“湖南财经人物 高端访谈”
为展现湖南金融行业高质量发展，由长沙金融业联合会、湖南省保险行业协会、湖南省股权投资协会、湖南省新三板企业协会等指导支持、网易新闻&湘江金融圈策划推出《湖南财经人物》系列访谈，带您一起读懂财富江湖，见证金融新担当，行业新风向！
在位于长沙滨江的湖南金融中心，有一家公司做着单笔金额几个亿的融资业务，把传统金融行业的细分产品玩得“风生水起”。这就是湖南金融圈内小有名气的“中雅资产管理有限公司”（以下简称“中雅资产”）。
过去八年时间，中雅资产专注于“经营性物业贷款”，主要为北京、上海、广州、深圳和长沙等5个核心城市的酒店、写字楼、底商、厂房等商业物业获得贷款，经手放款金额达60亿元。
凭借经营性物业贷款如何实现“一招鲜吃遍天”？本期《湖南财经人物》对话中雅资产管理有限公司创始人邱芳强——一位具有多年证券、银行从业背景、又熟谙法律、财税专业知识的“复合型金融人才”，长期专注经营性物业贷款领域的融资专家。
是哪些要素让这位曾经的银行“客户经理”，成为今天在湖南颇有标志性的新金融代表者？或是对领域的深耕，或是对专注的执着，或是对风控的执掌，但我们更愿意这样形容他——一个金融领域的好学者，永远不满足当下的成绩，怀着激情专注于企业大额融资的创新赛道。
银行信贷专家专注经营性物业贷款
邱芳强的金融从业经历从证券公司开始。2010年大学毕业后，学数学专业的他进入方正证券，成为一名客户经理。两年后，他入职长沙银行，历任总行小企业信贷中心客户经理、小组长、分中心总经理等岗位，积累了丰富的信贷管理和市场营销经验。
回顾在银行信贷的从业过程，工作期间，邱芳强还系统性的学习了IPC信贷调查技术，并能熟练的运用到信贷工作中，曾调查和审批超过2000个客户，积累了丰富的风险管理经验，逐步形成了自己的风控理念，这为他后续的业务转型打下了基础。2017年，他开始专注“经营性物业贷款”业务，并找到了这个可以有所作为的领域。
经营性物业贷款指借款人用商业物业（酒店、写字楼、底层商业、厂房）做抵押，以该物业的租金收入为第一还款来源的大额抵押贷款。
“过去八年来我们只专注做一个产品！就是经营性物业贷款。”中雅资产创始人邱芳强介绍，对于客户来说，就是把酒店、写字楼、底层商业、厂房等物业抵押给银行，单笔贷款额度1亿元以上。
赢在产品相对优势和专业背景
目前，中雅资产的经营性物业贷款业务主要做北京、上海、广州、深圳和长沙等5个核心城市，经手放款金额达60亿元。与其他银行的同类业务相比，中雅资产的经营性物业贷款有何优势？
邱芳强表示，中雅资产的经营性物业贷款具有成本低（年化利率5%-6%）、放款期限长（放款期限为10-15年）、单笔金额大（1亿元以上）、放款速度快（1-2个月放款）、还款方式好（前3年每年还2%左右本金，按季付息）、放款额度高（评估价值5-6折或年租金收入10-12倍）等六大优势。
经营性物业贷款业务对综合专业水平要求极高，其不仅涉及金融范畴，也需有法律、财税等多维专业认知能力。为此，邱芳强在工作之余，勤于学习不断提高自身修养和业务素质。2021年，他已通过了司法考试，取得了国家法律职业资格证书。
代表案例：为长沙星级酒店融资4.8亿
长沙某知名五星级酒店位于核心位置，装修高档，营业5年，酒店整栋共28层，1-7层是裙楼，主要为酒店大堂，配套的餐饮、会议室、健身房、KTV等，8-28层为客房，约400间客房，客房价格400-800元/间，抵押物地下有3层停车场为自持物业（无产权证），为酒店配套用。酒店入住率约85%，年营业额约1.2亿，营业收入绝大部分走对公银行账户，酒店管理系统可核实营业收入，年净利润约4000万-5000万。
此前，该酒店曾在长沙某银行授信3.5亿；授信期限9年；贷款年化利率7%；还款方式：第1年还本金5%，第2年还本金8%，第3年还本金10%，第4年还本金12%，第5年还本金15%，……；（按季付利息）；在申请经营性物业贷款时，该酒店贷款余额约3亿（已用款时间约2.5年）
该酒店申请经营性物业贷款的原因有三个：1.原有贷款从第3年开始，每年还本金10%以上，客户还款压力大；2.原有贷款总体额度偏低；3.客户有新的项目开发需要资金；
该酒店抵押物在长沙某房地产开发公司名下，通过中雅资产申请经营性物业贷款，最终授信额度4.8亿，期限15年，年化利率5.5%。还款方式：第1年-第5年，每年还本金2%，第6年还本金8%，第7年还本金10%，第8-15年，还剩余本金（按季付利息）。
