中房网讯绿城中国近年来在房地产行业深度调整背景下，呈现出“盈利数据下滑、现金流表现强劲”的显著背离特征。这一现象并非源于主营业务恶化，而是受会计处理、权益结构及行业周期等多重因素影响。
一、盈利指标：表面承压，内核稳健
从核心盈利指标看，绿城中国的毛利率持续处于低位。2022年至2024年，综合毛利率分别为17.3%、13.0%和12.8%，2024年进一步降至12.75%，处于历史低位区间，反映行业整体面临房价承压与成本刚性的双重挑战。
净资产收益率（ROE）亦出现明显波动，从2023年的8.64%下降至2024年的4.41%。然而，扣除非经常性损益后的净利润却保持稳定增长，由2022年的63.98亿元增至2024年的65.13亿元。这一“背离”揭示了盈利压力的实质：2024年公司计提了高达49.17亿元的大额减值损失，主要针对2021年高价获取的土地项目所形成的存货及往来款减值，属于一次性非现金支出，并未影响实际经营能力。
此外，权益结构对归母净利润形成显著摊薄。2024年公司净利润为41.46亿元，其中少数股东损益高达25.5亿元，占比达61.5%。这源于其广泛采用的联合开发模式，虽不影响整体经营效率，但压缩了归属于母公司股东的利润空间。同时，合联营公司在2024年由盈转亏，贡献亏损6.33亿元，进一步拖累归母净利润表现。
二、现金流指标：整体稳健，安全边际充足
与盈利指标形成鲜明对比的是，绿城中国的现金流状况持续改善并创历史新高。2024年经营活动现金流净额达288.31亿元，同比增长25.5%。销售回款能力尤为突出，连续三年回款率保持在104%以上，表明其销售现金流入不仅覆盖合同负债增长，还产生净流入。
债务结构同步优化。截至2024年末，公司总借贷为1371.87亿元，同比下降6.1%；净负债率降至56.6%，创近五年新低，较2023年下降7.2个百分点。融资成本显著下行，加权平均融资成本由2023年的4.1%降至3.7%，带动财务费用从83.86亿元减少至73.06亿元。期末货币资金达729.9亿元，现金短债比为2.3倍，短期偿债能力无忧。
现金流的稳健得益于三大支撑：一是销售端韧性足，全年合同销售额达2768亿元（行业第三），聚焦高能级城市保障回款质量；二是主动压降有息负债，优化债务结构；三是投资端更为审慎，提升拿地权益比例，并大力发展代建业务等轻资产模式，降低资本开支依赖。
三、结构性隐忧与未来展望
尽管整体风险可控，但需关注若干结构性隐忧。首先，货币资金中包含240.3亿元销售监管资金，占总额的33%，实际可自由支配现金受限。其次，2025年中报显示经营性现金流净流出83.88亿元，虽属行业季节性波动，但仍需警惕长期资金平衡压力。此外，联合开发模式下，部分现金流需按权益分配给合作方，影响归母层面现金流规模。
综上所述，绿城中国当前的核心矛盾在于利润表受大额非现金减值冲击而“失真”，而现金流量表真实反映了其强大的销售回款能力和稳健的运营基本面。公司目前不存在系统性现金流风险，盈利压力主要源于外部环境与会计处理，而非经营能力恶化。
