杭州第三轮集中供地结束，伴随土拍回暖，杭州2021年土地出让金收入3132亿，同比增长近20%。截至12月22日，上海土地总出让金收入为3142亿元，广州为3012.5亿元。杭州今年卖地收入仅次于上海，略高于广州，位居全国城市第二。
从2017年土地出让收入超过2000亿，仅次于北京，位居全国第二后，杭州土地出让收入就一直位居全国前列。其中2018年、2019年杭州土地出让收入都高居全国第一。而2020年、2021年则略少于上海，位居全国第二。
三轮集中供地，从火爆回归理性
杭州今年三轮集中供地。首轮集中供地火爆，第二轮集中供地冷清，第三轮集中供地又回归了理性。首轮集中供地触及封顶价的地块占73.7%，第三轮集中供地触及封顶价的地块占68.5%。
12月21日杭州第三批次集中供地，共推出35宗涉宅地，含1宗租赁用地，总出让面积176.2万平方米，总建筑面积416.1万平方米，总起价712.9亿元。最终成交结果，35宗出让地块中，9宗地块底价成交，2宗地块溢价出让，其余24宗地块达到封顶价最后通过摇号转让，总成交额达到了759.54亿元，综合溢价率为7%。
而今年首轮集中供地成交额为1178亿元，第二轮集中供地遇冷成交额仅为257.46亿元。杭州通过三轮集中供地共获得了2196亿元的卖地收入。
多举措让利房企，杭州政策值得推广
杭州第三批集中供地的回暖并不让人意外。第三轮土拍溢价率、封顶率回暖，是因为土地拍卖规则松绑、板块新房限价上调、地价下调、配建减负，房地产企业利润空间变大。
土地拍卖规则方面，杭州在第三轮集中供地中恢复了预公告的勾地政策。原计划推出51宗地块，并表示有意参与竞买的房企，可以缴纳申请保证金、办理预约申请手续。
而正式土拍环节，最终推出的地块只有35宗，说明有16宗地块房企兴趣不大，政府则取消了供地。正式推出的35宗地块大多属于热门区域，其中主城区占比近六成，甚至有些核心区域土地断供多年。
为了刺激房企的拍地积极性，杭州第三轮集中供地提高了14个板块的新房限价，涨幅大多在4%-5%，最高的两个板块新房限价涨幅都超过了6%。这就给房地产企业留下了较大的利润空间。
上调商品房预售价的同时，杭州也通过降低土地溢价率来降低房企的拿地成本。土地上限由之前的15%降到10%。土地竞价达到10%的溢价上限后，就转为公开摇号来确定中标房企了。
数据显示，第三轮土拍实际楼面价和地价的差价接近14000元/平方米，创下了去年以来新高，比今年第二轮土拍上涨了超过30%。
作为近年来人才净流入率最高的城市，杭州新建住宅市场一直供不应求，而这一轮土拍又给房企预留了更多利润空间，房企拿地意愿自然也就上升了。
同其他城市相比，杭州近年来的发展得益于市区的快速扩张。杭州的面积和城市骨架在国内城市中已经位居前列。而G20和明年的亚运会使得杭州的城市发展更具动力。
在这个大背景下，杭州的土地拍卖收入跃居全国前列。但这也导致杭州的土地财政依赖度较高。2019 年杭州土地财政依赖度高达 140%，2020 年土地财政依赖度也有123%。也正因为这样，杭州在今年第三轮集中供地上给予了房企更多优惠政策。
目前从全国房地产市场来看，最艰难的时候已经过去，政策面大幅回暖，市场也逐渐企稳反弹。由于房地产在中国经济中的重要性，房地产市场未来并不会太悲观，只是会从黄金时代过渡到白银时代，或者说以后行业利润率会与社会平均利润率趋同。而未来房企拿地也还会集中在杭州这样的热门城市。
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上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。
