一降到底，事关上亿人的存量房贷利率下调，正式落锤。
9月29日晚，人民银行发布公告，明确完善房贷利率定价机制，11月1日起，个人住房贷款的借贷双方可协商调整加点幅度，也可协商调整重定价周期；很快，市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》，各银行应抓紧制定实施方案，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切；紧接着，工行、建行、农行、中行四大行齐发公告，10月31日之前统一对存量房贷利率实施批量调整。
值得一提的是，这将是我国最后一次批量调整存量房贷利率。那么，此次调整后，存量房贷借款人究竟能享受到多大优惠？需要进行哪些操作？最快什么时间可以享受到存量房贷利率下降的好处？北京商报记者获悉权威解读，多个关键问题值得关注。
批量调整存量房贷利率后，
可降至什么水平
北京商报记者获悉，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%。2024年前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%。
《关于批量调整存量房贷利率的倡议》明确，10月31日前将LPR加点幅度高于-30基点的存量房贷加点幅度批量调整至-30基点。调整后，存量房贷利率将降至约LPR（3.85%）-30基点=3.55%，略低于2024年前8个月全国新发放房贷平均利率水平（3.61%）。调整后，利率较调整前的4.06%降幅约0.5个百分点，预计降幅为平均值，具体到每个合同将各有不同。
如果考虑到人民银行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后，调整后的存量房贷利率水平还将明显低于3.55%，大幅节省房贷借款人的利息支出。
值得一提的是，本次存量房贷利率的下调，将为上亿存量购房者带来实实在在的优惠。
以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
从全国看，本次批量下调将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出约1500亿元。
东方金诚首席宏观分析师王青指出，此政策的积极意义就在于缩短了存量房贷利率调整周期。也就是说，接下来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的联动性会进一步增强，消除了因新、老房贷利差提前偿还房贷的必要性，能够进一步缓解潜在的提前还贷潮。也相当于给存量房贷家庭吃下定心丸，这有利于促进房地产市场尽快止跌回稳，避免影响居民消费。
允许变更房贷利率
在LPR上的加点幅度，
如何理解
根据合同约定，存量房贷利率由LPR和加点幅度（加点幅度可为负值）形成，加点幅度主要反映合同签订时的市场供求、风险溢价等因素，在合同期保持不变。因此，利率水平只会在重定价后跟随LPR同幅度变化。
考虑到房贷期限普遍较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。
比如，2019年11月发放的一笔房贷，当时的加点幅度是+55基点，现在借款人的收入可能明显增加了，这笔房贷的风险溢价已经发生较大变化。同时，现在房地产市场供求形势也发生了重大变化，新发放房贷加点幅度可能已降至-45基点，存量房贷借款人情感上也有落差。对于这种情况，有必要优化制度设计，允许借贷双方自主协商，对加点幅度进行变更。国际上很多经济体，如美国、德国、英国、日本、中国香港等，都允许房贷发放满一定时间后，若市场利率变动较大，借贷双方可通过适当的方式，重新约定利率等相关条款。
人民银行适应市场形势变化，响应群众期盼，进一步深化利率市场化改革，通过增强市场竞争，完善房贷利率定价机制，允许存量房贷与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，引导存量房贷利率适时反映市场利率变化，降至全国新发放房贷平均利率水平附近。
权威专家认为，公告建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制，如果未来新发放房贷利率继续下降，当存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人仍可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近。这也有利于借款人进一步降低房贷利息支出，提升居民消费意愿，也有助于稳定购房者预期，提振信心。
借贷双方
可以协商确定重定价周期，
如何选择
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。
权威专家指出，过去较长一段时间，受制于商业银行系统性能、风险管理水平等客观条件，中长期贷款利率一般一年确定一次，个人住房贷款利率重定价周期也要求最短为1年。随着商业银行管理水平和科技能力的提升，目前除房贷外的大部分浮动利率贷款都可由借贷双方协商确定重定价周期。为提高货币政策传导效率，中国人民银行取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期。重定价周期可为按年、按半年、按季度等。需要说明的是，在利率下行阶段，重定价周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行阶段，借款人也要越早承受高利率。
对于存量房贷，在10月的批量调整阶段，若一对一协商重定价周期，将严重影响批量调整进度，拖延借款人享受低利率的时间。因此，商业银行应优先调整存量房贷利率的加点幅度，暂不调整重定价周期，使借款人尽早享受较低利率。自2024年11月1日起，符合条件的借款人在与商业银行市场化协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可协商调整重定价周期。
此外，为适应房地产市场供求关系的新变化，在批量调整和常态化调整阶段，均不再区分首套、二套房（有房贷利率政策下限且区分首套、二套的城市除外），引导首套、二套存量房贷利率降至全国新发放房贷利率平均水平附近，减轻存量房贷借款人利息负担。
编辑丨林琴图片｜北京商报、壹图网
