文/杨国英
“阳时代”到来了。
但这不值得恐慌，也许再过三五个月，大家就习以为常了，到时侯，朋友聚会，没有染阳的，都可能会是个另类。
关于染阳可不可怕？应该如何应对？这个我建议大家关注一个人就可以了——上海张。
举国之大，靠谱的专家其实很少。
上海张是没有多大的名头，但这人没什么官僚气息，面相质朴，言语前后一致，我觉得他的判断还是靠得住的。
今天，重点说一说楼市。
对楼市，我一直比较关心，这是我国居民财富占比超级大的配置所在，对于80%的中产家庭，楼市如果熄火了，这些中产家庭事实也就不是什么中产了。
如果楼市再跌30%，这些中产家庭，事实就会成为低产家庭，甚至是负产家庭——所以，对楼市必须保持关注。
先说楼市与股市的两个观点。
|楼市景气，股市大概率不会景气。
因为，楼市景气，会对股市构成存量的资金博弈，特别是在经济预期不景气的时期。
|楼市萧条，股市大概率也不会景气。
因为，楼市萧条，会对全社会形成信用紧缩，这与我们全社会的信用扩张基础严重依赖于不动产有关，至少现阶段是这样的。
这仅是其一。
其二，楼市萧条，事实不仅会导致信用收缩，甚至会导致通货紧缩。
这当然是之于我国国情而言的。
这个道理很简单，楼市占据了我国居民财富的超级大头，房价的缩水，会进一步加剧居民财富的缩水（这种缩水，存在倍增效应，因为多数人是加了杠杆有房贷的）。
一旦多数居民财富缩水了，尤其是楼市进入萧条，居民财富大幅缩水了，紧随其后的，必然是居民消费的大幅缩水——这是一种超强的心理暗示。
假如1000万的房子（你贷款500万），一旦楼市萧条，突然房价预期跌到700万了，你的净资产就变成200万了，你试想，这会不会影响你的消费欲望。
当多数人的消费欲望，因为楼市萧条而产生群体性收缩，试问，经济又如何有效增长（消费端不给力供给端再怎么发力也注定没什么用）？经济无法有效增长？就业又如何可持续，居民收入又如何稳定提高？
当然，楼市如果进入萧条，这还牵涉到地方财政收入的难以为继，这也是个隐患，且不细说。
这些就是一个恶性的负向循环。
再强调一下，这种恶性的负面循环，与我们的特定国情有关。
我们城市居民的房地产财富占比超过70%，欧美的房地产居民财富占比仅有30%——这必然会导致房地产一旦地动山摇，经济必然也紧跟着地动山摇。
所以，过去若干年，在宏观经济层面，对房地产的最佳形容词是“尿壶”。
经济好的时候，要将房地产这只尿壶藏起来——因为房价一旦大涨，会为以后房价大跌留下隐患。
但经济不好的时候，又要将房地产这只尿壶拿出来。
虽然这很不体面，气味又很难闻，但也得将这只尿壶拿出来。
因为，经济不会本身就传递出房价下跌的预期，而如果这一下跌预期再叠加其他负面因素，比如老年化，比如城市化尾声等，那么，面对极可能的房价大幅下跌，我们是不能冒这个险的，也是不敢冒这个险的。
现在，就是房价下跌预期叠加老年化、城市化尾声的时候了。
今年的经济不会，明后年大概率也不会太好，这是本轮房价下跌预期的宏观环境，而这一宏观环境，又叠加老年化和城市化尾声的加速到来。
现在的房地产，事实已经迎来了大萧条。
在这一关键时刻，如果再不稳住房价预期，那么，未来两年内，一二线城市房价超大概率会大跌，整体至少再跌20%——而这恰恰是我国经济不能承受其重的，也是金融市场（包括股市）不能承受其重的，因为，这个导致全社会的信用收缩。
所以，现在决策层必须稳住房地产，稳住房价预期——这就是最近大半个月，央行、银保监会、证监会密集支持房地产的核心诉求。
而基于我国国情之下的政策意志，如果在这些支持之下，房价预期还是稳不住，接下来大概率会针对TOC祭出大招（比如更大范围内降低首付比例，事实上现在部分二线城市已经开始了）。
楼市之尿壶，本身就是资本项下管制的宏观困境。
这么多年，限制居民财富的出海，只会导致国内资产价格的高估，要么楼市高估，要么股市高估，要么同时高估。
国内资产价格高估，这要是在经济景气时期，倒还不构成太大的隐患，预期的增长可以冲消部分当下的资产泡沫——可是，一旦经济不景气了，问题就来了，当下的资产泡沫，缺少预期的高增长进行冲消。
最后，讲几点判断：
1.楼市最后的晚餐快到了。
注意，这可能是未来10年楼市的最后晚餐。
政策诉求是稳，不是涨，整体更不可能涨。
楼市最后的晚餐，70%的高负债房企救不了，也不会去救，现在聪明的房企或房企物业大股东，已经开始借这一波暴力反弹减持了，比如碧桂园服务。
2.最后晚餐的目标群客是年轻刚需。
这部分年轻刚需，主要是95后小城市年轻人在大城市打拼的，他们事实也有购房安居成家的需求。
这部分年轻刚需，有一点积蓄的，大部分这一次都会出席这次楼市的最后晚餐——因为，紧随这顿最后晚餐的，应该还有更大的刺激，否则没有人会逆势出席。
3.楼市的晚餐必然会冲击股市。
这其中的资金存量博弈，我就不多讲了。
但是，这一波冲击，不会特别大，其冲击力肯定要比楼市全面大跌要小得多。
现在，距离楼市最后晚餐的正式到来，可能还有一两个月。
而股市在这一区间，大概率还会再给一点力。
房地产，宏观上现在需要这只尿壶，
但是，微观上你现在需要吗？
需要你就上车，
不需要你就下车。
