2022年,千万别瞎买房!

2022年,千万别瞎买房!
2022年01月21日 18:44 深蓝财经

“当下西安就如同两年前的武汉”,看到这则热搜时,心里咯噔一下。

菜价上涨、一码通崩溃、孕妇流产……这段时间,西安整座城充满了恐惧和无助。

没想到,两年后,在满分答案面前,抄作业还抄成了“掩耳到零”。

大家终于明白,除了口罩和疫苗,治理水平才是面对疫情的最强护盾。

在这方面,西安任重道远,也希望经此一“疫”,它能扛起西北大旗,再现盛世长安。

一位西安读者跟我说,本来想在明年改善,换一套大房子,然而疫情一来,饭店生意一落千丈,搞不好还得卖房还债,心态崩溃。

但有读者反而充满期待,称疫情过后,西安房价会降很多,终于能买得起房子了,是抄底的好机会。

你看,楼市就是这样,一个浪打过来,有人得利有人失意。

不出意外,疫情还会继续贯穿2022年,而我们只能被迫接受事实,双手合十默默祈福。

对于楼市,我们要用“规则”的确定来对付结果的不确定,这样不管形势怎么变化,我们买房时都不会手忙脚乱。

这个规则就是“认知”,有时候比赚钱更管用。

今天的主题是“2022年,别瞎买房”,我会从宏观到微观,帮大家梳理一遍楼市,用到的资料是前几天克而瑞研究出品的万字报告。内容比较干,但我会尽量写得“湿”一些。

1

大局观

脱口秀大会上,老罗经常提到一个词,“大局观”。

什么时候拍灯,什么时候不拍,如何让潜力选手不因为一场失利而落得满盘皆输,这个词让比赛有了平衡性。

同样对于楼市,我们也要有“大局观”。

2021年下半年,楼市下行,到处充斥着负能量,什么楼市彻底变天,炒房客惨痛离场,法拍房一夜暴增。

很多刚需看到这些题目,激动地睡不着,因为楼市下行房价下跌,自然就能买得起房了,这就是典型的“屁股决定思维”。

克而瑞数据显示,2018-2020年全国百城新房成交节节攀升,即便2020年遭遇新冠疫情依旧创历史新高,2021年,预估全年成交面积约5.2亿平方米,较2020年微增2%。

不出意外,2021年全年,我国房地产市场销售额和销售面积有望创下“双18万亿”的历史新高。

是不是很奇怪,你眼里天天喊救命的楼市,还能有如此之高的成交,这就是“大局”。

数据告诉我们,楼市已经正式结束了“普涨时代”,但没有彻底翻篇,房子依旧有人买,机会还存在。

只不过,势能在逐步减退,可能在2022年掉头向下,也可能是2023年,最重要的是人口难以为继

最近有机构统计,我国老龄化在追逐日本,但少子化却超过了日本。户籍人口最多的河南省,2021年出生人口低于100万,创近43年来新低。

人们为啥不愿意要孩子,想必大家都清楚。我要说的是,这种趋势可以延缓,但无法扭转,这是人类共同面对,但无法破解的难题。

如果人们都不愿意生孩子了,楼市怎么办?

“供过于求,房价肯定下跌。”

对的,这就是最正确的答案,“房价如葱”已经在东北小城陆续上演,这种趋势还在加速扩散。

但我们还要关注一个宏观变量,“人口迁徙”。

人口迁徙,一方面是“农村到城市”,另一方面是“小城市到大城市”。现在城镇化率已经达到60%以上了,前者势能减弱,后者成为主流。

以此,我在2018年就提出,未来十年,我国将经历史上最大规模“人口迁徙潮”,这对楼市格局的变革,至关重要。

2

不一样

克而瑞研究中心显示,2021年,一线成交波动上行,二线成交平稳波动,三四线成交下跌加剧。

人口迁入量较大的城市,楼市行情都不错。在这其中,房价涨势凶猛的,清一色是东南沿海热点城市。

这是因为全球疫情泛滥,制造业停摆,我国进出口繁荣,而工厂大都散布在沿海地区,这些地方的民间财富积累暴增,带动市场成交。

其中厦门、杭州、南京、福州涨幅均在30%及以上;诸如珠海、昆山、汕头等累计成交同比涨幅均超50%。

不过进出口具有“周期性”,眼下进出口就不太好做,原材料涨价,国外又在遏制,那么人口流入较少的沿海小城,在2022年,行情肯定难以延续。

2021年,部分二线城市,诸如郑州、昆明、南宁、西宁等中西部内陆城市,行情显著下行。郑州是因为遇灾,昆明、南宁、西宁属于弱二线城市,泡沫大,购买力撑不住,跌了下来。

除此之外,几乎所有人口动力弱、基本面较差的三四线,诸如淄博、玉林、钦州、清远等整体成交量显著回落,购买力基本见顶。

请记住,2022年是三四线、甚至弱二线城市,正式下跌的开端。

2021年12月,开封、荆门、海安、呼和浩特、黄山、衡阳、芜湖、晋江、桂林、金华武义、重庆万州,都出台了购房补贴、契税减免托市政策。

接下来这样的城市会越来越多,力度越来越大。这也是我劝三四线城市刚需观望的原因,市场下行,越等越赚。

对于一线城市,2022年出现小阳春是大概率事件。

中原地产研究中心统计数据显示,2021年12月截至26日,北京二手房住宅成交了11297套,预计全月成交量在1.4万至1.5万套之间,成交量环比上涨有望上涨超过20%。

