人称“波叔”的香港铺王邓成波在2021年离世，至今将近四年的时间。邓成波离世之前留下了大量的物业给子孙后代，而大部分的产业由二房最小的儿子邓耀昇继承打理，不过这些年邓耀昇在商业中最大的动作就是不断地变卖家族的物业，直到2025年这个动作都没有停止。房产一栋一栋地卖，没错，是以栋为单位出售，这一方面彰显出邓成波曾经被称为“超级铺王”绝非浪得虚名，名下竟然有那么多物业可以供儿子变卖，另一方面也说明邓成波家族的债务之重，房产卖了几年都未能还清债务。
邓成波的儿子变卖家族物业还债，都是以超低的价格出售，一来他是急于要出售，将手上的物业迅速套现，所以价格不能开得太高；二来，香港楼市自2019年之后就进入了寒冬期，持续下滑至今，所以亏损惨重。当然即便如此，邓耀昇还是要忍痛出售，早前他就家族持有的位于在尖沙咀加连威老道的一栋旧楼以6300万的价格出售，比起2018年买入的价格足足亏损了80%，这样都愿意卖，真是令人大跌眼镜。
邓成波家族此次出售的这套房子，一共只有三层楼高，里面有五个单位，占地面积大概为3709平方尺（约合344.58平方米）。整栋楼属于旧房，且户型不多，不过在2018年香港楼市价格正旺的时候，他可是以3亿元的价格买入，然而随后出现了家族债务问题，加上楼价下滑的关系，邓成波离世之后他的儿子已经将这栋楼抵押给了东亚银行，当时的抵押价格仅为7000万。而在放售之后不断被压价，最终以6300万的价格卖掉，算下来6年间亏损了80%。
邓成波在2018年买入这栋楼的时候，那时候还没有遭遇家族产业的经济危机。而当时他会以那么高的价格买入，也因为市场正旺，另外也看好这是旧楼——一般情况下旧楼都会被发展商收购重建，发展商要收购旧楼就会开出高于市价的价格，邓成波家族可以借此机会高价出售，赚取中间差价。所以当时邓成波很积极地入市买楼，殊不知道几年之后市场的风向就变了，如今真的就是打骨折出售。
事实上，在邓成波离世这三年来，他的儿子已经不是第一次像这样亏本出售的房产，相对而言，此次的亏损是最大的——过往的亏损基本都在六成上下，这一次竟然亏了将近80%。在邓成波离世的这将近四年间，他的二房两个儿子疯狂地卖楼，前前后后直接套现了至少300亿——2024年上半年已经套现240亿，当时被曝光还有60亿房产要在年内出售，并且套现的数额还在随着继续卖房子而不断上升。别看套现了那么多钱，实际上这些钱基本都是用来还债的，因为买房并非直接全款付清，而是以借贷、按揭的方式进行，每个月都要支付巨额的本金与利息。
邓成波能够成为超级铺王，的确是因为他名下持有的房产很多，最高峰的时候他曾经坐拥逾600亿的物业，不过这些物业并不是全款付清，而是通过银行借贷来买下，就是俗称的借钱生钱。香港曾经有楼市神话的说法，楼价只升不降，所以很多人认为买楼最稳，持有时间越长，升值越高，还可以出租，一个转手就赚得盆满钵满，邓成波就是以此发家致富。当然这个前提是在楼市有升无降，并且邓成波家族的产业链不脱节的情况下进行。
不巧的是，邓成波的儿子邓耀昇成为继承人后不满足只收租，想成为酒店大亨，还想将家族产业上市，所以在2019年前后就开始大手笔买入酒店以及老人院，为自己的梦想助力。偏偏这个时候香港出现了社运，之后还有疫情的发生，导致很多新买入重新装修的酒店还没有开张就已经歇业。酒店没有入住率就没有收入，然而借贷的利息不会因此而停止，再加上香港楼价持续下跌，家族产业链的破口就此出现。
邓成波为了救儿子，曾经在退休后还重出江湖，利用自己的人脉向银行借贷，希望能助力儿子过关。可惜仍然资不抵债，直到他离世，都未能解决家族的产业危机。还不了钱就只能拿房子抵债，在楼市不好的情况下，抵押不出好的价格，就只能低调出售，以此套现还钱，这何时是个头，仍然是个未知数。
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