“没有加班，还是准点下班”“经纪人好的一周就多签了一两单”……北京楼市优化政策落地一周后，北京商报记者调查发现，被称为市场先行指标的二手房，并没有预期的火热。经纪人给出的普遍判断是，当前买卖双方还处于政策消化阶段。
与新房市场由开发商主导不同，二手房市场主要由个人卖家和买家组成，而个人卖家和买家通常会根据自己的需求和预算进行交易。因此，“吃透”政策并进行买卖需要时间。
“政策持续性值得关注，但短期内并未带来明显变化。”北京商报记者对话多位市场一线经纪人发现，政策的刺激作用“卖家”多于“买家”，当下的市场呈现出小业主们涨价、惜售与毁约交织在一起。
买卖双方还处于消化阶段
相比于新房市场的火热，二手房市场并未因新政落地而出现明显变化。
“没有加班，还是准点下班。”谈及新政对北京二手房带来的市场变化，一头部中介金融街商圈经理孙春阳给到一个耐人寻味的答案。这似乎与新政落地后的楼市忙碌氛围有些不符，但孙春阳解释说，这也正说明当前买卖双方还处于政策消化阶段。
北京新政落地后，孙春阳感觉到买房人和卖房人的咨询量变化，但签约量并未出现明显波动。“与之前市场相比，单周的签约量会稍微多出一两单，但依旧不如9月初的水平。”
2023年9月1日晚，“认房不认贷”政策落地北京，二手房市场也蹭到了这波热度。彼时北京商报记者采访了解到，“从月度对比来看，门店9月到访量相比8月增长了50%左右，带看量增长了30%，成交量较8月有明显增长，一个突出特点是，成交节奏很快。客户给人的感觉特别‘着急’，是催着经纪人成交的”。
“但此次新政并未带来‘认房不认贷’的效果，门槛降低后，买卖压力依旧很大。”孙春阳认为，新政的实施虽然对市场产生了一定的刺激作用，但购房者的信心尚未完全恢复。他表示，目前市场上的购房者更加理性，他们不再盲目跟风购买，而是根据自己的实际需求和经济能力来作出决策。
此外，孙春阳还提到了一些细节问题。例如，在当下二手房市场中，一些购房者可能会因为担心政策带来房价上涨，而不断确认房价走势的问题；也有一些购房者因为担心月供压力，咨询过后继续选择持币观望的状态。他认为，这种现象反映了购房者的不同心态和市场的不确定性。
在孙春阳看来，目前北京二手房市场正在经历一个调整期。虽然新政的实施对市场产生了一定的刺激作用，但购房者的信心尚未完全恢复。
刺激“卖家”多于“买家”
对于孙春阳的感受，从业超过十年的五道口大区林大北路店的经纪人贾小龙也表示认可。“带看量和成交量有所增加，但和新政之前的周末相比，还是没有明显变化。”在贾小龙看来，如果说政策带来哪些刺激作用？刺激“卖家”多于“买家”。
贾小龙告诉北京商报记者，新政出台后，“卖家”的业主们要更激动，一些业主连夜打电话，要提高挂牌房源的价格；还有一些业主紧急下架了房源，要观察下市场变化再做选择。“最近几天，接到好几位业主的电话，说暂时不想卖了，想等等看。业主们的预期正在发生变化，他们不再急于出售，而是选择观望局势，以期获得更好的出售时机。”
刺激“卖家”也并非没有带来改变，北京二手房居高的库存量有放缓趋势。但贾小龙也表示，不能完全归结于新政的原因，此前因为降价幅度过大，部分业主感觉“太亏”就下架了自己的房源。新政出台后，带动这波下架房源有了走高的趋势。
新政为“卖家”的业主们带来了信心，甚至加剧了这份信心。“政策出台第二天，还遇到了业主临时毁约的情况。”据贾小龙介绍，自己促成的一组二手房买卖，口头协议已经达成了，但因为买家临时出差，就耽误了几天。刚好新政赶在签约前出来了，卖方单方面要求加价，双方协商无果，最终也导致这笔单子交易破裂。
市场还未脱离“以价换量”
谈及业主涨价或业主临时毁约，在回龙观大区负责人余晓看来，这种行为是在为本就不稳定的市场增添“紧张”因素。“涨价也卖不出去，根本没有实质意义。”
之所以有如此定义，包括余晓在内的一众经纪人给出一致判断——因为当前北京二手房市场尚未脱离“以价换量”阶段。“目前个别房源出现业主提价的情况，但这些都是不着急成交的，着急卖的业主，挂牌房源依旧有议价空间，有的甚至有将近五十万元的空间。”
量增价跌是此前北京二手房最真实的写照，尤其是成交量萎缩带来更多“降价”房源的出现。经历9月短暂复苏之后，北京二手房市场阶段性呈现两个特征：成交量萎缩、挂牌价下调。
包括余晓在内的一线经纪人一致认为，只要量没下来，价格就不会提上去。由于北京二手房库存量仍然较大，而新增购房者短期内并没有明显增多，观望情绪仍然浓厚。但对于未来走势，这些一线经纪人们普遍表示乐观。“虽然目前市场仍然存在一些不确定性，但回暖的感受已经逐渐显现。随着政策的稳定和供需比的变化，市场将会进一步回暖，为未来二手房市场的买卖提供有力保障。”
在余晓看来，每一次买房门槛的降低，都会带动一批潜在的“刚需”出现，真正有买房或置换需求的“刚需”。之前还差一些才能上车的，现在门槛降低了就能够得着。哪怕是“老破小”这类房源，还是会有“刚需”的存在，这是她坚定看好市场持续性的原因。
北京商报记者 王寅浩
