“夫未战而庙算胜者，得算多也。”——《孙子兵法》
“庙算”决定战争胜负关键因素。指的是对战事进行的谋划，筹划周密亦能预见胜利。
如果用当下流行的词对其解释，就是指战略思维。
从地产界过往周期低谷来看，不同类型的企业采取不同战略应对市场变化。
而具备战略能力的房企，比如恒大，在行业波动期间预判周期，持续保持战略定力，巩固并提升自身行业龙头地位。
3月31日，中国恒大发布2019年度业绩：2019年实现合约销售额6011亿元，核心利润408.2亿元，资产负债率77.9%，现金余额2287.7亿元。
尽管核心利润相比去年大大减少，但许老板却点出了行业真相：“大部分人只看到下降50%，没有想到就算下降50%，恒大净利润仍然是行业第二名。”
在“房住不炒”的大环境下，房企销售压力巨大，恒大的成绩单殊为不易。
正如达尔文所说，艰难环境下，能够生存下来的物种，并不是那些最强壮的，也不是那些最聪明的，而是那些对变化做出快速反应的。
所以这次恒大业绩会上最大的亮点不在“成绩”上，而在“战略”上。
当天，恒大管理层迅速给出了极为清晰的发展战略：高增长、控规模、降负债。
“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；
“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；
“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。
乍一听“高增长”与“控规模”是相悖的，但了解恒大的朋友知道，这是一套战略组合拳。
“高增长”是指在未来几年要加大销售力度，实现现金回流，“控规模”即控制土地储备规模，实现土地储备负增长。
通过“高增长”来回流现金，另一方面，通过“控规模”减少支出。最终实现企业整体的“降负债”。
三套组合拳之下，最终要变成一个负债更低的万亿恒大。
“高增长”
目标：6500亿
根据2019年的成绩单，恒大实现合约销售额6010.6亿元，也就是说达成2020年的目标，还差2000亿。
相当于2019年TOP15位置房企全年的合约销售额，这难度不可谓不大。
当然，恒大敢于定出如此之高的目标，原因在于恒大2月份开始实施了颠覆性的“网上销售”营销革命，一季度业绩恒大取得逆市飘红。
据年报最新披露，今年一季度，恒大实现销售额1465亿，大增23%，行业排名第一，也创下恒大有史以来一季度销售及回款的最高纪录。
恒大一季度销售及回款对照图
在疫情冰封楼市背景下，大幅领先同行。
完成全年的对外目标，6500亿，恒大只需要在接下来平均每个月完成约560亿的销售业绩就能实现。
完成全年的自我目标，8000亿，接下来的每个月要完成700多亿的销售额。
恒大2020年可售货量1.32亿平方米，货值超万亿元。
回款也现已实现1133亿元。同比大增55%，也刷新了恒大有史以来的最高纪录。
当前国内疫情得到有效控制，各地稳定楼市措施陆续出台，楼市复苏表明显。
预计，恒大在接下来3个季度里，有能力进一步推升销售业绩，2020年完成6500亿的销售目标毫无压力，完成8000亿目标亦可预见。
“控规模”
严控土储规模6500亿
在众多房企中，恒大的土储是最让人羡慕妒忌的。
恒大土地储备2.93亿平方米，平均土地成本仅为1800元/平方米。
和某园不一样的是，恒大的土储集中在一二线城市。
恒大的底气，可不是说说而已。
稍微分析一下就可以发现，恒大的选地策略很明确，把握时机、多元并购，从而在用最低的成本，拿到最好的地块。
随着城市化发展越来越集中，尤其是一二线城市的土地资源紧张，土地价格也水涨船高，这时恒大的土地储备越显珍稀。
恒大的厉害之处在于懂得提前布局，而如今正是收成的时候。
目前恒大的土储已经十分庞大且优质，但土储的真正价值是要最后转化为现金，为公司提供源源不断的动力支持。
恒大正在做这件事，先把目前的土储消化出去。
“未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；”
恒大过去几年每年新增土地储备为6000-8000万平方米，未来三年计划每年土地储备只补充4000万平方米。
现在2.93亿平方米土地储备，三年后减少到2亿平方米，三年之内又总计增加1.2亿平方米土地储备，每年平均需要消耗7100万平方米土地储备。
按照1万元出头的销售价格计算，刚好支持8000-10000亿元的销售规模。
这笔帐算下来，你会发现高增长和控规模环环相扣，形成了一个完美的闭环。
“降负债”
2022负债4000亿以下规模
在“高增长”“控规模”之后，恒大就会实现“降负债”。
2020年，恒大实现“高增长”：8000亿元销售规模，按照恒大80%多的回款率，每年回款在6500亿元左右。
“控规模”也在同时进行，每年少拿3000万平方米的土地，也就是说减少了拿地的支出。
正如许家印所言，若今年销售回款增加2500亿，土地支出减少600亿，在一增一减的双重效应下，今年有息负债下降1500亿的目标肯定能实现。
道理很简单，赚的钱多了，支出的钱少了，负债自然就会老老实实的降下来。
目前，楼市分化明显，要想在不确定的市场中力争上游，保持领先优势，就必须认清自己，恒大显然已提前意识到危机，变革迫在眉睫。
“降负债”不仅让恒大可以平安度过未来几年的艰难时刻，也让其在下一次机会到来时，能够更好地把握。
口袋有钱，仓里有粮，纵使狂风呼啸，恒大丝毫不慌。
时至今日，中国地产的大海已经渐入深红，要想长立潮头，必须要走自己的路，恒大无疑深谙此道。
结论
纵观恒大二十余年来的表现，我们发现其在具体的战略节奏上总是应时而变。
1996年，许家印创立恒大，当时商品房改革箭在弦上，乘着国家的政策东风，恒大抓住这一历史机遇，从此开启20多年的扩张之路；
2006年，借助资本市场在全国大规模扩张布局，当时喊出了“三年再造20个恒大”；
2013年，恒大恒大逆势抄底，快速扩张，执行“高负债、高杠杆、高周转与低成本”，一跃成为龙头房企，在2015年跻身世界500强企业；
2017年，当大多数房企跟随布局三四线之际，恒大又将视野转回一二线，转向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”。
在危机汹涌大环境下，恒大看似幸运，实则是恒大的每一步都是对时代趋势的精准把握。
历史证明了恒大的每次转身都是正确且及时的，2019年7月22日，《财富》杂志发布最新的“世界500强”排行榜，恒大以704.8亿美元的营业收入位列第138名，较2016年更是飙升358位。
它是世界500强中排名提升最快的企业之一。
恒大能有今天的成绩，做到全行业前三的规模，与它的战略眼光密不可分，善于把握风向，化危为机。
这或许不是所谓的运气，而是深厚积淀的实力。
许家印有一句话特别出名：“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底。”
如今来看，确实如此。
2020年，注定将是地产界的一个分水岭。对众多房企而言，如何穿越下一个周期已成为迫在眉睫的棘手难题。
而恒大，已经提前给出了它的答案。
