一、7月北京新房市场供需双降，大兴区跃居区域成交首位
（一）7月北京新房成交回落，环比下滑37.24%
自去年下半年以来，房地产市场进入深度调整周期，2022年全国多城成交动力不足，北京新房市场也在逐步修复，前2月受假期、房企推盘力度下降等影响，新房成交呈现“二连降”态势，3、4月市场迎来传统小阳春，成交出现回升态势，但较去年同期，热度下滑仍较明显，5月北京疫情反弹局势加重，楼市交易活动受阻，成交规模短暂回落，进入6月份，随着疫情逐渐好转，加之又逢房企冲刺年中业绩的关键节点，促销力度有所加大，带动成交规模止落回升，转至7月份，成交出现下滑局势，一方面，开发商推盘力度减弱，在一定程度上影响市场成交热度；另一方面，7月停贷事件的爆发，加剧了购房者对于买新房的担忧。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月北京新建商品住宅成交4352套，环比上月下降37.24%，较去年同期下降49.97%。展望后市，随着市场加大对房企风险的化解、扶持力度，加快“保交楼”进程，预计在推盘节奏逐步恢复的带动下，成交将有望呈现稳中有升态势。
（二）新房价格“三连涨”，7月环比涨幅为10.93%
由于政策端频频释放利好改善需求的信号，在一定程度上提升改善群体的购房热情，进入7月份，高价盘成交热度再度走高，在一定程度上带动新房整体价格呈持续上扬态势。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月，北京新房成交均价为59658元/㎡，环比上涨10.93%，环比涨幅较上月收窄1.53个百分点；同比上涨25.6%，同比涨幅较上月扩大12.28个百分点。
（三）7月房企推盘节奏明显放缓，供应环比下降超7成
进入7月，房企推盘力度明显下降，北京新房供应规模较上月缩减超半，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月新房批准上市套数降至1309套，创近2年内月度新低，环比上月下跌70.9%，同比下跌64.5%。从库存量来看，由于本月供应量大大缩减，积压库存在一定程度上被消耗，数据显示，2022年7月北京新房库存量为100996套，环比下降5.01%，同比上涨10.15%。从去化周期来看，7月去化周期为16.9个月，较上月小幅延长0.1个月。
2022年7月，北京市区仅有8个商品住宅项目获取预售证，分布在丰台、通州、昌平和朝阳4个区域。其中，丰台区有4个项目获取预售许可证，分别是煜泽雅园、龙樾雅苑、璟廷雅园和紫苑嘉园，其中煜泽雅园是本月预售项目中建筑面积最大者，取得了9栋住宅楼的销售许可，预售建筑面积达65381.77㎡，该项目毗邻丽泽金融商务区，三轨交汇，通途畅达，且1公里范围内生活配套设施星罗棋布，宜居宜业。另外，位于通州区的当代嘉园项目是凝集当代置业对建筑科技、建筑文化和艺术核心理念的代表性产品，是国内少见的绿色科技华宅，本月仅取得预售43套住宅房源，预计入市将会出现一波抢手潮。
（四）大兴区跃居成交首位，环比上月翻倍
从7月北京区域新房的成交表现来看，中海京叁號院、保利绿城·和锦诚园等优质项目的成交活跃度走高，助推大兴区大跨步跃居区域成交套数首位，本月成交702套，是唯一一个成交量突破700套的区域，朝阳和昌平2区也相对不俗，分别成交530套和521套，位居区域第二、第三；另外，主城区之一的西城开发建设空间相对较少，新盘规模也随之较少，以致该区整体成交体量长期处于偏低水平。
从成交量变化来看，多个区域的置业热情有所下降，成交量较上月下滑的区域占比近7成，仅5区成交量较上月上升。其中，大兴区本月环比增幅很是突出，成交规模较上月翻倍；朝阳和密云2区成交活跃度也有所上升，分别以42.86%、35.94%位居环比涨幅第二、三。
备注：物业类型包含普通住宅和别墅。
（五）大兴区板块占比领先，昌平回龙观板块夺得成交套数首位
从7月各板块的成交表现来看，热门板块主要分布在大兴、朝阳2区，昌平、丰台等其他区域零星分布。其中，昌平区的回龙观板块现身本月板块成交榜首，本月成交369套；其次为大兴区的亦庄板块，7月成交246套，位居板块成交第二位；海淀区学清路、丰台区菜户营西罗园板块的成交表现也较为亮眼，分别成交194套、168套，同时2大板块的成交价格格外显眼，当前成交均价均超100000元/㎡，价格水平处于全市相对高位。
（一）二手房成交规模“二连升”，7月环比上升12.31%
相较新房表现，北京二手房韧性较强，6、7月成交规模呈现“二连升”态势。与此同时，本月二手房市场进一步走阔，或与近期烂尾事件及开发商信用问题加剧了购房者对于买新房的担忧不无关系，部分购房者将目光转向二手房，提升了二手房市场的活跃度。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年7月北京二手房成交12202套，环比上升12.31%，环比涨幅较上月收窄14.99个百分点；同比下降17.54%，同比降幅较上月收窄25.47个百分点。鉴于当前北京二手房市场信心有所提振，预计接下来成交走势大概率维持向好向稳态势。
（二）二手房市场均价连续6月上涨，7月同环比涨幅双双走阔
入年以来，房地产市场政策端持续释放改善信号，信贷环境适度宽松在一定程度上使得业主对后市预期提升，北京市场均价自2月起连续6月上涨。数据显示，2022年7月北京二手住宅市场均价为59680元/㎡，环比上涨1.66%，环比涨幅较上月扩大1.10个百分点；同比上涨7.10%，同比涨幅较上月扩大1.58个百分点。
（三）7月涨价房源占比为10.8%，较上月收窄1.24个百分点
从涨降价房源来看，2022年7月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为10.8%，较上月收窄0.24个百分点。整体来看，楼市仍处恢复阶段，市场信心及情绪有待进一步提振。
三、二手房修复领先新房，价格走势坚挺、趋稳
根据房地产市场运行情况来看，7月受房企推盘节奏放缓、停贷风波等影响，北京新房供应、成交双双回落，且多个区域的置业热情有所下降，成交量较上月下滑的区域占比近7成。相对而言，二手房市场较具一定韧性，成交量价维持齐升态势。展望后市，随着市场加大对房企风险的化解、扶持力度，加快“保交楼”进程，预计在推盘节奏逐步恢复的带动下，新房成交也将有望稳步回升。
结合当前在售及待售房源来看，预计丰台区的推盘力度将有所加大，且多集聚偏高端产品，如北京城建·龙樾天元，该项目的地段优势十分显著，既享有较为成熟的商业配套，又坐拥金融+科技的产业发展红利，同时从当前市场均价在85000元/㎡左右的较高水平来看，改善群体的置业优势相对较大。另外，通州区也将涌现不少优质房源，且含有不少对刚需及刚改置业者较为友好的项目，如位于梨园板块的碧桂园和世界，当前成交价格在58000元/㎡。
整体来看，当前北京市面上房源较为丰富，购房者选择空间较大，同时信贷端对刚需及改善群体合理住房需求的支持有所加大，购房者可综合考虑个人情况及市场走势则需入市。
