房地产政策，是什么？
是工具！
国家有一个房地产政策的大工具箱，地方政府有一个房地产政策的小工具箱，这个工具箱里面有很多宝贝。
应对不同的市场情况，总会拿出不同的“尚方宝剑”来。
久了不说，就说眼前。5月18日起，央行三大连招，第一招就是降低公积金贷款利率。
5年期以上，首套房直接降低到了2.85%，二套房直接降低到了3.325%。
好消息是，公积金的存量房贷款也会同步在明年1月1日起降低。
央行第二招，取消商业贷款利率的下限，政策一出。6月初，德阳本土，各大银行纷纷把首套房贷款利率下调到了3.35%，二套房3.65%。
坏消息是，存量房贷款只有干瞪眼。
央行第三招，降低商贷贷款首付比例，首套房20%→15%，二套房30%→25%。
话事人说的啥：要用好住房政策工具箱。
工具的目的是什么，说得甜一点叫应对房地产市场发展、促进住房公平、改善居民居住条件等方面，政府和相关部门需要灵活运用和组合多种政策措施，以实现房地产市场的稳定健康发展和满足人民群众的住房需求。
说得简单通俗易懂一点就是，赶紧买房子。
要刺激消费啊，房地产的本质，是住房，也是金融，也是消费。你要买房，才能拉动消费，带动经济。
反观，工具也是服务于购房者的，所以，必然会越来越合理，越来越人性化，越来越称你心如你意。
这不，德阳公积金又颁布新的政策了，新的政策我看了以后，给各位总结一下几点。
1
关于住房套数的认定标准。
请注意，原来你可能没有公积金贷款资格了，但是政策调整后，你可能又有公积金贷款资格了。
原来的政策是：查借款申请人及配偶的住房套数，以个人征信住房贷款记录和公积金信息系统住房贷款记录为依据。
啥意思呢？
就是看你征信报告，征信报告上有过房贷，就算一次。不管是公积金，还是商贷。比如你商贷过1次，公积金贷款过1次，这叫两次贷款记录。放在以前，你是不能再使用公积金贷款的。
后面调整了一次，有过1次商贷，1次公积金贷款，也能再使用公积金贷款。但是要算公积金贷款二套房。
新政策今天又调整了。
商业贷款记录，不算在内了。
以个人征信住房贷款记录和公积金信息系统住房贷款记录为依据。
无住房公积金贷款记录的，执行首套房公积金贷款政策；有一笔公积金贷款记录的（含夫妻双方婚前各有一笔公积金贷款记录）执行第二套房公积金贷款政策。
我举个例子，如果你曾经使用过2次商业贷款买房，按最老的政策，公积金拒贷。按以前政策，还可以公积金贷款1次，算二套。按现在新政策，算公积金贷款首套房。
诶，公积金首套房和二套房的贷款利率，差距是很大的哦，首套房2.85%，二套房3.325%，那可是每个月月供差206元，利息总额差将近7万元的差距哦。
新政策的调整，是绝对的福利。
直接让你原来可能已经没有公积金贷款资格了，现在又有公积金贷款资格了。
如果你这都看不懂，那算了，请来找我咨询吧，我告诉你。
2
关于放款贷款条件
原来的政策是，未结清贷款余额合计较大的（含其他债务额度，且为他人担保或信用卡透支1万元以上的视为有贷款）。
新政策：未结清贷款余额合计超过15万元的（含其他债务，且为他人担保或信用卡透支1万元以上的视为有贷款）。
啥意思？
原来是用的名词是“较大”，现在是给出了明确的数值阈值，不超过15万元。
比如，你刚刚买了一辆车，还有12万元车贷没有还，放在以前这就是较大未结清贷款余额，直接拒贷。
现在是，你没有超过15万这个阈值，就可以贷款。
但是，如果你是还有1套房子的商业贷款，有3万没有还完。
那不好意思，不能公积金贷款，因为这个叫申请公积金贷款时不得有未结清的住房贷款。
3
关于优化收入认定标准
前不久，德阳把公积金贷款的额度调高了，“两人及两人以上首套房最高贷款额度80万元，二套房最高贷款额度70万元；单人最高贷款额度50万元。”
一般来说，是夫妻双方贷款，这是常规操作模式。但也有父母+子女的方式，所以可以出现两人及以上的可能性，政策是允许的。所以，把思路打开，怎么样可以多贷款？
但是，贷款额度是贷款额度，那是最高限制。
实际你能贷款好多，必须要根据你的房子总价，缴存基数，缴存额度，缴存时间来算精细的。
如果你缴存基数小了，那你的贷款额度憋憋要受到影响。我举个例子，我们有贷款额度计算器，你也可以自己算。
100万的房子，首付20万。你缴存基数是5000，一个月缴存1200元，余额有5万。
而且是夫妻双方缴存，但是贷不到80万元。
但是，稍微修改一下，你把双方缴存基数调整到7000元，月缴1680，余额还是5万。
你们就能贷款80万了。
原理和逻辑都讲了，再说说政策的变化。
原政策：月收入以缴存人申请公积金贷款时近6个月的最低缴存基数为准，不再另行提供收入证明。
新政策：月收入原则上以缴存人申请公积金贷款时近6个月的平均缴存基数为准，当实际收入与缴存基数存在异议时，缴存人可提供上年度个人纳税收入（或近半年社保缴费基数、或近半年工资收入银行流水）作为收入认定依据。
有可能你是医生、律师，你收入本来很高，但是单位给你的公积金缴存比例低，基数低。
导致你本来想纯公积金贷款，但是不够。
放在以前，那还是只有打落牙齿往肚子里吞。现在政策调整，非常人性化，你觉得基数低了，想多贷款。
没得问题，只要提供上年度个人纳税收入（或近半年社保缴费基数、或近半年工资收入银行流水）作为收入认定依据。
那么，就可能让你的贷款额度变多。
相当的人性化。
