最近，一线城市的地产人心情应该不错。
近日，多个机构发布了10月一线城市住宅成交数据。从数据来看，北京、上海、广州、深圳4个一线城市房地产市场回暖明显，二三线城市中，也有部分城市有所好转。
广州市住建局公布的数据显示，10月以来，全市一手住宅网签6300套、67.26万平方米，相比9月全月一手住宅网签5164套、56.03万平方米增长22.0%和19.47%；较去年同期的4323套、47.88万平方米增长45.73%和40.48%。
深圳表现同样亮眼。据深圳市住建局数据显示，10月1日-26日，全市新建商品住宅网签认购10030套，合计102.93万平方米，日均认购量约390套、近4万平米房。按此趋势下去，整个10月成交有望达到1.1万，乐观一点有希望突破1.2万套。
要知道，今年1-9月深圳新房才成交2.69万套，相当10月份销售是过去9月月均销量的4倍，确实是暴涨。
除了广州和深圳，上海和北京楼市也显示出强劲的回稳势头。
据安居客上海监测，截至10月26日，10月上海二手房日成交量已经四度破千套大关，成交总量已突破2万套，达20028套，比9月同期上涨52.3%。
按照这个日均770套的成交数据预估，，月成交总量有望达2.4万套；按节后日均成交942套预估，月成交总量将近2.5万套。
北京房地产市场同样热度不减。
北京链家数据显示，10月1日至23日，北京市二手住宅网签量为10812套，与去年同期相比增长59.8%，与9月份同时段相比增长22.9%。工作日日均网签量为773套，与9月份同时段相比增长44.2%。
按照这个数据估算，10月全月，北京楼市成交也有希望突破2.4万套。中原地产首席分析师张大伟甚至预估，10月北京楼市成交达2.5万套，是2017年来连续8年同期10月最高值。
一线城市楼市成交明显回暖，有人认为房地产已经触底，但也有地产人担忧，这次回暖会不会又是昙花一现？销冠都在用的盘客神器，点击了解AI智能工牌PRO
对于如何判断房地产市场是否触底，世联行董事长陈劲松提写了一篇文章《看量不看价》，下面分享给大家。
筑底看量，量在价先
政策底牌亮出以后，主要城市的几个重要的“量”的指标有了明显的改善：
■“上门量”和“看房量”，这是成交量的先行指标；
■ “挂牌量”，这是价格“寻底”的先行指标；
■ “成交量”，是流动性的主要指标；
■“成交期”，是活跃度的指标；
■“日光盘”，是市场供需结构的指标。
显然，市场对政策的反应是积极的，那么，我们是否可以得出市场已经“筑底回稳”接下来会“价格上升”呢？
今年上半年也有一次政策带来的“量”的反弹，其实“熊市”中经常有阶段性的“反弹”，每次大家以为市场回暖，接下来都是以又一次“希望”破灭而落空，怎么从量上判断市场呢？
熊市成交量的规律，即“阴跌下降，间歇反弹”，之所以量的间歇式反弹，因为时间积蓄了的购买力，因某些政策而释放，但不改熊市量的萎缩本色。
牛市成交量的规律，与熊市刚好相反，间歇式的成交量突然下跌，正是为成交量不断的上升，积蓄购买力。
所以成交量的突然上升和下降，不构成牛熊的转换，只有持续的成交量趋势才是。
用家筑底，投资筑市
市场的底部是谁在买房？是“房子是用来住的”用家；市场的拉升是谁的功劳？是“房子是用来投资的”用家！为什么我不用“炒家”来形容？因为以我们的政策环境，根本就不存在“房子是用来炒的”炒家。
市场参与人 | 用家 | 投资者 | 炒家 |
决策动力 | 按抵租 | 回报率高于 贷款利率 | 交易价格 高于成本 |
房屋用途 | 自主+改善 | 出租 | 空置 |
区域选择 | 工作 | 人口 | 稀缺 |
溢价 | 方便 | 成本 | 稀缺 |
时间 | 长 | 中 | 短 |
市场主要参与者与动力表
改善性用家，既是用家，也是长期投资者，因为可以换房、也可以二次置业，这就是“多样性改善需求”，也是降低二套房首付的本意。
当按揭供款＜租金时，理论上就进入了用家入市的筑底期：
■按揭供款随着利率而下降；
■房价的下降速度快于租金；
■用家积累了几年的力量支撑了成交量。
当成交量不断放大，价格并没有随之上涨，同时房屋出租回报＞贷款利率时，投资者开始确认熊市结束，进入市场，这才是价格见底并开始抬升的动力。
告别总体，进入个盘
时值今日，讲房地产总体市场已经没有意义，什么总人口下降、什么总量过剩和烂尾楼风险呀，这些总体性悲观不能解释十一的突然放量，也不能指导未来的方向。
事实上，房地产从来就不是一个总体市场，本质上就是区域市场，而且是区分结构和动力的市场：
■二手市场 & 新盘
■现房、准现房 & 期房
■成熟配套 & 新区
■稀缺产品 & 普通产品
■ 产业聚集 & 人口流出
■品牌环境 & 交房保证
在“用家”筑底阶段，他们的选择是“个人化”而且“多样性”的，同时他们亦是“看量不看价”的，因为价格已经进入了大的选择区间，这时小区和“个盘”成交量的持续增长，就是购买决策的重要依据。当投资者入市的时候，才能说市道真正反转了，这种反转在开始时，没有总体，只有“个盘”。
小结
当然，除了销售端指标，还有开工端、投资端的指标，之前就有机构（《嵩山论市》）分析，地产开工端何时得到改善，地产行业上游何时恢复景气端，也是一个非常重要的问题。
只有开工端真正改善，投向地产的信贷资金，才能够落实到实物资产上，很多房企原本“销售下降-拿地收缩-施工不顺-交付压力”的恶性循环才会被打破。
期待房地产市场早日回暖！
