5年前，在位于望京的金辉大厦里第一次见到林定强，从那时开始接触金辉控股。
印象中，“闽系房企”总是被贴上激进的标签，但诸如融侨、金辉等一向求稳。尤其是搬至北京后，金辉控股变得更加低调、神秘。
在地产寒潮中，多家“闽系房企”先后爆雷，而金辉控股一直坚挺。直至2024年3月，金辉控股公告称尚未支付已到期票据的未偿还金额，本金总额为3亿美元，宣告债务违约。
回顾整个2024年，金辉控股的日子并不好过。据其预计，2024年度母公司拥有人应占亏损将大幅扩大，最高或达95亿元。
实际上，在2023年，金辉控股的归母净利润首次亏损5.8亿元，主要原因包括物业减值准备计提、投资物业重估收益减少、融资成本增加以及销管费用率抬升等。
面对亏损，金辉控股积极优化债务结构，2024年期末有息负债264.16亿元，较去年年末下滑10.2%，短债规模较去年年末减少49%至71.61亿，占比从47.4%降至27.1%。
同时，金辉控股在2024年4月赎回美元债优先票据，结清所有公开市场信用类债券，并于7月成功发行5.5亿中期票据。
在保交付方面，金辉控股2024年在全国22座城市累计交付27000+套高品质住宅，且多城超预期提前交付。
去年亏损接近百亿
金辉控股上市比较晚，虽没有赶上“黄金时代”，但也曾接近“千亿”。
2020年10月，金辉控股在香港交易所挂牌上市。当年，其业绩可谓亮眼。
这一年，金辉控股累计完成合约销售金额972亿元，接近千亿；营收达348.8亿元，同比增长34.3%；净利润38.2亿元，同比增长42%。
2021年，金辉控股持续发力，实现营收400.2亿元，同比增长14.8%；实现毛利润77.5亿元，同比增长0.4%；归母净利润32.7亿元，同比增长4.7%。
受房地产市场降温的影响，2021年金辉实现合约销售金额947.2亿元，比上年的972亿元略有下滑，这是金辉近四年来首次出现销售额下滑。
2020年，金辉控股董事长林定强曾表示，“公司2021年的合约销售金额预计会突破千亿。”最终，金辉控股的千亿目标未能达成。
进入2022年，房地产市场深度调整，金辉控股全年营业收入353.2亿元，同比下跌11.8%；实现毛利51.8亿元，公司拥有人应占利润为17.05亿元。
据克而瑞数据显示，2022年，金辉控股全口径销售额为401.8亿元，相比2021年的947.2亿元下跌57.58%；权益销售额为320.1亿元，较2021年的664.5亿元下跌51.9%。
2023年，市场环境依旧严峻，金辉控股营业收入为342.49亿元，同比下跌3.0%；公司拥有人应占亏损为5.81亿元，年内全面亏损4.34亿元，这也是金辉控股上市以来首次由盈转亏。
2024年前三季度，金辉集团实现营业收入214.14亿元，毛利率为14.43%；净利润为亏损31.15亿元，归母净利润为亏损30.99亿元。
全年来看，金辉控股预计2024年度母公司拥有人应占亏损将大幅扩大，达到不超过95亿元。
至于亏损原因，金辉控股在公告中指出，房地产市场情绪持续疲软，公司合约销售价格面临下行压力，导致地产开发业务的结算毛利率下降，同时公司应占合营及联营公司的亏损也有所增加。
金辉控股还表示，基于全年销售情况及管理层对未来销售价格的预期，公司对2024年度发展中物业及持作出售的竣工物业计提了减值损失。
另外，商业经济环境下行，致使2024年度公司物业出租率和租金水准均不及预期，部分投资性物业在2024年度产生了公允价值亏损。
“闽系黑马”债务爆雷
实际上，早在2013年，金辉控股就开始冲击上市，直至2020年才在港交所挂牌。
上市当年，金辉控股的财务结构相对良好。截至2020年末，其债务总额达537.74亿元，同比增幅9.6%；净负债额271.83亿元，相比2017年下降7.4亿元。
