步入12月，2024年已接近尾声。随着英国通胀趋于缓和以及秋季财政预算案的发布，英国房产市场也迎来了一系列的变化和挑战，其中既有利好消息，也有新的挑战。
未来一年里，英国房产市场走势如何？又将如何影响首次购房者和房产拥有者？一起来和华闻君往下看。
01
涨！涨！涨！英国11月房产均价近史高
根据英国最大的建筑协会Nationwide最新的调查数据显示，英国11月的平均房价以两年来最快的增长率上涨。
该贷款机构表示，上个月英国住宅均价同比上涨了3.7%，房产价值接近历史新高。
Nationwide指出，这种房价增长的速度“令人惊讶”，因为“从历史数据来看，民众对房价的可负担性仍然很低”。
住房专家预测，由于明年4月份即将实施的印花税政策变更，未来几个月的房屋交易数量将有所增加。
Nationwide称，从10月到11月，房价环比上涨了1.2%，为自2022年3月以来的最大单月涨幅。
根据该建筑协会的数据，目前英国平均房价为268,144英镑，接近2022年8月创下的历史高点的273,751英镑。
▲英国11月房产均价近史高Nationwide还指出，最近几个月，住房市场保持了“相对的韧性”，抵押贷款批准数量接近疫情前的水平。
根据英国央行上周发布的数据，10月的抵押贷款批准量达到了自2022年8月以来的最高月度水平。
Nationwide首席经济学家罗伯特·加德纳（Robert Gardner）也表示，低失业率和工资增幅超过通胀的状况“支撑”了住房市场。
02
印花税新政对首次购房者影响最大
在10月政府发布的秋季预算中，英国财政大臣瑞秋·里夫斯（Rachel Reeves）宣布，从明年4月1日起，英格兰地区普通购房者的房产免交印花税门槛将从25万英镑下降到12.5万英镑，而首次购房者的免印花税门槛也将从42.5万英镑下降到30万英镑。
预计英格兰高房价地区的首次购房者将受到最大影响。据另一家房地产网站Rightmove的数据，从明年4月起，伦敦只有8%的待售房产的待售房产能让首次购房者完全免交印花税。在东南部，这一比例为24%，在英格兰东部为32%。
Rightmove表示：“在秋季预算之前，伦敦的首次购房需求比去年高出28%；而现在，比去年高出了31%。”
Zoopla预测，2024年的房屋销售量将达到110万套，比2023年高出10%。
这一上涨主要是由于秋季财政预算案发布前，夏季积压的房屋需求所推动。Zoopla表示，人口老龄化、住房成本上升迫使许多家庭缩小居住规模，混合办公趋势的扩大也将继续影响民众的搬迁决策。
收入的增加帮助买家应对过去两年抵押贷款利率的大幅上涨，为房价的持续温和增长铺平了道路。
通常，买家需求的增加会导致房价大幅上涨，但近年来房屋供应量激增，包括前租赁物业和度假屋进入市场，缓解了部分上涨压力。
一些房地产市场分析师认为，秋季财政预算案的发布是上个月房价大幅上涨的原因。然而，Nationwide首席经济学家罗伯特·加德纳表示，这种可能性“不大”，因为大多数抵押贷款申请是在预算案宣布之前提交的。
Nationwide预计，2025年第一季度的房屋销售量将大幅增加，购房者争取赶在新政策生效日期前完成交易，随后几个月的房产市场交易量可能会下降。
Nationwide和Halifax的数据显示，英国平均房价的折线图表明房价走势接近高点。
加德纳还认为，随着消费者的消费能力因较低的利率和工资走高而增强，住房市场将逐步走强。
然而，HargreavesLansdown个人理财主管莎拉·科尔斯（Sarah Coles）警告称，由于房价接近历史高点且抵押贷款利率仍然“相对较高”，可负担性问题可能会再次成为阻碍。
03
贷款利率仍居高位，逼房主“出招”
今年夏天，在英国央行开始下调基准利率后，抵押贷款利率开始下降。
然而，由于市场预期央行不会像之前预期的那样迅速降息，最近几周，抵押贷款利率有所回升。
前段时间，购房者还能够获得低于4%的抵押贷款利率，但在上个月，几乎所有低于4%的贷款方案已从市场上消失。
直到12月初，一些银行纷纷宣布降低抵押贷款利率。房屋中介称，此举对房主来说是“令人鼓舞” 的消息。
最先下调房产利率的是巴克莱银行。巴克莱银行此前将多项利率下调了最高0.2个百分点，包括将其针对10%首付购房者的两年期固定利率从5.49%降至5.39%。
作为英国最大的银行之一，汇丰银行宣布将从12月3日起下调一系列住房贷款利率，包括为再融资和购房者提供的贷款利率。
其他贷款机构也开始下调利率。MPowered上周五下调了其针对新购房和再融资客户的三年期固定利率贷款；而Gen H从本周一晚上开始为低首付客户下调利率。
在此之前，由于秋季财政预算案的发布引发了市场对通胀上升的预测，与固定利率抵押贷款挂钩的掉期利率出现上涨，抵押贷款机构数周来也一直在提高利率。
约翰·查科尔经纪公司（John Charcol）的尼克·门德斯（Nick Mendes）表示：“汇丰银行的调整反映出市场更加稳定。”
他补充道：“对于借款人来说，这是一个令人鼓舞的发展。不管是为新房锁定固定利率贷款、增加贷款金额，还是为节能房产获得更好的利率，这些降息都来得非常及时。”
不过，他表示，目前的价格尚不足以被视为“价格战”。
“并非所有贷款机构都同步行动。掉期利率的稳定只是为像汇丰这样的贷款机构提供了调整空间。”他表示，“目前其他利率没有变化，所有人的目光都集中在未来几周是否会有更多贷款机构效仿汇丰。目前来看，汇丰银行的降息是一个强烈的信号，表明在经历了几个月的挑战之后，市场正逐步迈向稳定。”
上个月，一些房产经纪人预测，在圣诞节之前利率可能不会继续下降。
经济学家表示，10月的财政预算案可能意味着通胀达到更高峰值，这导致市场预测英国央行会比此前预期更慢地下调基准利率。
此外，未来几年，仍有数百万人将在现有的固定利率贷款到期后面临更高抵押贷款的还款压力。
上周，据英国央行估计，到2027年，约440万名抵押贷款持有者将面对月供上升的局面。
▲预计到2027年底，有半数贷款者的还款额将有不同比率的上升据悉，未来两年内从固定利率贷款转换到浮动利率的房主，其每月抵押贷款还款额平均将增加约146英镑。
根据金融信息网站Moneyfacts的数据，目前两年期固定抵押贷款的平均利率为5.52%，五年期固定利率为5.28%。
为了解决抵押贷款负担能力问题，越来越多的购房者选择较长期限的贷款协议。
超长期或延长期限的抵押贷款变得越来越受欢迎，因为购房者希望通过拉长还款周期来分摊购房成本。
过去三年中，有超过一百万份抵押贷款被发放，这也意味着，有的借款者将在达到退休年龄后继续偿还这些贷款。
然而，尽管这种方式可以减少每月还款金额，但从长期来看，会使贷款总成本更高。专家表示，这可能会影响购房者未来的财务规划。
本文部分素材来自英国广播公司、《卫报》和i News等，图片均来源于网络。