不仅是北京,年底广州、上海的楼市都出现了回暖态势。

深圳因为二手房指导价压得太狠,市场还没有回暖,但据当地中介表示,带看量正在恢复,预计明年3月后可以判断是否“筑底”。

四大一线城市政策调控是全国最严的,无奈刚需购买动力太强,即使房价上涨都属于合理情况。

对于二线城市,更多要看翘尾行情和供应。

3

翘尾

“翘尾”,是我预测体系中非常关键的监视数据,百试不爽。

正常来讲,我们要连续观测2-3月的成交数据,一线城市主看二手房数据,二线城市,看“新房+二手房”,三四线主看新房数据。

介于当下,很多城市都没有盘点出二手房成交,我先拿新房来简单盘点。

我们发现,在这其中,长沙、宁波、东莞、成都、武汉、南京、厦门等新房翘尾明显,尤其长沙,新房成交环比大涨81%。

长沙这个城市一直被定义为我国楼市调控模范,很多城市还专门派人去学习过经验。但事实上,长沙的新房房价一直在涨。

比如梅溪一方,2019年房价是9970元/平米,清盘的时候涨到了12000元/平米,这几年,梅溪湖板块热度从未减过。只不过每年涨幅有限,没有过多引起别人的注意。

从长沙楼市可以看出,“房住不炒”的真正含义是抑制房价“过快”上涨,不是不涨或者下跌。

二线城市新房市场翘尾,跟这段时间开发商放量打折有很大的关系,至于明年涨不涨,还要看供应有多大。

从图中可以看到,大连的库存最夸张,达到54个月。起初看到这个数据,我有些质疑,特地找当地的朋友求证。

朋友说,2015年大连的库存曾经登顶过全国第一,后来消化了很多,但又逐渐积累起来了,54个月有些夸张,但24个月以上肯定是有。这对于大连,无疑是达摩克利斯之剑。

同样,成都、武汉、青岛、长春、郑州、昆明、常州、苏州、南宁都是大库存城市。

库存太大,利空楼市,如果购买力不够,房价就会下跌,如果购买力足够,房价也没有明显的上涨效应。

比如成都和武汉,虽然翘尾,明年也有小阳春,但新房房价上涨的概率并不大,最多也是局部上行。

没有翘尾的城市,比如昆明、长春、南宁等,明年楼市会继续横盘阴跌。

而对于小库存城市,比如合肥、上海、济南、杭州、海口,房价有一定的上涨压力,大家这段时间一定要多关注。

4

寻找确定性

最后我再讲讲2022年该如何选房。

我一直在讲,“用投资的思维选地段,用自住的思维选房。”

其实归根结底,房子想保值升值,一定要买人们最想买的房子,要随大流。

2021年,全国楼市分化明显,城市之间在分化,城市内部也在分化,比如武汉,光谷和汉口涨势最猛,蔡甸和黄陂等地,房价甚至是下跌的,地段选择尤为重要。

在户型层面,三房稳坐市场第一,其次是四房和二房。

未来市场,二房因为功能性太窄会被逐渐淘汰,对于一房,宁可不买,也别浪费钱,流动性小,涨幅实在太低了。

其次在面积层面,2021年整体面积需求整体在下沉,人们买的房子越来越小,这就是房价持续上涨,但收入不见增长的结果。

在一线城市,房价太高,最欢迎的户型是90-100平米的三房,而在二线三四城市,最受欢迎的是100-120平米的三房。

整体来看,90-120平米的中档产品最受欢迎,80-100的小三房,100-140的小四房,是市场硬通货。

面积可以小,但房间数不可少,功能性第一。

2021年还有一个特征是,豪宅卖得特别好。

数据显示,2021年,总价千万级豪宅成交明显放量。前11月,194个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交44333套,同比增长44%。

3000万以上豪宅成交热点城市,北方城市只有北京和青岛上榜,其他都在长三角和大湾区城市群。

其中叠墅取代联排晋升主力,120-160平经济墅最畅销,200平米以上的大别墅,因为实用性、流动性太差,销售在下滑。

2022年豪宅市场预计也会非常火爆,尤其是一二线城市的核心地段的豪宅,在限价时代基本都会成为抢手货,稀缺产生投资价值。

办公室小汪总结得很好,“这年代,穷人越买越小,富人越买越大。”

没办法,基尼指数跟人口迁徙一样,只能延缓,不可逆转。

2021年,全球因为恐惧印了太多钞票,这些钞票兜兜转转又会流入民间,造成祸患,人们看不到增量,只能像无头苍蝇一样乱撞。

至于2022年是否能找到方向,还未可知,但可以确定的是,时与运皆不可复制,而你在有限的范围内,追求胜率更高的东西。

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