2022年上半年，楼市依旧是“难”字当头，疫情不确定影响使得本就低迷的楼市“雪上加霜”。
2021年，杭州整体政策呈现收紧趋势，尤其是21年8月5日加码的“新政”，进一步加强了住房限购，不少购房者痛失房票。但进入2022年，杭州宽松政策开始陆续出台，“松绑”成今年上半年杭州楼市关键词，包括房贷利率下调、差异化购房政策等。稳地产主基调之下，杭州整体供求有复苏征兆，“5.17”新政后，二手房市场更是回暖明显。此外，2022年杭州首轮土拍揽金826.76亿元，战果颇丰。
接下来，2022下半年的杭州楼市又将有何变化？购房者该何去何从？一起来看看吧。
新房市场表现稍显乏力
供应、成交规模不及去年同期
今年上半年杭州新房市场表现稍显乏力，尽管政策有所松绑，但影响有限，供应、成交规模都不及去年同期。
据克而瑞数据，2022年上半年杭州（含临安、富阳）新增商品房供应36013套，与去年同期相比，下降55.8%。从成交套数上来看，截至6月27日，上半年杭州（含临安、富阳）共成交商品房26011套，同比下降79.4%；成交面积317.9万㎡，同比下降77.2%，成交金额1055.2亿元，同比下降75.1%。
具体来看，杭州上半年新房供应量总体呈现上涨趋势，最高供应量发生在6月，共8850套。这与6月的新房供应潮息息相关，IFC、杭州国际金融中心、傲世邸、观翠揽月轩、中海河映云集等纷纷领出预售证，吸引了大量购房者参与。
上半年，新房成交量在3月迎来了高潮，接下来一路下跌，6月成交量已回到年初的3700+套。
此外，杭州新房市场均价呈现微涨趋势。2022年上半年杭州（含临安、富阳）商品房成交均价为33195元/㎡，与去年同期的成交均价（30457元/㎡）相比，增长9%。
区域最高成交金额347.9亿万
有楼盘揽金近70亿
杭州半年度楼市落幕，哪家楼盘揽金最多？哪家楼盘卖的套数最多？哪个区域成交套数与成交金额最多，我们也一起来看看。
上半年的商品住宅成交排行榜中，按照成交面积排名，前三分别为余杭区的杭珹未来中心（备案名：成交1079套，均价36154元/㎡）、临平区的中骏鼎湖未来云城（备案名：成交1016套，均价28733元/㎡）、上城区的海潮望月城（成交601套，均价70307元/㎡）。
从成交金额来看，排名前三的分别是海潮望月城（66.9亿）、栖江揽月轩（50.8亿）、杭珹未来中心（49.4亿）。杭珹未来中心上半年共推盘六次，平均每月加推一次，单次的推盘套数最高378套，其总成交套数与杭珹未来中心相差不大，但成交均价达70307元/㎡。这也是为何海潮望月城成交套数排名不高，总成交金额还能位居榜首的原因。
再来看杭州（含临安、富阳）2022年半年度商品房区域成交情况。从各区成交套数的排名来看，前三分别为萧山区（成交7753套）、上城区（成交4433套）、拱墅区（成交3508套）。从各区成交金额的排名来看，上城区以347.9亿的成交金额名列前茅，其次是萧山区，成交金额299.5亿，再次是拱墅区，成交金额145.8亿。
具体到板块，按成交面积排名，前三分别是钱江世纪城、萧山经开区以及未来科技城。在成交金额上，望江新城板块则位居榜首，与第二名钱江新城拉开了近3个亿的差距。
二手房市场回暖明显
但热度恐难延续
近半年来，杭州的二手房市场总体呈现一个回暖的趋势。从成交量来看，杭州1、2月份成交较为低迷。1月全市（除富阳、临安外）共成交2430套，2月则仅成交1975套房源，环比下跌18.7%。
3月迎来传统旺季后，成交量止跌反弹，但后续受疫情反复影响，“银四”效应未现，成交量明显回落，仅成交3886套。
好在“5.17新政”发布后，二手房成交量有了明显提升。据克而瑞数据显示，5月杭州二手房迎来继去年“8.5”调控以来的成交量峰值，全市（除富阳、临安外）共成交4863套二手住宅，环比上升25.1%。
6月杭州二手房成交量继续呈现高涨趋势。截至6月27日，杭州二手房已网签5813套，按此表现，6月成交量将突破6000套，成为近一年来单月最高成交记录。
虽然近6个月来，杭州二手房成交量呈上升趋势，但总体成交数据表现一般。据乐居统计，2022年上半年，杭州市区二手房共计成交约23341套，不及2021年上半年的一半。
从住宅成交均价看，从今年1月起，成交均价持续下跌，5月份，住宅均价完成止跌，但6月又开始回落。
近期杭州二手房成交活跃，主要受到“517”政策调控的影响，但在一个多月的消化之后，旺盛的购买力难以持续下去。一方面，6月新房市场迎来推盘潮，刚需、改善需求均有覆盖，分流了一批客群。另一方面，二手住宅挂牌量目前已超18万套（数据来源：透明售房网），购房者选择空间大，购房需求远远跟不上供应的速度。
首轮土拍揽金826.76亿
滨江、绿城拿地总额占1/3