从“三道红线”指标来看，其净负债率为75.3%，现金短贷比为1.4，剔除预售款项后的资产负债率为69%，均达到“三道红线”政策绿档要求。
进入2021年，金辉控股三道红线依旧维持绿档：净负债率为88%，现金短贷比1.2，剔除预收款项后的资产负债率68.5%。
这一年，金辉控股的债务结构也进一步优化，银行借款占比达61.8%，CMBS占比10.1%，美元债占比8.6%，境内债占比12.8%，信托等其他非标融资压缩至6.7%。
然而，随着房地产市场深度调整，金辉控股2022年“三道红线”仍维持绿档，但债务余额从之前的水平开始出现变化。
到2023年末，金辉控股债务余额从2022年的378.158亿元减少到292.84亿元，降幅约22.2%，这显示出公司在主动降杠杆，优化债务规模。
不过，金辉控股的短期偿债压力凸显，即期债务总额大约139.40亿元，而期末现金及银行余额仅70.729亿元，在手现金难以覆盖短期债务偿还需求。同时，短债规模较年初增长15%至139.41亿，占比从年初的32%升至47.4%，债务结构有所恶化。
2024年，金辉控股面临着更为严峻的债务挑战。3月20日，公司公告称尚未支付已到期票面利率7.8%票据的未偿还金额，本金总额为3亿美元，正式宣告债务违约。
从债务结构来看，2024年上半年，期末有息负债264.16亿元，较去年年末下滑10.2%，其中短债规模较去年年末减少49%至71.61亿，占比从47.4%降至27.1%，债务结构有所优化。
从融资成本角度，2020-2021年，金辉控股加权平均债务成本处于相对稳定状态，2020年为7.47%，较上期末降低0.3个百分点；到2023年，加权平均债务成本为5.99%，较上年度略有下降。
这意味着，金辉控股在融资成本控制上取得一定成效，但市场环境恶化带来的销售压力和债务违约风险，依然给公司带来巨大挑战。
林定强“稳字诀”失灵
在房地产“黄金时代”，一众“闽系房企”开始激进扩张，而林定强却走出了独特的“金辉模式”。
1966年，林定强出生于福建福州福清县。1996年，30岁的林定强创立金辉集团，开启创业征程。
创业初期，林定强另辟蹊径，聚焦于小房型项目，以高品质工程打响品牌知名度。1999年，金辉首个独立操盘项目福州锦江花园落成，凭借出色品质成为当地地产标杆。
2001年，不满足于区域发展的林定强带领金辉开启全国化扩张之路。2004年，金辉成功在重庆拿下省外第一个项目，迈出向外拓展的关键一步。
2005年，金辉与融侨达成战略合作，林定强出任融侨执行总裁，双方以股权置换方式携手发展。在合作期间，他们共同投资19家房地产公司，业务版图迅速扩大。
2009年，融侨金辉布局全国11城，挺进全国房企20强，跻身百亿房企行列，并将总部迁至北京。不过，由于双方董事长年龄差距、做事风格不同等因素，2010年两家公司和平分手。
之后，林定强开始谋求上市。金辉先后于2013年、2016年、2020年多次递交上市申请，最终于2020年10月29日成功在港交所挂牌上市。
上市前后，金辉控股销售规模增长迅猛。2017-2021年，其全口径销售金额分别为445.1亿元、746.8亿元、888.6亿元、972.0亿元、947.2亿元，一度逼近“千亿阵营”。
近年来，房地产市场风云变幻，金辉控股面临诸多挑战。为了确保企业的持续发展和顺利传承，林定强一度扶持儿子林宇接班。
林宇自2019年加入金辉控股董事会，2020年升任执行总裁，展现出接班意图。面对房地产行业深度调整期，林定强采取渐进式过渡策略，通过人事调整逐步为林宇铺路。
作为职业赛车手出身的“房二代”，林宇主张“速度与激情”的经营风格，提出“弯道超车”战略，目标将金辉控股带入行业前30强。
“二代”接班可能打破企业原有的发展节奏，接下来林宇或将推动公司加速转型，但当务之急是如何实现扭亏为盈？
