截至2024年11月30日，我国公募REITs产品已上市51支，4支产品实现扩募，发行总规模约1500亿元，其中扩募总规模约50亿元……《2024中国REITs市场发展白皮书》昨天在沪首发。白皮书显示，今年中国REITs市场呈现出新的发展趋势，公募REITs底层资产形态持续扩展，首批扩募项目相继落地，多层次REITs市场不断升温，REITs治理能力愈发受到关注，REITs的ESG实践逐渐兴起。
白皮书课题项目组由上海交通大学上海高级金融学院学术副院长、金融学讲席教授严弘担任组长，东方证券股份有限公司投行管理委员会总裁苏鹏、上海城创投资管理股份有限公司董事兼总经理、创始合伙人滕国纬担任副组长，高金兼聘教授路林担任课题组顾问。
在以往研究的基础上，白皮书首次将中国私募REITs市场作为一个独立章节展开讨论，聚焦多层次REITs市场建设；加深了对REITs治理模式的探讨研究，提出通过逐步推动中国REITs内部管理模式形成的持续优化建议；首次设立独立章节探讨REITs的ESG实践，追求REITs长期、稳定、可持续发展。
课题项目组组长严弘教授表示：白皮书在既往中国公募REITs市场研究的基础上，增加了对中国私募REITs市场的关注。中国多层次REITs市场正处于快速发展的起步阶段，借鉴国际成熟市场的发展经验，将有助于中国多层次REITs市场行稳致远。白皮书就中美两国多层次REITs市场展开对比分析，并对中国多层次REITs市场的发展历程及相关产品进行梳理，展现中国多层次REITs市场发展的广阔前景。同时，白皮书也呈现出中国REITs市场发展过程中的现实挑战，并提出了相应的建议。
根据白皮书，我国的REITs市场仍然属于新兴市场，与成熟的国际REITs市场相比仍有差距。在资产供应端，多层次REITs产品的知晓度还不高，限制了部分存量资产对接资本市场的脚步；底层资产的来源单一，往往依赖于原始权益人的存量资产，市场并购行为有限；公募与私募REITs的衔接制度尚未明确，仍在研究阶段。在投资需求匹配上，目前回收资金运用及杠杆工具均受到限制；跨业监管仍需要协同，长期权益机构投资人有限。在运作机制上，外部管理式占主导，底层资产的运营依赖于原始权益人；信息披露的专业度有待完善，投资人沟通仍需加强。
为此，白皮书提出了一系列建议，包括简化扩募流程，鼓励头雁效应，推动优质REITs平台做大做强；提升各类REITs产品的知晓度，促进更多优质存量资产对接资本市场；加速REITs产品的衔接制度研究，促进私募及公募REITs的协同发展；倡导做市商积极做市，鼓励REITs市场的交投活跃等。
值得一提的是，白皮书首次设立独立章节探讨REITs的ESG实践。REITs与ESG理念高度契合，追求长期、稳定、可持续发展。海外成熟的REITs市场均高度重视ESG实践。美国前100大公募REITs大多已披露ESG报告；日本和新加坡市场的参与度也在逐年提升。中国REITs市场的ESG实践虽然起步较晚，但随着监管要求及市场推动的合力形成，中国REITs市场的ESG实践有望取得长足进步。
此次发布会由高金主办，东方证券股份有限公司、上海城创投资管理股份有限公司协办，高金MBA学联地产金融协会、陆家嘴国际会计中心作为支持单位。
作者：唐玮婕
文：唐玮婕图：采访对象提供编辑：商慧责任编辑：戎兵