4月25日，杭州2022年首批集中土拍落幕，60宗地块（含2宗人才租赁地），仅1宗流拍，其余59宗地中，23宗触及中止价进入线下一次性区间报价，总成交826.76亿元。
从整体成交结果看，杭州土拍热度分化明显。触及中止价进入一次性报价的23宗地块，大部分集中于核心区域。比如奥体、未来总部社区启动区块、钱江新城二期、良渚新城、云城地块，有的挂牌期间就有多轮报价甚至溢价封顶，正式竞价过程中，房企出价也十分干脆。
富阳、临安，以及萧山、余杭、临平、钱塘区的偏远板块地块，几乎都是一轮游。据乐居统计，底价成交的地块，共27宗。
此外，财务稳健的浙江本土房企和国央企成为主力军。据悉，杭州成功出让的59宗地块，其中45宗由滨江、众安、兴耀、杭房、大家、绿城、坤和、德信、杭州富春山居、华元等本土房企拿下，其中地方政府平台托底拿下10宗地块。越秀、中建八局、建发、中国铁建、大悦城、万科等外来国央企或国资背景开发商，共揽下11宗地。
杭州首轮土拍中，滨江共获得11宗地块，成为今年杭州首批次土拍拿地数量最多、投资额最大的房企，拿地总价超158亿元。绿城虽在线上竞价中仅获得一宗地块短暂失利，但在线下报价和摇号环节，摇号竞得6宗地块，总拿地宗数7宗，成为此次获取土地数量第二的房企。
首轮土拍结束后，5月31日，杭州第二批集中供地挂牌，共计45宗涉宅地块，总建面344万㎡，总起价529.5亿元，计划于6月30日正式出让，其中不乏艮北新区单元JG1601-07地块、四堡七堡单元JG1405-41、JG1405-42地块、三墩北单元A-R21-02A地块等热门地块，对于杭州第二轮土拍，乐居也将继续关注。
房贷利率5连降
差异化购房终于落地
2022年3月以来，全国楼市调控不断松绑，杭州也根据实际情况出台了多项房地产新政。
从土拍市场来看，3月23日，杭州第一批地块集中挂牌，其出让规则发生了改变：取消勾地制度；竞品质地块首次量化标准；溢价率10%后设置中止价，中止价后参拍房企实行线下报价，以次高者得，若报价相同则需摇号确定最终竞得者。
杭州21年7月首提的差异化购房政策终于落地。今年5月1日起，富阳区的F类人才，只要与富阳企业签订劳动合同，缴纳1个月社保，就能在富阳购买1套房。富阳在原本F1-F3类的区级人才上，增设了F4类人才，最低门槛被放宽到大专毕业生。在此之前，外地户籍想在富阳买房需要缴纳4年社保，或者落户+2年社保。
5月底，临平区也加入了差异化购房大军之中，中骏鼎湖未来云城发布销售公示中提到，经认定杭州市高层次人才和临平区级人才家庭，可享受优先摇号政策。
面对各区域“流量争夺战”，6月初，临安也开始了行动。杭州部分银行临安支行向临安各楼盘发出通知，首套房最低首付2成，二套房首付3成，但需要纯商贷。
此外，5月17日，杭州针对二手住宅及三孩购房出台新政，主要内容包含：落户本市未满5年的家庭购买二手房，取消2年社保限制；非杭州户籍购买二手住宅，社保缴纳要求从48个月降至12个月；本市限购范围内，个人转让家庭唯一住房的，增值税征免年限由5年调整到2年；符合条件的三孩家庭，在本市限购范围内限购住房套数增加1套，且参照“无房家庭”优先摇号。
值得注意的是，在多项政策放松的情况下，杭州市高层次人才的认定却开始收紧。自5月31日起，人才分类认定需缴纳6个月社保，且不接受补缴；“公务员”和“退休人员”无法参与人才评定，已认定的人才转为公务员及参公人员后资格失效。而之前，杭州无房的高层次人才，不用落户、无需社保就有购房资格，并且在购买首套住房时可优先摇号。
房贷利率方面，今年以来，杭州5次下调房贷利率，目前主流银行的首套房贷利率都降到了4.7%，二套最低5.1%；外资银行二手房业务的最低利率能做到4.45%。贷款利率下降，对于购房者这无疑是个好消息，但对于去年下半年上车的购房者不免有些“不公平”了，彼时杭州房贷利率正经历“5连涨”，最高达到6.2%、6.3%。
市场或有企稳回升态势
但热度难达去年高峰
2022年下半年的帷幕即将拉开，新房在6月经过一波放量后，下半年还有伟星星瓒颂锦府、华润绿城杭樾润府、江晖府、绿城华润晓月映翠等热门项目或将迎来首开。
此外，杭州第一轮土拍的不少地块发布了规划公示，例如大家牛田7号宅地、建发钱二3号宅地、滨江奥体6号宅地等，最快将在年底迎来开盘。因此，杭州新房整体库存量有望持稳或小幅微增。而杭州购买力相对充裕，但凡核心区域供应放量基本都会迎来成交爆发式增长。
从二手房市场来看，5.17新政后，二手房购房门槛虽然比新房低很多，但库存量充足和新房的放量不利于二手房的成交，若想要恢复到去年市场的热度，还需要力度更大的利好政策支撑。
因此，接下来下半年杭州市场预期或有企稳回升态势，但市场热度预期难回去年高峰时期。
