香港市场的上市公司每年都是先发业绩快报后，再出正式年报，业绩快报基本涵盖了企业一年经营的基本情况，但还是不如年报详细，比如经营现金流表业绩快报一般是不提供的。所以再看一遍年报，可以捕捉一些细节。主要有三点值得细看。
企业经营现金流 2020年融创经营现金流为737亿，2019年是272亿，2018年是520亿。只看最近3年的经营现金流情况，就能大致了解一个房企的真是经营现金流水平。2018年融创的背景是前一年收购万达文旅资产包后，内部现金流非常紧张，2018年全年拿地量很少，加速去化卖房，导致现金流激增，加速回血。2019年背景是融创抓住拿地周期以及并购环球和泛海部分项目，一共拿了1.2万亿货值的地，导致现金流减少。2020年拿地和并购都没用大的动作，导致经营现金流创出历史新高。从中可以看出，只要融创的发展速度稍微放慢，经营现金流会立马兑现，而且这个兑现速度是惊人的。随着融创达到一定的规模，前几年那种跳跃式发展很难在出现，平稳增长是常态，那就意味着经营现金流会持续保持在高位并增长。企业经营现金流才能真实反应这家企业的真实现金流状况和利润水平。但由于僵化的会计学，地产公司的真实现金流、真实负债水平以及真实的盈利水平可能要在2年后才能反应出来。但从现金流表（只是借鉴，不能完全反应企业真实情况）可以推断未来融创的利润水平。当然单看经营现金流净额也是片面的，还要看融创的固定投入。4-5年前融创是个绝对轻资产的企业，固定投入端基本在并购上，固定资产投入几乎没有，2017年收购万达后，最近3年每年在固定资产投入将近200-300亿，随着万达文旅投入接近尾声，融创文旅2.0持有比例极低，已经利息自出减少，从自由现金流角度看，融创未来提升空间仍然巨大。
利息支出 2020年利息支出289亿，比2019年多了30亿。有息贷款总额3000亿比2019年下降200亿，为什么利息支出还会增加？贷款利率在上升？实际简单这么看是不对的。首先，把旧的贷款还本付息，当年的利息还是要支持的；其次，融创2020年借着贷款利率下降的大环境下，做了很多借新还旧，但借新还旧不可能无缝对接，可能会出现一段时间新旧贷款同时要支付利息的情况，导致利息增多；最后，融创去年把一些高利率的贷款清算（比如信托），会存在提前还款多出一些摩擦成本。总之，降低借贷成本不是一蹴而就，而且会有一些代价。但随着融创达到了一定规模，负债水平必然下降，评级必然逐步提升，利息成本下降也是必然的事情，我认为有息负债总额下降今年就可以看到。对于利息资本化，实际就是把利息成本摊销到每个项目上，随着项目的完工，贷款利息也相应支付完毕，可以理解为未来贷款成本的下降，会导致项目的成本摊销变少，反应到项目利润率提升的最终结果上。
2021结算 结算直接影响报表利润。融创现在开始重视结算周期，再加上去年由于疫情影响了部分工程的结算进度，积压到今年，相信今年的结算还会有不错的增长。如果量化看，从年报备注中的发展物业和持有待出售的竣工物业可以初看端倪。发展物业中1年内竣工的量为1650亿，同比去年增长22%，持有待出售物业为645亿，同比去年18%，这些都是表内的，表外和表内项目比例这几年一直都比较稳定，再加上融创在加速缩短结算周期（据个人观察一些项目通知业主提前交付），那粗略预计今年结算量会在5300-5500亿左右。
