事件背景：
2021年5月17日，首批基础设施公募REITs获中国证监会注册核准，5月24日，首批公募REITs产品正式启动询价，距离发行再进一步。什么是REITs？公募REITs有哪些值得关注的新特点？
表1 首批公募REITs
来源：IFIND
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什么是REITs？
REITs即房地产信托投资基金，通过汇集投资者的资金，REITs持有并经营收益性不动产，并将投资收益按照比例分配给投资者。
来源：BETA基金研究
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公募REITs的重要特征
询价制度与份额净值
公募REITs首次发售将通过以下三种方式进行：
一是，向战略投资者定向配售；
二是，向网下投资者询价发售；
三是，向公众投资者定价发售。
需要注意，首批公募REITs的询价区间一般在2至5元，也有的高到8至10元。即，公众投资者购买公募REITs，单位净值不再是1元钱，而是待网下询价结束后，以询价确定的认购价格公开发售。
底层资产与收益来源
与我们之前熟悉的公募基金相比，公募REITs的底层资产不再是上市公司股票或债券等投资标的，而是拥有持续、稳定经营现金流的不动产。目前，我国首批公募REITs底层资产主要是基础设施，如仓储物流、收费公路、垃圾处理及生物发电厂、产业园区等。
公募REITs≠众筹炒房。公募REITs不允许投资商业地产和住宅，其收益主要取决于底层资产的类型。市政工程、交通设施、污染治理等经营权类REITs的收益主要来源于不动产运营收益，难以获得资产增值收益；而仓储物流、产业园区等产权类REITs收益除了租金收入等运营收益外，还可能获得底层资产价值上升带来的增值收益。
强制高比例分红政策
公募REITs具有较高的分红比例，采取强制分红政策。根据相关规定，公募REITs收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配基金的90%。从首批公募REITs已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%。
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个人投资者该不该买公募REITs
作为一种新型的投资工具，个人投资者可以通过购买公募REITs，以较低的资金在二级市场上参与基础设施实体资产收益分配。同时，从资产配置的角度来说，公募REITs几乎完全投资于特定的实体资产组合，因此，它和其他资产类别的相关性较低，可作为资产组合分散化管理的有效工具。
对于个人投资者来说，是否购买公募REITs还要考虑以下几个方面的因素。
第一，分析自身的风险收益特征
根据发改委发布的《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，其中明确了项目预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%，考虑到首批公募REITs项目的优质性，预计收益水平在年化4-12%之间。综合来看，公募REITs风险收益低于股票，高于固定收益类产品，比较适合追求适中收益，且能承担中等风险的投资者。
第二，确定所投资金的使用期限
公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回。不过公募REITs发行结束后会在上交所或深交所上市交易。对于不愿意长期持有的投资者来说，从场外认购公募REITs的投资者也可以通过转托管业务将资金转移到场内卖出。需要提醒注意的是，公募REITs上市后的实际流动性可能并不支持大量短线交易，同时还可能承担折溢价风险。因此，不建议投资者用短期资金用于公募REITs的投资。
第三，关注底层资产质量
虽然公募REITs都投向主流基础设施，但是项目类型、地域和项目运营能力的不同，最终会导致公募REITs呈现出较大的收益差异。因此，投资公募REITs需要更多地关注底层资产质量，而不是像以往投资公募基金一样考察基金经理的选股和择时等主动管理能力。
