“三年间，市场逐渐搭建公募REITs规则体系，推进底层资产的扩面，为盘活庞大的存量资产蹚出一条新路。”提及公募REITs获批三周年的成绩，有业内人士如是评价。
回顾2021年5月，首批9只公募REITs正式获批，三年时间，从9只产品初露头角到30余只REITs同台竞技，公募REITs总规模也从最初的314.11亿元到迈过千亿元大关，产品队伍加速扩容。
扩容之余，公募亦不满足于现有单一资产类别，在监管支持下，开始向着不同类别的底层资产延伸触角，绘就多元的公募REITs图谱。而多发行主体、多业态、跨区域、跨行业类别的REITs持续上新，吸引着越来越多的公募、机构、资金涌入，也为公募REITs的未来留下更加广阔的想象空间。
站上千亿级关口
首批9只公募REITs获批已近三年。回顾2021年5月17日，华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT、富国首创水务REIT、东吴苏州工业园区产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、红土创新盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、平安广州广河REIT以及博时招商蛇口产业园REIT共9单基础设施公募REITs项目经中国证监会准予注册，成为首批公募REITs。
获批三年后，公募REITs注册发行逐步常态化且新品不断。据中国证监会官网最新信息显示，5月11日，华夏特变电工新能源REIT、华泰宝湾物流REIT正式获得中国证监会准予注册的批复。而2024年初至今，已有嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT等6只新品齐发。
整体来看，同花顺iFinD数据显示，截至当前，已有36只公募REITs成立，其中，11只产品于2021年成立，13只产品于2022年成立，另有6只产品在2023年成立。
伴随新品密集出炉，公募REITs的规模逐步扩大。同花顺iFinD数据显示，截至2021年三季度末，全市场9只公募REITs规模为314.11亿元，而截至2024年一季度末，全市场数据可取得的35只公募REITs合计规模已超千亿元，为1076.47亿元。
发展近三年，也有不少产品收获亮眼成绩。同花顺iFinD数据显示，截至5月16日收盘，相较于上市首日，嘉实中国电建清洁能源REIT、华夏北京保障房REIT、鹏华深圳能源REIT等产品涨幅均超10%。但同期，也有部分产品自上市以来跌超10%。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，上述分化情况可能是由于公募REITs的市场表现受到多种因素影响导致，部分产品由于其基础资产运营状况良好、市场环境有利等因素而表现出较好的涨幅。此外，投资者对于各个公募REITs的投资策略和风险偏好也可能影响其市场表现。
整体来看，中信建投基金认为，过去三年，公募REITs的引入为我国资本市场带来了积极成效。加强了资本市场与实体经济的联系，促进了基础设施行业的资本化，盘活了交通、能源、园区、仓储物流等基础设施领域资产，为基础设施行业提供了增量资金，也推动了基础设施行业的健康发展。此外，公募REITs产品的成功推出降低了基础设施行业的投资门槛，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具。
在中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平看来，三年发展虽有波折，但公募REITs规模已然站上千亿级台阶，并取得了较大的社会影响。更为重要的是，三年间，市场逐渐搭建公募REITs规则体系，推进底层资产的扩面，为盘活庞大的存量资产蹚出一条新路。
产品类型向多元进发
试点三年来，公募REITs资产类型稳步拓展，底层资产类型从首发时的产业园、仓储物流、高速公路等行业，拓展至保障房、能源发电等，公募REITs队伍已实现多品类齐聚。
例如，2023—2024年，中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT等新能源类公募REITs，以及华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT等消费类公募REITs产品也相继面市，为市场开辟了崭新的充满潜力的蓝海。
上述新品类公募REITs的快速登场离不开监管的助力。2023年10月20日，中国证监会曾发文明确将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，2024年3月27日，央行等七部门联合发布的《关于进一步强化金融支持绿色低碳发展的指导意见》也指出，支持清洁能源等符合条件的基础设施项目发行不动产投资信托基金（REITs）产品。
华夏基金表示，目前公司共有8只已上市公募REITs，旗下公募REITs产品线齐全。2024年3月，首批消费基础设施公募REITs成功落地，在扩内需的同时有利于疏解传统房企资金压力，盘活存量资产，从商业基础设施REITs的情况来看，投资人对于可稳定产生经营收益的商业类资产也有较强的投资意愿。
某头部公募也提到，相较于海外，我国公募REITs的重要创新，是把除了不动产以外的传统基建、经营权等资产都纳入了底层资产图谱，而我国是基建大国，未来发展空间也非常广阔。能源、水电、热气等领域都值得期待。
在柏文喜看来，公募REITs的多元化发展表明，市场对于此类新型投资产品的接受度和认可度在不断提高，同时也反映了我国基础设施领域的多元化和差异化需求。
底层资产挖掘空间仍存
近三年的不俗表现，也为公募REITs的未来留下更多想象空间。“三年的发展中，公募REITs的资产类型不断丰富，未来我们也在期待更多资产类型的产品发行上市。”建信基金如是表示。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄也指出，根据现行政策分类，目前已上市的公募REITs基础设施资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房等类别。七大类资产的细分行业资产还有待进一步挖掘，同时，试点政策鼓励的文旅基础设施、市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施等也在积极推进中。
在探索新品的道路上，多家公募已摩拳擦掌，挖掘公募REITs的新赛道。建信基金表示，在资产类型上，在已发行产业园类资产、申报新能源和保租房类资产的基础上，进一步拓展消费、港口、景区、IDC（互联网数据中心）等其他资产类型，并密切关注政策动向，及时布局新类型资产。
中信建投基金也表示，未来，REITs底层资产有望进一步扩展。除了目前已经上市的资产类型，还有数据中心、文旅资产、输电线路、通信铁塔等资产也有望被REITs化。
红土创新基金基础设施投资部陈超则认为，智慧城市和物联网基础设施、文化体育设施可能成为REITs化的新方向。随着智慧城市和物联网的快速发展，相关基础设施如智能交通系统、智能电网、智能安防等将成为REITs的重要底层资产。这些资产不仅具有稳定的现金流，而且增长潜力巨大。而文化体育设施不仅具有文化价值和社会效益，而且可以通过举办各类活动吸引大量人流和资金流。
也有公募从国际成熟市场REITs的底层资产类型展开思考。华夏基金认为，可持续关注商业综合体、市场化租赁住房等资产类型。同时，顺应老龄化社会的需要，养老地产或将面临较好的发展机遇。
展望未来，杨海平坦言，“个人看好公募REITs的投资前景，其乐观前景建立在盘活存量资产这一重大时代命题之上。基于盘活存量资产的迫切需要，新‘国九条’将大力推动优化公募REITs发展环境。《资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》等政策也为公募REITs底层资产进一步扩面提供了可能。在优质资产稀缺的背景下，公募REITs的投资价值进一步凸显。多种乐观因素将推动公募REITs步入新的发展阶段”。
“从境外市场发展经验来看，未来，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，REITs资产类型也将更为丰富，经营相对稳定可控、分红收益预期较为稳定、运营韧性较强的资产更易受到投资者青睐。”刘玄展望称。
北京商报记者 刘宇阳 郝彦
