首套15%、二套25%的首付比例，取消利率下限，二手房不限售，外地人凭6个月社保可购房……5月28日，楼市新政在广州落地。如今，广州“528”楼市新政已满月，上海证券报记者近日走访发现，在中心城区，部分新盘热度不减，郊区新房“以价换量”趋势明显；二手房挂牌量增加，议价空间也同步提升，二手房价格回调明显。
整体来看，过去一个月，在上述政策利好刺激下，房地产市场正在逐渐回暖。具体来看，广州新房、二手房成交均放量上涨。其中，二手房网签更是突破1万单，达10456单，比5月增长2618套，环比增长33.4%。
以价换量 新房6月成交量环比增长5.4%
在新政利好刺激下，叠加楼盘自身特性，中心城区部分新盘热度不减。
“很多客户都是慕名而来看盘，我们的流量一直都比较稳定。”6月26日，保利燕语堂悦高级置业顾问邓贵华告诉记者，在新政的刺激下，该楼盘的高性价比优势凸显，6月的看房人数不比5月差。该楼盘瞄准“五一”假期，选在4月29日开盘，一开盘就成为海珠西片区的“网红盘”，5月的成交数据较为亮眼。
同样位于海珠的中海大境，其地段、配套、户型等优势突出，相关数据显示，在第25周（6月17日—6月23日），中海大境成交30套，位居全市新盘第二。对此，6月26日，该楼盘高级置业顾问严远东向记者透露，考虑到新政后成交的客户，付款网签有延后，预计本周（6月24日—6月30日）网签量或许更高些。
在荔湾坑口片区的保利和颂，该楼盘工作人员告诉记者，6月26日，该楼盘刚取得一张新的预售许可证，“之前卖的剩不多了，最近会加推99平方米户型，还没确定推多少套。”
无独有偶，截至6月27日6时，记者在贝壳App上统计的6月广州新房排行榜上看到，保利和颂以30天在贝壳平台成交65套的成绩位列销售榜第三，保利燕语堂悦登上贝壳平台6月广州新房人气榜第五，7天浏览量达到2.5万人次。
仔细梳理这份榜单发现，销售榜前10的楼盘中，有一半来自花都、增城郊区。其中，增城的金茂万科都会四季（106套）、中建｜鄂旅投·岭南悦府（92套）包揽前两名，两个楼盘的均价分别为1.65万元/平方米、1.4万元/平方米。
克而瑞广佛区域数据显示，今年4月，广州商品住宅的价格为37087元/平方米，5月小幅下降至37015元/平方米。另据诸葛找房，截至6月27日，6月广州新房均价35631元/平方米，较上月下降1384元/平方米，均价环比降幅达到3.7%。
克而瑞数据监测显示，截至6月27日，广州商品住宅成交5438套，目前已超过5月的5159套，环比增长5.4%，达到今年上半年成交套数月度最高峰，以价换量明显。
二手房网签破万 议价空间达9%
5月28日，广州宣布二手房取消限售，仅一夜时间二手挂牌量增加了875套。随后，挂牌量增加成为常态，截至6月27日，诸葛找房平台显示，二手房挂牌量累计达到218524套，当日二手房挂牌新增4621套。
在挂牌量增加的情况下，二手房市场竞争激烈，不少业主的降价出售的意愿加强。据贝壳平台数据，广州“528”楼市新政发布的第四周（6月17日—6月23日），广州降价房源达到10665套，涨价房源941套。
一般来说，挂牌价减去实际成交价便是二手房的议价空间，贝壳数据显示，2024年6月，广州二手房的议价空间整体已达到9%。换句话说，一套二手房想要以500万元成交，价格要被砍掉45万元。
“不降价的话，其实很难卖得动。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，现在二手房成交的基本都是一些比同区域或同社区其他房源价格低的房子，当前广州楼市的需求主体是新市民和年轻人，他们对价格比较敏感，在这种情况下，急于卖房、愿意让利的“老破小”的业主，就卖得快一些。
此外，李宇嘉称，目前广州存量二手房中，20年楼龄的房源占比达到43%。同时，广州大部分区域房价已经跌回到2017年或2018年水平。
据广州市房地产中介协会发布的数据，2024年6月（统计周期5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积为10456宗和105.92万平方米，环比分别大幅增长33.40%和34.13%。值得一提的是，二手房10456宗的网签量，创下了2023年4月以来的月度成交新高。
“本质上来讲，还是以价换量的结果。”李宇嘉向记者分析称，尽管广州“528”楼市新政利好刺激涉及多个方面，但最终价格依旧是推动成交的主要因素。
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