近期，2024观点产业年会在广州召开。论坛上，包括绿城产服、招商蛇口、中集产城、华夏幸福、顺丰房托等多家知名企业，纷纷表达了对产业地产未来趋势和机会的判断，很有启发性。
明源君根据这些龙头企业的发言，梳理了几个方向，以飨读者。
明年下半年是产业园区的重要节点
从业者不要过分悲观
随着产业园区进入存量时代，需求接近饱和，供应却持续上新，导致供需严重失衡。这种失衡不仅加剧了园区的同质化现象，还拖累了空置率和回报情况。
不少城市的工业厂房租金持续下跌，空置率持续上升，这反映出园区运营面临的严峻挑战。租金下跌不仅影响园区的收入，还可能引发恶性竞争，进一步加剧园区运营的困难。
未来几年，产业地产会何去何从？这次论坛，多家知名运营商，纷纷表达了对产业地产未来走势的预判，不过观点却略有不同。
首先，木棉中国创始人、董事长闵杰就从业主方的角度，提出产业园区正面临两大困境：
第一是招商难，因为企业基数在变少。
数据显示，今年前三季度，全国新设经营主体2069.6万户。其中，新设企业662.2万户，新设个体工商户1402.4万户。
这里面，个体工商户并不是产业园区的主要使用方，可以忽略不计。而作为产业园区的主要使用方，新成立企业数量与2023年同期相比，却有一定程度的下降。
换句话说，产业园区的供应量在持续增加，但增量需求却在减少。这就导致市场供求关系发生变化，园区招商工作受到影响。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！
第二是客户违约率高，留不住企业。
基于种种原因，目前产业园区客户违约率比较高，当然和去年前年相比，目前情况基本算是稳住了，因为大家都在以价换量。而经过这轮价格战后，有些企业能活就活下来了，支持不下去的在过去几年已经关闭了。
招商蛇口产业园区事业部副总经理齐子元也从近几年出现的退租潮角度出发，提出了类似观点：
一是产业用地供给增大。从2019年到现在，很多商业用地都转为产业用地，产业用地供应在不断增加，由此也带来成交价格的下滑。比如从2023年开始，工业用地成交面积同比增速都有很大下滑，这代表着实体企业、园区开发运营商拿地更加谨慎。
二是市场供过于求。2022年到2023年，重点城市厂房租金在下降，空置率在不断上扬。所以，不仅房地产行业需要去存量，产业园区行业一样要去存量。
不过，也有企业持不同意见。
比如苏州工业园区新建元产业发展有限公司原副总经理朱翌旻就提出，产业园区不存在困局，也没有这么悲观。
朱翌旻提出几点理由：
第一，中国经济的基本面没有改变。
经济就是一个波浪形，中国经济暂时碰到了一些困难，大家有目共睹。但是中国经济的大势没有改变，而且今年政府也出台了一揽子增量政策，这就为产业园区的发展奠定了比较好的基础。
第二，企业亏损指数在快速收窄。
根据国家统计局发布的数据，10月份全国规模以上工业企业利润同比下降10.0%，但降幅较9月份大幅收窄17.1个百分点。
亏损不那么大了，而且持续在收窄。个人预计，2025年下半年会是一个很重要的节点，如果能够把握好，产业园区可能会迎来企稳回升。
推倒重建
并不是产业园区提质增效的最优解
那么，面对新发展阶段的新挑战和新问题，产业园区该如何把握好运营之道，实现园区的高质量发展。
比如，市场进化了，需求变化了，产业园区未来的机会到底在哪里？面对新旧需求的碰撞，哪些是产业园区必须做的，哪些是不能做的？
朱翌旻给出四点建议：
第一，大数据招商。招商是什么概念？企业去拜访客户的时候，一定要把客户所有情况以及痛点难点的问题，包括需要解决的问题，全部提前了解清楚，不要停留在PPT上。
第二，做好客户运营。很多企业用的PPT，拉出来都是高大上，但是并没有站在客户角度思考问题，所以，想要经营好园区，就一定要知道客户所想，客户需要的，尽量满足。戳这里，让园区招商找得准、引得来、留得住！
第三，不要忘记布局ESG。将来合作方与产业园区合作，大量的参考就是ESG。比如苏州工业园区就发布了第一份ESG白皮书了，接下来ESG一定会推广到各个企业，如果企不能把这个潮头掌握好，就有落后的可能。
第四，不管是公募还是私募，一定要运用好，因为有可能弯道超车。
润城新产业副总经理肖琴则从存量和增量两个维度，提出了自己的看法：
首先是存量。
过去几年，很多地方都在搞大拆大建，都希望提质增效，把旧的产业园推倒，然后去建新的产业载体，包括推出工业上楼。
但是，很多园区推倒重建以后，变成了高大上的工业上楼，但企业发现它根本上不了楼，所以就没有达到提质增效的效果。反而是过往一些低密度厂房，可能更符合企业的需求。
