最近，有多位读者问小明：都说城投拿地之后开工率低，但我看数据，城投拿地的比例依然居高不下啊，这是什么情况？
诚如这些读者所说，最近，城投拿地的比例依然不低——7月城投的拿地金额占比46%，8月达到56%，9月回落到46%……均处于高位。这到底是怎么回事呢？
直接说结论：城投拿地并没有变得更凶猛，如果看拿地的绝对金额，其实是下降的，之所以比例会上升，是因为分子下降了，但是，分母下降得更快。
根据财政部公布的数据，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，同比下降23.3%；2023年国有土地使用权出让收入57996亿元，同比下降13.2%。
今年仍在下滑，1-10月，国有土地使用权出让收入26971亿元，同比下降22.9%。根据华西证券研究所的统计数据，今年1-9月，仅有7个省市区的土地出让金同比为正，其中福建的出让金体量为843亿元，其余6个省市区均低于270亿元。
此外，今年1-9 月，传统土拍大省江苏、浙江、广东出让金同比降幅均超过40%，表现相对偏弱。
2021年以来，房地产市场下行，土地市场也逐渐遇冷，房企拿地积极性下降，城投开始入场托底拿地。虽然早在2022年10月底，财政部就发布了《关于加强「三公」经费管理 严控一般性支出的通知》，明令「严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入」，城投托底拿地行为受到了监管，城投拿地有所下降，但是相比分母下滑的速度要慢。
2022年，城投拿地占比提升至48%。2023年，城投拿地占比有所回落。2024年又开始回升——2024年上半年，城投拿地占比同比提升8.24个百分点至38%。之后，继续保持攀升的势头，8月单月占比达到了56%。头部国企在用的云资管平台，点击了解
这其实也并不奇怪，因为一般年末土拍市场往往存在冲量需求，这在前几年已经上演过多次了（如下图所示）。
最近跟业内人士交流，他告诉小明：如今，城投表现得比市场化程度较高的国企还猛的一个原因是可以趁机换仓。
因为早期托底和今天的拿地，情形大不相同。2021年下半年乃至2022年，虽然房地产市场总体上在收缩，但彼时大家认为，这只是暂时的，经过短期的调整，市场还会掉头向上。所以，当时无论是民营房企还是市场化程度较高的地产国央企，拿地的热情还是比较高的，只有那些质地较差的地块才无人问津。
这些地块，要么流拍，要么由下场托底的城投拿下。当时，大多数城投的心思也是过几年市场好转了就脱手，结果市场迟迟没有反转，拿的地变成了烫手山芋。
11月11日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》），《通知》对专项债收购存量土地的范围进行了限定，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。为城投处置手里的低质土储提供了新通路……
质地差的地块——特别是前期价格较高拿的，开工也无利可图，甚至可能亏更多，但优质地块加上好产品，还是有市场的，近几年也涌现了大量的案例。
此前，自然资源部就专项债收购存量土地向地方征求意见，征求意见稿中提到，棚户区改造或城中村改造项目涉及的地块以及地方平台公司「托底拿地」的地块，不得纳入收回收购范围。不过，这一规定并没有出现在自然资源部正式发布的《通知》中。这就为城投盘活低效资产，并进行换仓提供了一个好机会。助力国央企打造可知、可见、可控的资产管理体系，点此了解
虽然《通知》是11月11日才正式发布，但其实早在今年初，就已经开始放风了。最终公布的《通知》跟当时高度吻合。
8月1日，《公平竞争审查条例》正式施行，一时间，很多地方政府和产业园区都陷入了迷茫——不允许用税收和土地优惠，还怎么招商引资？
不过，也有不少地方政府和产业园区早就行动起来。
产业升级的大浪潮下，老旧的产业园区和厂房已经无法满足新产业的需求，必须要建设新的产业园区。点我了解，园区数字化运营解决方案
7月23日，苏州城投集团「新索工坊」系列产业园之一——苏州城投新能源产业园建设工程开工仪式在相城经开区举行。
据悉，苏州城投新能源产业园位于相城经开区，占地面积198亩，规划总建筑面积33.7万平方米，厂房单层高度达14米，总投资达18.5亿元，计划于2026年底竣工投运。
当然，城投新建产业园区等有多种途径获取土地，但通过招拍挂获取土地的案例确实不少见。
另一方面，城投转型，也催生了对土地的需求。上个月中旬，小明通过企业预警通查询得到以下数据：往前3个月，全国新成立的国有企业超过1.1万家，名称中带有「产业」的有759家，其中属于城投旗下子公司的147家，涵盖了商务服务业、科技研发、房地产、金融等多个行业。
某城投老总告诉小明，近年来，我们不断加快产业布局，加速产业转型，目前正有条不紊地对资产和产业进行整合，致力于打造新的产业化平台。
小明注意到，公开信息显示，与该城投同处一城的另一家城投公司，近两年连续拿下多块商业用地、商业用地兼容商务用地，甚至拿地金额相对当地土地成交总额占比一度超过50%。
12月2日，位于后海板块的深圳南山区粤海街道地块出让，宗地总面积38566平方米，起始出让总价126.52亿元。
央企之间，围绕这宗地展开了激烈角逐。经过与招商蛇口经过295轮竞价，华润置地、中海联合体以高达185.12亿元的总价斩获该地块，成交楼面价70388元/平方米，溢价率46.32%。
这一成交价刷新了深圳涉宅地块成交总价TOP1纪录，也是今年以来全国成交总价最高的住宅地块。
有人说，市场冷淡，央企托底。这还真是大错特错。别的不说，民营房企即便想拿，如今哪家有这个实力能吃得下？
核心城市核心地段的地，无论是央企，地方国企还是民企，都想拿。无非是有没有实力拿的问题。因为，虽然近几年房地产市场持续调整，但豪宅市场的表现却一枝独秀。适合打造豪宅产品的地块，是有利可图的。
有实力的城投，也在参与这些地块的争夺。
比如，10月25日，上海进行第六批次土拍，共计出让四宗地，上海城投以29.13亿元底价竞得闵行区MHP0-1404单元39-02、40-02地块。虽然地块周边设施尚在完善中，但该地块交通便利，周边教育、医疗资源丰富，将为未来的发展提供强有力的支持。
此前，上海城投还以70.8亿元的成交总价拿下黄浦老城厢六幅地块。福佑南地块北侧紧邻上海豫园，据地块出让要求，福佑南地块应结合豫园老城厢区域和外滩金融集聚带的整体打造，形成具有历史风貌特色的高品质居住社区。
这对上海城投来说，是驾轻就熟了。因为在福佑南地块约1000米外，便是上海历史文化风貌区规模最大的、以居住为主的城市更新成片开发示范项目——露香园，是上海城投集团参与城市更新的「代表作」。
2021年1月，城投控股和上海建工集团联合竞得黄浦区豫园社区210F-01、210G-01、211J-01等地块，即露香园二期地块，成交总价达到约176亿元。今年2月，露香园二期首个商品房项目——露香园·云宸正式开盘，共推出262套房源，认购率106%，成交均价达到16.4万元/平方米。
截至10月25日，上海城投在今年的土地市场上累计投入达到99.9亿元，仅次于招商蛇口。
类似上海城投这样的城投还有很多，随着产品力的提升，他们拿核心地段地块的底气也越来越足。所以，小明在此前的文章中已多次指出，现如今城投拿地的逻辑跟2021年下半年和2022年已经大不一样。
