今天胡润发布了最新的财富报告：中国15年来第二次出现高净值家庭数量下降，总财富也比上一年下降3.6%。全球资产净值达到或超过3000万美元的超高净值人士持有的财富总量缩水10%，欧美平均缩水十几个百分点。”
肉眼可见的是，中国的富裕家庭的数量有点缩水，但是，幅度很小，减少0.8%
财富总量也有缩水，幅度依然很小，下降3.6%
反过来对比我们普通老百姓，过去一年股票基金大跌，生意难做，工作裁员，这些富裕家庭的财富其实稳得一逼。
小钱才需要翻几倍，大钱只需要稳健+复利
10万本金投资盈利100%也就20万，600万资产收益10%也有60万。
我们一起来看看富人们最爱投资什么吧？
“可投资资产代表投资实力。中国高净值人群未来一年的投资首选是黄金，海外资产占可投资资产的六分之一，香港和新加坡是海外投资热点地区。”胡润分析认为。
对，他们的投资首选是黄金（注意哦，这是2023年的数据）
不过我们可以看到2023年，国际金价确实上涨了13.67%。说明高净值人群的眼光没错。
第二个投资是海外资产，而2023年，海外资产也确实阳光灿烂。比如之前提到过的，日本议员都被中国投资客现金抢房（楼）的举动惊呆了。
报告还提到在13.3万户亿元资产家庭，职业股民占比14%，说明炒股还是能发家致富的。（不过这是2023年的数据，估计2024年的数据还得下降几个百分点）
根据2023年胡润财富报告数据显示，在亿元资产“超高净值家庭”构成中：
企业主占比79%，比上年增加4％；
职业股民占比14%，比上年下降2%；
不动产投资者占比7％，比上年减少2％；
接下来，我们公众号将做一些海外投资系列的文章，用数据来分析海外的投资市场，看看富人们的投资到底准不准。
其中涉及货币、股市和房地产，目前我们不代理任何海外权益类产品、地产等，仅做兴趣分析，各位仅做参考借鉴。
今天我们先讲一下日本的房子
日本投资去年开始走热，其实除了股市，日本地产，也是全球投资的热点，而且可能今明二年迎来一波热潮，即与日本经济复苏有关，也与汇率有关
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日本整体房价逐年上升，是一个事实。
这即来自于1989年房地产泡沫破灭后，那次臭名昭著的崩盘，同时也来自于地产市场以及货币市场，或者经济的自然增长。
但与其它国家不同的是，日本人口老龄化与自然人口的下滑，是地产绕不过去的软肋，但最近几年，日本房价的涨幅，显然超过美国、欧洲的一些发达国家，这一财富现象确实值得做一番研究，是不是日本地产，仍会在未来几年中，是资产配置中的重要组成部分。
首先，我想给出一个结论：
日本地产会呈现结构性上涨，即核心城市，比如东京、大板、京都等城市，房价依旧会坚挺上扬。（下图，东京房价上涨比日本平均水平更好）
大城市的卖点，不仅是因为年轻人容易找到工作机会，获得高薪，而在于日本老龄化带来的对优质医疗资源的渴求，而这一方面，只有大城市才集中了全国最好的医疗资源。
日本老龄化程度不断加深，人口金字塔由扩张型转为收缩型。1970年日本65岁及以上人口占比7.1%，进入老龄化社会，1994年，65岁及以上人口占比突破14%，进入深度老龄化社会；2005年占比超越20%，进入超老龄化社会，成为全球主要经济体中最早进入超老龄化社会的国家。
但人口凋敝，老龄严重，配套缺乏的中小城市，或者迎来加速下跌，即谓弃城。老龄人为了看病方便，必须选择在大城市居住并享受当地的医疗资源，这成为日本富人的刚需求，大城市对小城市富裕老年的虹吸效应明显。
这加剧了日本房产的价格分化，即大城市房价越来越高，小城市，农村的房子无人问津。
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日本地产近年有二个特点：
一是抗跌性：即对全球性危机的免疫
在过去的十五年，即从2008年次贷危机之后，日本地产的平均价格，出现显著上升，其中包括了欧债危机，甚至2020年的新冠疫情危机，平均的房价回撤幅度不足8%，（见下图）
也就是第一个因素;
日本房价对全球危机并不敏感，抗风险性较好。
但在这个背后，其实是地产市场购买力旺盛，实际上，全球危机，对日本土地价格构成实质性打击，2008年后，日本土地价格有深度下滑，直到2009年末触底。
但期间日本住宅价格，并未受土地价格下滑拖累（见下图，浅蓝色为日本平均房价，二条平滑曲线为东京与大阪的土地价格），背后是坚挺的购买力。
这为在日本买房的投资提供保护。
但这里，有一层对海外投资者的风险，我们放在最后讲。
第二点，地产上涨，与日本央行印钞的关系减弱：
日本房价上涨，并非是日本央行超级宽松政策引发的。
从日本M2的发行量看，日本央行近年增发的货币量并不是太大，与房价形成对比，图中黄色为日本央行的M2发行量，红线仍为日本房价。
昨天，日本央行将负利率转正，并宣布停止购买房产信托基金，其实也是政府对地产市场的信心，即使没有政府的购买，地产市场依旧稳定。
日本房价的上涨，可能是由海外投资者近年大幅度进入地产市场有关：
下图是海外资金的流入，与地产的价格的关系，尽管海外资金进入日本市场，并不全部买房，可能进行债券投资，日本股票的投资，但部分也有可能进入地产，构成房价坚挺的支持。
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日本地产投资的风险在那里？
第一点：日本本土人口增长出现下滑：
你买房子，不仅要考虑当下的人口，也要看未来50年的趋势。人口是地产的刚性支持。研究透了人口，房子投资基本上对了8成。
可惜的是，日本人口下滑是近年显著的事情。
日本总人口2008年达到最高点1.28亿后开始下降，2023年8月较高点下降2.8%至1.24亿。即使是最乐观情况，2070年人口仍将减至2023年的3/4左右。
针对本土人口下滑，日本移民政策自1989年趋向宽松，1950-1990年拥有居留资格人口数仅增长45.4万人，占总人口比重仅提高0.13%。新移民法推出后，1990-2021年拥有居留资格人口增长168.5万至276.1万人，占总人口的2.2%，较1990年增长1.3个百分点。
第二个风险点，在汇率：
我们再拿出上面的日本平均房价的上涨图来看：
2012年，安倍上台后，实行三支箭，日元汇率到今年，贬值60%，但日本房价上涨仅38%；
如果你是日本本土居民，你的收益 是38%，如你是海外投资者，未来还想把收益汇回国内，你会发现，扣掉汇率损失，这个房产投资仍不合算。
这就是对海外投资者最大的风险。
但是，我要说但是了，风险与收益永远是硬币的二个面，在得到收益时，会有风险，当在看到风险时，背后也可能潜在收益。
随着日元汇率走到150的关口，已经触及日本央行的干预线，当下这个汇率再度大幅走贬的可能性远远低于日元走强的可能性。
同时，随着日本央行改变负利率政策，开始加息周期，日元大幅走强的可能性在慢慢形成。
换句直白的话：
当下日本投资，过去汇率是风险，未来汇率可能是收益！
声明：上述数据为客观数据，但观点仅供参考，我们当下不参与任何日本地产买卖，仅提供日本房产投资的分析！