所以在存量这一块，如果不是这个建筑变成了危房，而且企业自身也没有足够的客户储备，个人建议不要轻易大拆大建，而是优先选择综合整治，而非大规模的工改工。
其次是增量可以从三个方面来发力：
一是前置招商。因为企业客户对于产品肯定会有一些特殊功能需求，园区不要用自己臆想的产品去替代企业的真实需求。所以在做新增园区的时候，一定要做好充分的客户调研，包括前期客户的储备。
二是分品类进行产品打造。产业园区一定要清楚自己做的产品，到底是研发、办公还是生产，如果是办公，有些客户不想装修，希望业主方装修好给他，所以园区一定要预留精装成本。
比如成都有一个园区，那个楼盖得非常高大上，外面是玻璃幕墙，设计也特别有造型，但是后来因为成本的问题，连楼梯间的成本都没有了，卫生间也需要客户自己去装，在这种背景下，现在企业都讲求降本，不可能企业自己去投入装修。所以如果是办公，就要考虑推出一些精装产品，比如雷格斯现在在做一些客户拎包入住的产品，这是办公的需求。
如果在招商的时候，园区定位是IT服务的软件研发企业，就要考虑到企业员工需要加班，尽量不要搞中央空调。如果是生产制造的厂房类客户，就要考虑客户对承重、荷载、排污、货运的需求，要根据客户需求做厂房产品的参数设计。
三是不同园区的配套要有差异化。
比如广州黄埔区一个产业园，号称有全区最好喝的咖啡，就是这么一个卖点，可能就会成为科技企业选择进驻的原因。当然，除了咖啡，科技园区还要配置年轻人喜欢的篮球场、羽毛球场等运动场地。
不出海就出局？
产业出海谨记三大误区
随着中国国内生产要素成本上升，以及国际政治和经贸摩擦增加，贸易壁垒日益抬高，越来越多的企业选择在海外投资建厂，以应对生产经营挑战。这种趋势催生了产业园的出海浪潮，甚至有产业运营商提出“不出海就要出局”。
那么，产业园区到底该如何出海？出海困局又在哪里？
比如过去一年，华夏幸福就带着40家中国企业出海，在这40家里面，处于观望阶段的占到一半，有投资意愿也有投资实力的占到30%，有投资意愿没有投资实力的占到20%，最终有投资实力、有投资意愿，但是真正在当地落地投资的是0。
为什么出海那么难？
华夏幸福给出几点原因：
第一，中国企业的出海决策周期比想象要长。
过往中国企业在本地投资，因为跟政府打交道比较难，而海外是更加市场化的运作，所以带着中国企业出海应该更容易一些。
但这其实这是一个误区。中国企业在本地投资，在过往传统的招商模式里头是靠政策驱动的，所以中国企业在投资的时候，花1000万能干出3000万的事，因为有政府政策的奖补。
但是出海就不一样了，都是市场化运作，没有所谓的政策奖补。所以企业在出海投资的时候，是要拿出真金白银来投资的，花1000万可能能干的事只有900万，这也是中国企业在出海的时候，更加谨慎、决策时间更长的原因。
第二，企业在出海投资的时候，账算不过来。
有一个实际的案例，公司带着一个中国新能源龙头企业出海，基本投资意向已经定下来了，然后我们就想既然龙头企业出去了，那就再去找找它的配套供应连，于是立即就跟它的配套供应连中的第二、第三名去沟通，看看有没有跟着老大哥出海的意愿。
虽然那两家企业也很愿意出海，想获得龙头企业的订单，但后面发现账算不过来，因为这些龙头企业的海外市场订单，不足以养活这些供应链配套企业出海投资所需要付出的投资成本，它可能投资建厂需要花1到2亿才能养活，但是市场订单不够，所以就搁置了下来。
第三，企业觉得海外的生产成本更低，这也是一个误区。
劳动力成本在某些国家的确是比中国低，但是他们忽视了另外一些生产要素的成本，比如载体的价格，以印尼卡拉旺为例，它的土地投资成本，现在的价格是175美元一平方米（不含税），折合人民币大概是90万一亩。而中国工业用地的价格，大概就是四五十万，有些还更低，二三十万都能获取，它的土地成本比中国贵了1倍。
还有建造成本，测算下来，要比国内贵10%到15%，这也是中国企业出海投资的时候，蛮重要的考量因素。而且劳动力虽然比中国便宜，劳动效率却没有中国高，这些都是困局。
如何破局？华夏幸福也给出几个建议：
第一是明确企业出海的投资逻辑。
比如带着动力电池的企业出海，公司就会带他们去看印尼市场，因为印尼市场比较关注新能源汽车，关注半导体。这就需要首先明确企业投资投资的逻辑。
第二要有企业画像。比如华夏幸福有一个四要素模型，一是搞清楚企业投资动机在哪里；二是企业投资的意愿有多高；三是搞清楚投资风险；四是其他的要素。
第三是懂区域。如果要带着中国企业出海，一定要非常清楚当地的市场情况。比如华夏幸福就通过行业的研究院，来做各个区域的海外字典。
