撰文 | 杨波
一个千亿房企的集团公司，居然把董事会解散了，集团的创始人也“下课”了。只保留一个执行董事，一个监事，这两个人还是职业经理人。这事确实有些奇葩。
此前，这家千亿房企已经深陷债务危机，到现在，上市公司2021年的年报还没发出来！市场热传，创始人已经“溜”了？这究竟是怎么回事?
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“金蝉脱壳”？
5月11日晚间，奥园集团发布公告称，免去郭梓文、郭梓宁等人的董事会职务事项，已得到广州市市场监督管理局核准，且相关工商变更登记手续已办理完毕。
根据公告，奥园集团的股东在今年3月29日做出决议，同意撤销董事会；郭梓文、郭梓宁等人的董事职务也被罢免了。
这相当于两兄弟“自己把自己”给撤职了。然后，奥园集团只保留了一个执行董事林显团，一个监事何国平。
资料显示，林显团是2001年加入奥园集团的，最开始在集团信息中心当经理、总监，一步步被委以重任。何国平则是2011年加入奥园的，从人力行政部干起，最后成为集团高管。
这样“超级简单”的组织架构，一般只存在于很多中小微企业中。但是，奥园集团可是注册资金61.1亿元的大型集团公司啊。
奇葩不？
另据工商资料显示，早在去年8月份，奥园集团的法人代表就从郭梓宁变更为了林显团。
因此，从种种迹象来看，作为奥园的核心人物，郭梓文、郭梓宁似乎已经从“表面上”离开了奥园集团。外界也是议论纷纷，有媒体更是指出“郭氏兄弟告别奥园”。
另外，我们也发现，奥园集团旗下三家上市公司的人事调整也有“故事”。
4月27日，中国奥园（03883.HK）发布公告表示，郭梓宁因已届退休之龄，故辞任执行董事、副主席、行政总裁等职。
2月16日，奥园健康（03662.HK）公告，郭梓宁因其他事务提呈辞任并不再担任非执行董事、董事会主席等职。执行董事变为郑少辉，此人曾在中国奥园当过财务总监，也是中途入职奥园的。
另一家A股上市平台——*ST美谷（000615.SZ）董事会成员中，早已不见郭梓文、郭梓宁等人踪影。但是实际控制人显示仍然是郭梓文。*ST美谷的董事长为郭士国，从简历看，也是一位职业经理人。
公开资料显示，郭梓文1964年出生于广东番禺一个教师家庭，童年丧父，当过车间电工、设计师。1996年，在房地产行业低迷时期杀入，第一个楼盘就大获成功。当时，比郭梓文大3岁的哥哥郭梓宁也一同参与弟弟的事业。
如今，两兄弟这是准备“金蝉脱壳”了？
2
“明哲保身”？
针对“郭氏兄弟告别奥园”的传言，5月12日上午，中国奥园（03883.HK）紧急澄清，“纯属误读”。
中国奥园进一步解释，免去郭梓文等人奥园集团董事职务系母公司人事调整，与上市公司无关。目前郭梓文仍是中国奥园董事会主席，郭梓宁仍是公司党委书记，陈志斌仍是公司联席总裁，均正常履职中。
那为什么要“自己把自己”撤职呢？
根据企查查平台数据显示，“奥园集团有限公司”早已成为失信被执行人。作为被告的案件多达682件，案件金额高达1,682,882.96万元。作为奥园集团法人代表，林显团个人涉及的司法案件多达60个，也被“限高”了。
哥哥郭梓宁涉及的司法案件有10个，也被“限高”了。
但是，作为真正的大老板——郭梓文，企查查数据显示，他至今没有涉及司法案件，也没有被“限高”。
目前，郭梓文任职的公司只有一家——中國奧園集團股份有限公司；其他8家他任职的内地公司，不是注销，就是被吊销了。
到了这儿，我们再来梳理一下，奥园集团解散董事会，找职业经理人当执行董事和监事；郭梓宁辞任中国奥园（03883.HK）、奥园健康（03662.HK）职务；两兄弟只保留了港股上市公司的职务（注册于开曼群岛）；哥哥郭梓宁已经被“限高”了...
所以，有没有可能，这就是一出未雨绸缪的“明哲保身”呢？毕竟，如果内地的公司真的出了大事，作为公司股东是不受影响的。但是法人、董监高等高管，就要去背锅了。
高明啊。
3
“深陷泥潭”？
奥园的危机，始于去年1月份。当时，奥园突然宣布债务违约，开始暴雷。
目前关于奥园的债务规模，依然是个谜。
因为，中国奥园本来去年这个时候就该披露的2021年年报，但直到现在都没有披露。更别说2022年年报了，当然也没有。
从公开信息得知，截止到2021年中报，中国奥园负债合计2628亿元，资产总额3161.55亿元，资产负债率达83.14%，净负债率为80.7%。
现在是多少，没人知道。
就在上个月，奥园集团、郭梓宁、林显团、陈志斌还被上交所通报批评。因为奥园集团没有按时披露2021年年报，严重影响债券持有人通过定期报告获取公司重要信息的合理预期。
奥园集团后来解释说，需要更多时间评估潜在减值拨备，审计程序也多，所以不能按时披露。
当然，暴雷后奥园也积极进行了出售资产、项目战略合作、引入战投等系列化债动作……
据媒体报道，2022年奥园集团曾打算全盘卖身山东某国企，但最后黄了，仅仅涉及到个别项目上的合作。
主业难保的奥园，也保不了副业了。
今年2月，中国奥园宣布，拟将奥园健康29.9%股权卖身具有国资背景的南粤桥基金，价格2.24亿元。但此次售卖动作还列出了若干先决条件，其中包括奥园健康需在联交所恢复买卖。为了达成交易条件，奥园健康赶在上个月一次性发布了2021年财报、2022年中期业绩。但是最终能否完成交易，还不确定。
另一家上市公司奥园美谷也艰难。截止今年3月31日，奥园美谷净资产为-1.82亿。原因是奥园美谷涉及到对京汉置业的多笔融资担保一次性计提了约14.77亿元负债。股票也被*ST了。
奥园要脱困，还得靠房地产主业。
4
“重蹈覆辙”？
根据2021年中报数据显示，中国奥园拥有360个项目，分布在95个城市，土储总建面5358万，总货值约5939亿；计入城市更新项目后，总货值可达13482亿。当然了，这些只是当时的理论值。
要命的是，旧改项目开发过程长，投入资本高，对现金流需求更高。以奥园目前的情况，根本玩不转。加上去年以来楼市陷入调整，新房去化慢，购房者对于暴雷的房企更是“敬而远之”。
来看具体数据。今年1-3月，中国奥园合同销售金额仅人民币29.3亿元。这是什么概念呢？2022年一季度中国奥园的销售额是79.6亿元，2021年是300.2亿元。
也就是说，今年销售金额相比2年前同比缩水90%多。
假设继续按照这个销售进度，今年也就卖120亿元。那么，2021年财报上的2628亿元债务，怎么还？拿什还？
就拿最近的千亿房企蓝光发展为例。去年因为房子销售困难，且房价下跌，直接造成蓝光发展巨亏219亿，净资产直接变成-208亿。如今，这家千亿房企已经走到A股退市的悬崖边上。
二级市场上，中国奥园的股价相比于2020年高点，已经跌去了90%，市值蒸发300亿，如今只剩下零头。
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结语
2021年正是中国楼市的黄金一年，楼市的估值也较高。但是经历2022-2023年，楼市的全面调整后，中国奥园账面上的资产，很可能已经不够填补债务了...
