地产板块大涨,土地拍卖新政“两集中”,地产行业加速分化

地产板块大涨,土地拍卖新政“两集中”,地产行业加速分化
2021年02月25日 19:55 上林院

2月25日房地产板块掀起涨停潮。早盘开盘后持续走高,领涨申万一级28个行业板块。特发服务、荣安地产、香江控股、嘉凯城、华夏幸福、深深房A、新城控股、中房股份、万科A等个股涨停。

地产股的上涨甚至也带动了银行股的上涨,在白酒股继续下跌的情况下稳住了大盘。

一、土地拍卖新政:住宅用地集中出让

地产股的突然上涨与土地拍卖新政有关。当前市场虽然大盘处于回调趋势中,但是资金面却非常充裕,回调的主要是白酒等前期涨幅过大的机构抱团股。市场随时准备寻找热点,开启新的一轮上涨。

2月23日,“全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”召开,自然资源部开发利用司市场监管处相关负责人从科学编制实施住宅用地供应计划、坚持做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让和加强监测监管和考核评价等四个方面详细讲解了2021年住宅用地供应分类调控工作要点。

“实行住宅用地集中出让”是这次会议的重点。自然资源部要求,“各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。”“重点城市要合理安排招拍挂出让住宅用地的时序,实行‘两集中’同步公开出让。”

“两集中”,是指集中发布出让公告、集中组织出让活动。按照要求,原则上发布出让公告全年不得超过3次,时间间隔和地块数量要相对均衡。

按照自然资源部的说法,“两集中”可以提高市场信息透明度,将以往零散出让的“涓涓细流”变成集中出让的“放量供地”,可以在社会上形成更大效应,体现出土地的充足保障。

哪些城市将会实现“两集中”呢?

据传,将会实现两集中的重点城市有22个,包括北京、上海、广州、深圳等一线城市,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

其中,郑州、青岛相关部门已经发布了通知。比如青岛市自然资源和规划局24日做出部署,“严格实行住宅用地‘两集中’同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。”

二、两集中的影响

对于房地产企业来说,土地是经营之本。拿地的数量和质量决定了收入和利润。所以土地拍卖新政对房地产企业影响非常重要。

虽然中国有几百个城市,但是22个重点城市是大部分房地产企业,尤其是头部房地产企业收入和利润的主要来源。

在两集中政策下,这些重点城市的土地拍卖机会有限,一年三次推地,如果推地太少,或者在一次土地拍卖中推出的土地质量太低,就可能导致房地产企业不够积极,流拍率过高。土地出让收入也是也是地方政府的重要收入来源。为了避免土地流拍,地方政府也可能适当增加土地供给,并合理定价。

土地集中分批次出让,也有利于避免地产企业过度竞争,溢价率过高。土地拍卖都有保证金要求,哪怕是龙头房地产企业,资金也是有限的,很难同时竞拍众多地块。集中出让的招拍挂规则,增加了土地市场透明度,也更有利于形成更有序、稳定的竞争格局,减少“地王”出现的频次。

同一时间组织大量地块集中挂牌转让,将产生一定的分流效果,使得竞拍同地块的房企数量减少,间接降低了土拍的激烈程度,避免出现土拍过热现象。土地的溢价率将会得到有效合理的控制。集中出让,也会加速房地产企业间的分化,资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍,拥有更多的拿地机会,将在市场竞争中优势更大。

三、房地产企业估值也处于较低水平

房地产板块上市公司股价的上涨,虽然和新政直接相关。但本质上是因为目前房地产板块估值已低至近五年较低水平,主流房企股息率大多超过4%。加上房地产企业盈利能力有望企稳,主流房企在后市有望修复估值。

从制度上来说,土地市场的改革也是行业供给侧改革的最后一块拼图,真正优秀的房企稳定性和成长性将有所上升,房地产板块的投资机会已经凸显。

虽然白酒等少数行业前期涨幅过大,有回调的需求。但当前A股总体估值水平并不高,甚至低于历史平均水平。基金抱团股回调后,行情将向其他板块扩散。A股龙头房地产企业后期上涨空间值得期待。

而在土拍新政下,拥有土地储备多的龙头房地产企业业绩也将超出预期。投资者应重点关注土地储备较多的A股房地产上市公司。

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