城中村改造，一个每年上万亿的市场，毫无疑问是块大蛋糕。特别是考虑到当前不动产行业的情况，这块蛋糕显得尤为珍贵。
因此，自从去年——特别是去年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》之后，热度一直不减。
但在小明看来，一切才刚开始。毕竟，决定要不要做、做什么很重要，但具体怎么做也很重要。前不久《广州市城中村改造条例》（以下简称《条例》）获批准通过。这是全国首个专门针对城中村改造的地方性法规条例。《条例》对城中村改造目标、改造方式、补偿安置方案、土地征收、纠纷解决等方面进行了规范。毫无疑问，《条例》将加速城中村改造的速度。
因为，广州城中村规模庞大，其率先推出的《条例》极具示范意义，大概率会被其他城市参照。看懂《条例》，基本就能将全国的城中村改造思路看个大概了：总体上，政府会扮演更重要角色，本地国企将基本包圆前端工作，门槛降低。
针对城中村改造拆迁难题
降低改造启动门槛是趋势
拆迁，这是改造过程中最为棘手的问题。很多老旧小区改造，迟迟不能推进，就是因为拆迁谈判周期太长。
小明曾跟一家擅长做旧城改造的开发商的副总交流，他说，我们很多同事，刚跟进一个旧改项目的时候，还是刚毕业的帅小伙，等项目改造完成，已经是沧桑的中年大叔。
这还是好的，毕竟修成了正果。有大量项目，迟迟无法拆迁，不仅拖死入场的开发商，也让签约的业主望眼欲穿。
以深圳为例，前期要求旧改项目要达到「双百」（签约业主和签约面积均达100%），2021年3月《深圳经济特区城市更新条例》施行，旧改项目满足「单95%」可启动行政调解，「双95%」可启动行政征收。
尽管如此，依然困难重重。据合一城市更新统计，截至2023年底，深圳市拆除重建类城市更新居改项目已计划立项共计28个，拆除重建规模共计95.4公顷，但真正走到确认实施主体/开发建设阶段的只有12个，计划实施率整体约42.9%。
对此，《条例》明确，拆除新建类城中村改造项目启动之前，区人民政府应当组织开展改造意愿征询，经改造项目所在村的农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上十八周岁以上村民同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。
这个标准，比「双百」以及「双95%」要宽松得多，为城中村改造的推进，奠定了坚实的基础。
去年1-7月广州新批复10个城中村改造项目，12个项目实现新开工。采取「依法征收，净地出让」新模式，在新中轴线（海珠）、广州火车站、罗冲围片区、环五山创新策源区等4个重点片区开展试点工作。
去年，广州就在四个市重点片区大力推动「统筹做地」的改造新模式试点。四大重点片区启动区占地面积987公顷，建筑面积1469万平方米。其中，城中村11条，占地746公顷，建筑面积1385万平方米。彼时已经明确的7家市级做地主体，均为广州城投、越秀集团和珠江实业这样的国资国企。每个重点片区分别制定了工作方案，明确实施模式、主要任务和时间表、路线图、任务量。
启动改造的门槛降低，加上国资国企，城中村改造的推进速度将明显加快。
既要维护村民合法权益
又要杜绝村民漫天要价
4月10日，广州市白云区人民政府石井街道办事处发布一则公告，宣布潭村项目（石井街段）拆卸代建管理服务暂停，引发广泛关注。
城中村的公共配套等普遍不足，居住环境也较差。旧改应该是求之不得的事情，为何会这么难呢？除了少数钉子户的因素，还需要考虑补偿方案是否合理。
事实上，针对此公告，网上讨论的焦点也是补偿。根据公开资料，该旧改集体土地上住宅房屋拆迁的最高赔偿金额是6600元/平方米，而最高赔偿面积是280平方米。
最高近200万的补偿看起来不少，但考虑到项目周边的房价，答案就不一样了。
对此，《条例》第二十二条进行了明确，征收集体土地应当按照公平合理、先补偿后搬迁的原则，巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。
针对不同意见，区人民政府应当认真研究论证，并以适当方式及时反馈处理意见。过半数被征地的农村集体经济组织成员对征地补偿安置方案有异议或者区人民政府认为确有必要的，应当组织召开听证会。
同时，《条例》第二十三条明确，征收集体土地的土地补偿费和安置补助费补偿标准，以及征收土地涉及的村民住宅、其他地上附着物、青苗的补偿标准由区人民政府拟定并按规定报请批准后公布实施。
征收补偿一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得以任何方式提高、降低或者另行补偿。
这样，既能够保证村民的合法权益，又能避免因为少数钉子户漫天要价，让改造迟迟无法推进。
这与去年9月6日，自然资源部出台的《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发[2023]171号）（以下简称《试点通知》）也高度一致——「明确集体土地上房屋征收补偿标准和程序、依法申请强制执行情形等规定」，是《试点通知》中的「主要任务」之一。
强化政府在城中村改造的主体责任，对解决城中村权属人多、利益复杂、动迁困难、推进缓慢等问题，具有重要意义。
