撰文 | 壹线君
去年秀兜里的钱，今年又秀赚钱能力。
在3月15日的2022年业绩发布会上，越秀地产以销售目标完成率超100%、营收利润双上升的战绩，在行业里算相当炸裂。
这个战绩也需要人做出点牺牲。
“管理层带头星期六不休息，可以说我和林峰几位管理层真的是365天全年无休。”越秀地产董事长兼执行董事林昭远这样形容。
工作上的紧绷，和越秀这两年的“逆市扩张”不无关系。
比如，走出广州大本营，试图在华东和华北冒尖；加大合联营企业投资，成功销售千亿梦。
问题也随之暴露。
近期机构发布的一份单月榜单中，越秀地产权益销售比例达94%，这与越秀这两年公开的土储权益比难以匹配，由此被质疑“业绩注水”。
钱，为什么都归到了越秀头上？
1
销售疑似“注水”
背后有金主撑腰
被质疑注水，是因为越秀地产的权益销售额，过高了。
机构的一份榜单显示，去年全年越秀地产全口径销售金额（合营联营所有项目所得全部计入）为1260亿元。
而权益销售金额（按照项目所占股权比计算）为1251.6亿元，这意味着越秀地产在旗下项目权益占比超99%，也就是说越秀基本上都是独自操刀开发项目。
但根据越秀地产公开土储情况，这两年公司土地权益占比均值在60%-70%，与上述权益比相差较大。
净利润占比上也能发现端倪。2022年，越秀地产净利润61.37亿元，其中归母净利润39.5亿元，占比64.3%，少数股东应占利润21.84亿元，权益占比35.6%。
反观其他房企，归母净利占比与销售权益比基本相当：万科2022年上半年销售权益比65%，归母净利润占比67.5%；保利发展2022年上半年销售权益比67%，归母净利润占比66.9%。
那么99%的权益销售“神话”，究竟是如何创造的？
这就得提到越秀地产独家拿地秘诀。
早在十年前，越秀地产开始尝试“基金+地产”开发模式，在一些高投入的大项目中，先由母公司越秀集团投入资本，承担前期的投资风险，越秀地产则在实际成熟期收购股权。
这两年由于自身扩张需求与杠杆监管的矛盾，越秀地产频频祭出该大招。
如果从去年越秀地产新增土储入手可以发现，公司去年新增的、权益低于10%的项目共有7个，占比20%。
股权穿透背后，基本都有越秀产业基金以及广州市国资基金的身影。
（越秀佛山南海御湖台项目股权穿透图 地产壹线）越秀地产扩张规模的同时，向基金方转嫁了杠杆风险，最后再坐收渔翁之利。以不到10%权益撬动土地开发的越秀地产，就这样轻易拥有了100%的销售额。
“注水门”事件发酵后，越秀地产严正声明：没向任何三方机构提供过权益销售额数据。
但多家自媒体披露，权益数据一般都由开发商自己提供。且越秀地产在去年半年报中，还曾以机构公布自家权益销售额排名为荣。
（越秀地产2022年半年报）2
短债规模再降
美元债不是越秀的菜
某种程度上来说，上述项目开发模式能帮助越秀规避前期开发的高杠杆率，让越秀的财务状况显得更稳健。
从财务基本面上看，目前越秀在三道红线中属于绿档房企。
具体指标中，今年越秀短期债务降幅进一步扩大至47%，使得流动现金/短债比例优化至1.39。
不过，流动负债下降的同时，非流动性负债正在上升，2022年年财报显示，越秀地产的非流动负债大增46.04%达到830.5亿元，总负债规模继续攀升至2616亿元。
非流动性负债的增加，主要源于越秀以国企身份获得的再融资利好，去年一年，公司多次发行了低息长期的境内公司债，共计98.4亿元。
在融资这件事上，越秀也讲求“性价比”，美元债不是林昭远的菜，“哪里成本便宜就到哪里去，美元债太贵了，所以就用大湾区的债顶掉。”
越秀地产副董事长、执行董事兼总经理林峰希望，把公司融资利率水平控制在行业前五位置。
3
大本营广州销售失速
进京首秀火出圈
有靠山、不差钱的越秀，近年多次展露自己【全国化】的布局决心，现实却难以脱离对大本营的业绩依赖。
2020-2021年财报数据显示，越秀地产在大湾区的销售收入、增速屡创新高。
去年情况有所改变。2022年，越秀在大湾区的销售总额为596.8亿元，比重从61.9%下降至47.7%。
其中一个重要原因是，大湾区的“门面担当”——广州去年销售失速，金额为531.88亿元，同比下降了12.2%。
相比之下，越秀华东、华中区域销售增速显著，同比分别上涨65.5%、38.1%。
曾有分析认为，作为广州国企，越秀地产在当地做开发有着天然优势；但单一押注城市也有风险，比如当广州市场处于下行趋势，会对公司业绩造成一定的压力。
外拓的目的，除了适配自身战略，也有分散风险的需求。但当下，扩张并不是盲目的，越秀只下注高能级城市。
林昭远在业绩发布会上表示，北上广深的地块越秀都是加大力度去拿的，这些核心城市具备人口、经济优势，是公司的业务重点。
今年2月，北京2022年第五批次集中供地中，越秀大秀肌肉，力压中海、首开、中铁、建发等国央企，斥资59亿元拿下两热门地块。
“今年有机会还会在北京拿地。”林昭远补充道。
在投拓目标上，越秀仍保持谨慎，“今年的土地新增规模会在400亿元左右，和去年规模大致相同。”并且，不会轻易收购，也不纾困民企。
销售目标也相对保守，公司今年定的合同销售目标为1320亿元，按照越秀2400亿元的货量估算，仅需要去化不到60%就可以实现。
