文/杨国英
如果没有严谨的逻辑建构，很容易被纷繁的市场消息所带偏。
比如，上周末所谓的楼市突传重磅利好——3月22日国务院常务会议关于房地产，有两个表态，一是持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，二是推动城市房地产融资协调机制。
然后，针对房地产，今天上午更是传闻满天飞——并直接推动地产指数大涨，中证800地产指数盘中最高涨幅3.59%，收盘涨幅也高达1.82%。
在今天股市整体大跌之下，地产股的全线飘红并继而带动银行股的普涨，这无疑会让部分投资者感觉所谓的周末楼市重磅利好，确实是名至实归。
但如果你这么想，并继而做出投资决策，那么，你很有可能会再一次上钩（发然，除非是做短炒）。
注意，最近两年多，关于房地产的表态，高层从来都是保交楼为核心，推动城市房地产融资协调机制的核心也是为了保交楼，而从来没有保房企或保房价之类的表态。
至于今天上午传闻“全面取消核心城市的限制性政策”，这个一点也不意外，因为，即便没有这个传闻，核心城市加速取消限制性政策，这也是大势所趋，现在港岛的楼市政策不是已经向内地彻底敞开了吗，准一线杭州的楼市政策不也已经近乎裸奔了。
核心城市加速取消限制性政策，只会加剧不同能量级城市的疯狂内卷，这对核心城市土储占较多的地产公司，是一个预期利好，对核心城市土储占较少的地产公司，则是一个预期利空。
但是，这一预期利好或预期利空，至少在现阶段，事实还无法构成支撑地产公司结构性好转的核心因素——因为，当下地产公司整体所面临的核心问题，是到底能不能按期偿债、到底能不能有效存续（不破产、不被并购）的问题——而这一问题，在当下地产公司负债率普遍高达70%以上的情况下，唯一能够让地产公司真正起死回升的，有且只有房价彻底稳住、最好还要适度上涨。
但是，在房价估值模型已经彻底大变之后，中期内房价是不能稳住的、整体还是要发生较大跌幅的（关于房价估值模型的彻底大变，我在春节长文第三章有比较详尽的系统阐述）——这个，我们千万不要看最近一两周部分大城市的成交量上升，就误以为房价会彻底稳住了，这至多仅是房价下行大周期的一个极短期的横盘震荡而已。
所以，在过去两年多，关于地产股整体，我一直强调每一次反弹都是一次撤离的机会。关于楼市，我也一直强调每一次短期成交量上升都是一次卖房的机会。
对地产股整体的这一预判，核心支撑逻辑有两个，一是今天国内任何一个城市的住宅持有收益率，都远远低于3%（核心大城市存在户籍带来的教育和医疗的隐性溢价，但即便将这一隐性溢价涵盖其中，也仍然达不到3%的持有收益率），所以中期内房价整体还要下跌；二是国家队会出手拯救部分楼盘项目（保交楼），但不可能出手拯救身陷困境的房企，因为出手拯救房企，负债总规模实在太大了（10万亿左右），这个根本没法救，必须等这些房企通过大面积破产（破产形成不良资产，不良资产才有可能超大折扣出售，继而才会风险出清）之后，国家队也有可能真正出手。
这就是事关地产股和房价的逻辑建构，如果没有将这一逻辑建构置于投资决策之前，那么，你无论是投资地产股（短炒除外），还是投资买房，最终结果均超大概率会以懊恼收场。
个人认为，对于地产股，现在整体远远还没到财务风险出清的阶段——这也就是说，地产股现在整体还远远未到价值挖掘的阶段（当然短炒除外），关于地产股的整体价值挖掘，个人认为超大概率要等到2025年，等到地产股整体的财务风险进一步出清。
只有等到地产股整体的财务风险进一步出清，对于其中的幸存者，也才有可能迎来重生，迎来由财务风险修复之后带来的估值回归。
当然，之于中国城市化高速发展的告一段落，以及由此派生的房产开发高速发展的告一段落，即便2025年上半年地产股整体迎来价值挖掘区间，事实，也不可能具备中长期的想象力。
而就地产行业整体而言，与地产股相比，当下和未来真正具有价值挖掘空间的，其实是物业股，与地产股（开发）的强周期不同，物业股是弱周期的，是预期现金流相对稳定的，关于物业上市公司的详细研究，这个在春节长文第五章中也有详细阐述，这里就不多讲了。
再宏观的讲一讲楼市与股市的关联。
当下，我们的CPI过低（通缩）、以及全社会的流动性不足，其核心之核心就是房价预期过弱，由此带来的居民财富收缩的心理效应，会结构性影响绝大多数人的消费心理和投资心理，这个看看2月份公布的金融数据（居民端超级罕见的多存少贷）就了然了。
所以，楼市不真正探底，股市就很难有真正的大牛市——当然，之于预期实现和股市泡沫较低等因素，在楼市真正探底前的一年左右，股市可能就会发出一轮大牛市的初始走势。
但是，楼市泡沫的真正出清（这个与地产股财务风险的出清，其实是两回事），事实至少还要有两三年之久，所以，这也是我预期2024只会有间隙性和局部性牛市、而不可能有真正大牛市的重要原因之一。
所以，今天地产股起来了，大盘却大跌了，这事实也就不意外了。