小明早在去年城市更新相关主题文章中就提到，城市更新类项目最难搞定的是拆赔问题，各地政府与当地国企统一拆赔价格、拆迁工作流程和制度，破解拆赔难题，成为一个非常重要的解，国企统筹坐地模式，或将成为接下来旧改的一个普遍模式。如今，这些正在成为现实。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升
给予城市居民待遇，升级产业
巩固和提升村民原有生活水平
巩固提升村民原有生活水平，维护长远利益。除了居住条件，还有非常重要的一点是，《条例》明确，将被征地村民纳入养老等社会保障体系。
《条例》第三十五条规定，实施拆除新建的城中村村民，依照法定程序转为城市居民户口后，应当享受城市居民待遇。市、区人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。公安、民政、人力资源和社会保障、医疗保障等行政管理部门在其职责范围内负责被征地村民社会保障相关工作。
与此同时，《条例》还规定，城中村要实现「促进产业转型升级，推动新旧动能转换」「高效综合利用土地资源，提高土地利用效率」等目标。戳这里，助力国有资产经营效益稳步提升
这其实也是村民的保障之一。有些城中村历史悠久，古祠堂、古民居等完全可以在保护好的前提下开发利用，发掘文旅产业的潜力。还有些城中村本身就有特色产业，比如广州的「淘宝村」里仁洞、服装产业聚集的康乐村等，改造完全可以和产业转型升级结合在一起，助推城中村的经济发展迈向更高层次。
改造资金专款专用、封闭管理
确保资金综合平衡、动态平衡
去年7月28日召开的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议上，相关领导表示，城中村改造是一项复杂艰巨的系统工程，要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。实行改造资金和规划指标全市统筹、土地资源区域统筹，促进资金综合平衡、动态平衡。必须实行净地出让。
政府发挥更大作用，国资国企主导，城中村改造的融资会更加顺畅。早在去年9月，就有多家媒体报道，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款……
如果再加上「专款专用、封闭管理」，那就更加保险了。对此，《条例》明确，市、区人民政府应当制定本行政区域内城中村改造资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排。专项借款、专项贷款等资金实行专款专用、封闭管理。市人民政府应当支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。
今年开年第一周，被市场寄予厚望的PSL就进行了重启。去年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元，是有史以来单月发行第三高的，定向放水「三大工程」（保障房、城中村改造、「平急两用」设施）。这对「三大工程」工程来说，可谓是「及时雨」。
央行支持+地方金融产品和服务创新+专款专用、封闭管理，城中村改造资金平衡就有了保障。
保障房筹集是重中之重
要确保能实现正向循环
城中村改造，字面上是「三大工程」之一，但其实它也包含了保障房以及「平急两用」公共基础设施建设。这里重点说说保障房建设。
《条例》第三十一条明确，城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例建设保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹调节。城中村改造控制性详细规划明确的建设量较自身改造建设量有节余的，优先建设保障性住房。
注意「按照一定比例建设保障性住房」，是强制性的；「建设量较自身改造建设量有节余的，优先建设保障性住房」，则进一步说明了建设保障房的重要性。这也是为什么国资国企势必成为城中村改造的主体，因为它跟保障性住房的筹集是深度捆绑的。保障房建设，事实上已经成为新的城市基础设施项目。
比较有意思的是「按照一定比例建设保障性住房，可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹调节」。这是一个进步，更符合现实。
我们知道，住房紧缺，需要建设保障房的，主要是人口流入的大城市。不过，即便是大城市里面，住房紧缺程度也是不一样的。过去，一些保障房建在城市边缘地带，无论是出售还是出租，都不理想，花了钱，事也没办好。允许按区域统筹调节，让位置优越，需求量大的地方建设更多的保障房，不仅能物尽其用，还能减少建设单位的资金压力，有利于实现良性循环，从而加速中村改造的推进速度和保障房的筹集。
由于规模巨大，保障房建设还可以拉动钢铁、水泥、建材、装修等下游产业。在投资稳增长中扮演重要角色。所以，小明在此前多篇文章中一再强调，保障房是未来数年内最确定的市场之一。
小结
根据公开信息，《条例》将于2024年5月1日起施行，城中村改造即将进入崭新篇章。让我们拭目以待。
