了一篇文章，披露深圳自10月以来新房累计认购量已达8405套，并推测全月认购量有望超1万套。
这已经不是本月以来第一次官方公开为房地产释放正面信息了，这在过往10余年来，不多见。同时，在国庆期间，深圳也举办了暌违多年的房交会，在国庆之前房协更是依托各区举办了多次“好房品鉴会”。官方（智库）的这些动作，在过往的10多年里，都不多见。
我认为，这些信息共同在说明：深圳房地产市场的调整烈度终于引起了本地政府的清醒认识，他们不再像过去3年里遮遮掩掩的担忧政策放宽会引发房价反涨，而是理直气壮的开始为房地产成交回暖呵护打气。这也暗示了在接下来的时间里，如果成交量上升出现乏力，政策大概率还将会继续宽松下去。
这很有意思，我很支持，会有观点认为政府不应该为市场回暖背书以彰显其“中立”价值。这是错的，政府从来都有责任令本地经济发展（包括房地产在内）保持一个好的势头，它同时应该保持尽可能少的插手微观经济的运转，这两者完全不矛盾，更不应该做反。
撇除掉退定的情况，10月份的新房成交量会比上面政府推算的为少。但是，假如最后能在1万套之上（或者非常接近1万套），那么它都将是深圳房地产新房市场自2005年12月以来接近19年的新记录——2005年1月以来，深圳新房单月成交量达到并超过1万套的月份仅仅出现在2005年4月（10661套）、11月（11417套）、12月（10570套）。
即便最终备案成交量如果能够达到8400套左右，那也将是……2021年（上一轮高点）1月以来的新纪录——2021年1月，深圳新房成交量冲高达到8356套。随后在2.08政策之后，深圳新房月均成交量长期盘桓在2500套左右的地量。
这是新房的情况，二手房的情况亦是如此。深房中协统计，二手房成交连续两周狂飙，继10月第一周网签录得单周2316套后，第二周又录得2106套，两周便是逼近4500套。超过7月的年度峰值毫无悬念，乐有家预测10月会冲到6000套，那便是有望追平2021.3的6789套的成交——2.08政策之后的月度峰值。
当然，二手的成交不会在10月显示，如同新房成交一样。也正因此，这个常年以来一直引发市场的“造假”质疑。我看待这个使用的方法是，去看一线就好了，去排个队下个定，或者是去看个二手盘返个价。定性比定量重要，是1万套还是990套，不那么重要。
简而言之，市场在10月的确是“火起来了”。这个判断，我在《本轮房地产市场反弹将更有持续性》的文章里说了：1）10月成交会创纪录；2）不排除部分业主返价。
看二手的价格，出现了这样的势头。乐有家最新统计，价格止跌明显。9月深圳低于参考价20%以上的占比达到52.9%，而10月以来大幅缩小至39%，减少了13.9个百分点。并且，低于参考价20%以上的占比在连续6个月上涨之后，开始第一次回落。从我一线了解，之前跌得最猛的学区盘，以百花片区为代表，确是出现了业主返价。
这是所有政策与市场自我调整合力的结果，一方面是来自国家级的全方位的政策逆转，通过股市一场“急匆匆的大快牛”重新拉起了市场信心；另一方面是深圳针对非核心区限制性政策大幅度松绑，显著激活了之前一直在持币待购的有效刚需群体；再一方面是开发商与业主持续大幅度的下调价格，3年来整体价格下调幅度高达40%，全国之最。所有方面的共同合力，在10月促成了一场房地产大反弹。
上面都是“好消息”，下面，容我说一点“不那么好的”。因为这几日以来，群里公开讨论和不少粉丝私下询问，都很热烈。一些刚需粉丝私下又开始变得“焦虑”，来问我的建议。我主张分析者们永远应该忠实的面对市场，但不应该制造FOMO。
因为，眼下的深圳房地产市场是“火起来了”，但远远达不到“你都要抢不到房了”的疯狂的地步。
掌握这一些并不复杂，但需要你辛苦一点。
首先，市场有充足的在售供应以及潜在供应，以满足买家的需求。虽然看起来是万套是一个非常可观的量，但是市场现在的库存量也不少，未来的供应量也同样充足。深圳中原统计，目前深圳全市在售新房住宅46945套，最新去化周期达到20.9个月。注意，这个去化周期的计算标尺是按照先前月均2000多套的成交量来算的，如果我们以10月份的“极乐观成交量”来计算，那么它只有不到半年就可以消化掉——这意味着供不应求。但要出现那种情况，需要什么？需要成交连续上升，目前来看，这有机会，但做出定论为时过早。同时，深圳在四季度拟批供应量也超过11000套，还没加上政府在手未售的多个人才房项目、以及在建的10多个配售型保障房项目，这些意味着我们的房地产新房市场有充足的新盘可选，慌什么呢？二手房，你们也可以看看挂盘量。
其次，市场整体依然在消化低价盘，并未出现整体性价格反涨，新房尤其。上面乐有家的整体统计证明了这一点，一线战报也显示了这一点。市场上弥漫了非常多的买家抢房、楼盘日光、开发商涨价的信息，但是实情是：开发商一点都不傻，大家都很理性的珍惜这来之不易的反弹，并没有想着一把吃个大的。市场成交最突出的特征便是：谁便宜，谁卖得好。无论新房二手，尤其新房。比如，中建观玥的售罄恰恰说明了开发商让利的事实，而类似北站之前打折猛烈的个盘，也并未收回。这些迹象都佐证我上面说的，市场是热了起来，但是不疯狂，和我所经历的过去20余年深圳楼市相比，一丁点儿都称不上“疯狂”。什么才叫房地产疯狂？想一想当年龙岗的公园大地开盘、龙华的万科金域华府开盘、深圳湾的后海公馆开盘，那些叫疯狂。
所以，我的看法是：政策部门根本不需要担心今天这样的政策会导致市场再度疯狂，时移世易，市场不再存在同样的经济基础。在这样极为关键点时刻，市场需要的是极其坚定的支持声音，推动房地产市场重新回到正常运行的轨道上去。
我一点都不担心开发商涨价，在涨价之前，他们最好先担心自己下个月的债务能不能还。暴雷的风险依然没有解除，只要如大山般的债务依然压在头顶，他们就会小心翼翼的选择一个“友好”的开盘价格。
就像股市一样，国庆之前的股市看起来是“极度疯狂”，但是稍微拉长一点时间，你便能看到，那一点儿都算不上“疯狂”，还有点儿不稳当呢。
如果能够通过这一轮政策，成功实现房地产市场“探底”成功，止跌回稳，那将是莫大的成功。市场底部到了，不再继续下跌了，但同时房价也没有大幅度的上涨，那样的环境，对于刚需买房是最大的福音。
如果问我这时候买不买房子，我还是一直坚持的看法：是刚需，有钱有需要，任何时候都应该买一套房子给自己的家庭，任何时候都是机会，房子不好卖的时候更是好机会。市场波动不重要，专注于自身（这个时候少点贷款），而不是专注于市场的短期波动。但是我也深知，这违反了人性，趋（追）利（涨）避（杀）害（跌）是人类基因里的东西，你们无法扭转，我也无法扭转，只能是小伙伴们们自己设定好自己的风险值了。具体大家可以看我之前这篇特地给到刚需的文章《当房价不涨了，刚需还买不买房？》，看看有没有帮助。
